日前，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)一再表示：堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松，這很明顯地體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

韓世友

　　記者：現(xiàn)如今，樓市迎來(lái)了傳統(tǒng)淡季，但從買(mǎi)方市場(chǎng)來(lái)看，還有一部分消費(fèi)者希冀年底購(gòu)房，您認(rèn)為年底的房?jī)r(jià)還有大的變動(dòng)嗎?樓市大幅反彈可能性有嗎?

　　韓世友：日前，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)一再表示：堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松，這很明顯地體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。在這種大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度漲價(jià)是不可能的，但長(zhǎng)期來(lái)看，緩中有增長(zhǎng)這是肯定的。

　　從地產(chǎn)項(xiàng)目的城市分布區(qū)域上來(lái)看，非核心地帶、非中央居住區(qū)、非經(jīng)濟(jì)居住區(qū)、非商業(yè)辦公區(qū)、非產(chǎn)業(yè)辦公聚集區(qū)都有可能面臨價(jià)格下滑的局面。

　　明年房地產(chǎn)的開(kāi)局談不上什么火爆，未來(lái)的樓市形勢(shì)跟今年不會(huì)有太大差異，房?jī)r(jià)存在略微上揚(yáng)的可能，但大幅上漲還是不太可能。

　　記者：日前，住建部部長(zhǎng)姜偉新明確表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒(méi)想放松。那么，在這種大背景下，您認(rèn)為2013房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)局如何?

　　韓世友：明年隨著600萬(wàn)經(jīng)適房和安居房向市場(chǎng)投放，之前的3600萬(wàn)安居計(jì)劃也已經(jīng)到位了，這會(huì)把我國(guó)房地產(chǎn)剛性需求分解掉一部分。再加之，房地產(chǎn)中的高端需求，也就是中產(chǎn)階級(jí)以上的人基本都有住房，因此房地產(chǎn)的市場(chǎng)消費(fèi)正在縮小。

　　目前正在進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)的人，出于對(duì)居住品質(zhì)的不斷提高，可能存在市場(chǎng)需求。不過(guò)這部分市場(chǎng)需求釋放可能比較緩慢，所以明年房地產(chǎn)的開(kāi)局談不上什么火爆，未來(lái)的樓市形勢(shì)跟今年不會(huì)有太大差異，房?jī)r(jià)存在略微上揚(yáng)的可能，但大幅上漲還是不太可能。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展大趨勢(shì)應(yīng)該也是穩(wěn)中有升，不過(guò)在很多二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)一度開(kāi)發(fā)過(guò)度，總開(kāi)發(fā)量大于總需求量的情況下，其后期上漲就比較乏力。

　　記者：今年隨著商業(yè)地產(chǎn)的火爆，這些樓市產(chǎn)品，在未來(lái)將會(huì)面臨什么樣的局面?

　　韓世友：商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展大趨勢(shì)應(yīng)該也是穩(wěn)中有升，不過(guò)在很多二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)一度開(kāi)發(fā)過(guò)度，總開(kāi)發(fā)量大于總需求量的情況下，其后期上漲就比較乏力。

　　因?yàn)楹芏噙@樣的城市并不是我國(guó)城市的核心地帶，這樣的城市養(yǎng)不下多少大型企業(yè)或外企總部，主要面向的還是本地企業(yè)和商業(yè)機(jī)構(gòu)，因此相對(duì)較小的需求成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大阻力。從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上來(lái)看，我覺(jué)得門(mén)臉商業(yè)可能要好一些，而寫(xiě)字樓的風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)闆](méi)有新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和大批項(xiàng)目注資，單純依靠本地能力很難支撐其后期的良好發(fā)展。

　　企業(yè)的主要目的是盈利，品牌有自己的特殊定位和發(fā)展使命，這決定著一個(gè)企業(yè)能走多遠(yuǎn)，走多快。比如萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]從做加法到減法，專(zhuān)注服務(wù)于中國(guó)住宅地產(chǎn)，這是一個(gè)品牌的定位。

　　記者：在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)越來(lái)越明顯。您認(rèn)為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在品牌方面的打造都應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

　　韓世友：地產(chǎn)品牌建設(shè)與其他產(chǎn)品品牌的建設(shè)沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別，要打造一個(gè)好品牌首先要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和客戶(hù)群體定位。企業(yè)的主要目的是盈利，品牌有自己的特殊定位和發(fā)展使命，這決定著一個(gè)企業(yè)能走多遠(yuǎn)，走多快。比如萬(wàn)科從做加法到減法，專(zhuān)注服務(wù)于中國(guó)住宅地產(chǎn)，這是一個(gè)品牌的定位。

　　第二，品牌的建設(shè)在有了清晰的定位之后，還要有一套清晰的管理方法，這就是企業(yè)平拍文化的建設(shè)問(wèn)題，也就是從價(jià)值觀到方法論到實(shí)踐載體，這種三位一體的企業(yè)文化建設(shè)，是品牌建設(shè)的決策關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)企業(yè)目前還沒(méi)有這樣的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，多是走一步算一步，這不是科學(xué)的決策，也稱(chēng)不上什么品牌的建設(shè)。

　　第三，文化的執(zhí)行力，這對(duì)內(nèi)是企業(yè)管理，對(duì)外是品牌傳播。每一個(gè)企業(yè)內(nèi)部都有人、財(cái)物、供產(chǎn)銷(xiāo)等幾大體系，要用特定職能把它們深入化、落地化，確保各個(gè)職能做到位。對(duì)外要有清晰的品牌定位、科學(xué)的傳播技巧、完善周到的體系等，這些都關(guān)乎一個(gè)品牌建設(shè)的成敗。

　　如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不理解這種變化，產(chǎn)品形態(tài)的開(kāi)發(fā)就不會(huì)具有超前性，勢(shì)必逃不過(guò)寒冷之感。如果誰(shuí)抓到了這種變化，就能贏得市場(chǎng)先機(jī)。

　　記者：日前，在北京舉行的“中國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力年會(huì)”上，有業(yè)內(nèi)人士談到“企業(yè)創(chuàng)新”時(shí)表示，“只有房地產(chǎn)感到寒冷，企業(yè)創(chuàng)新才會(huì)回暖”。對(duì)此，你如何看?

　　韓世友：企業(yè)創(chuàng)新首先是產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新，更高級(jí)的則是經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，這兩種模式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)只是剛剛起步，由于經(jīng)濟(jì)、技術(shù)基礎(chǔ)的薄弱，這個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新很乏力。

　　目前很多房地產(chǎn)還處于制造產(chǎn)品的物質(zhì)功能屬性上，比如住宅還在追求戶(hù)型好、朝向好、在中心地段、交通便利，這就體現(xiàn)在房地產(chǎn)還在追求物質(zhì)屬性上，在精神追求上還有非常遙遠(yuǎn)的距離。

　　傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下人們的生活是兩維一體(家庭~單位)，可是現(xiàn)在隨著社會(huì)財(cái)富的極大豐富、居住品質(zhì)的提高，人們二維的生活形態(tài)已經(jīng)變成多維一體，比如家庭、單位、休閑、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)等，這種生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變勢(shì)必帶來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)變和升級(jí)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不理解這種變化，產(chǎn)品形態(tài)的開(kāi)發(fā)就不會(huì)具有超前性，勢(shì)必逃不過(guò)寒冷之感。如果誰(shuí)抓到了這種變化，就能贏得市場(chǎng)先機(jī)。