在通脹不斷吞噬個(gè)人財(cái)富，樓市調(diào)控風(fēng)聲不斷加緊的形勢(shì)下，房?jī)r(jià)未來(lái)走向如何?房地產(chǎn)還能不能成為財(cái)富增值的護(hù)身符?對(duì)此，房地產(chǎn)投資商、資深地產(chǎn)評(píng)論人士，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h是個(gè)堅(jiān)定的看空者。　　

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h

 　　0352房網(wǎng)：房?jī)r(jià)在5月中下旬出現(xiàn)反彈的跡象，你怎么看未來(lái)的房?jī)r(jià)?

　　楊少鋒：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了最危險(xiǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)侵蝕到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的每一個(gè)角落，也波及到幾乎每一個(gè)擁有房產(chǎn)的家庭。房地產(chǎn)行業(yè)的命運(yùn)，已經(jīng)牢牢地與通脹捆綁在一起。在“戰(zhàn)通脹”的政策思路下，無(wú)論任大炮是真的“從了”，還是假的“從了”，都給房企指明了唯一的一條路：“莫要死扛，順應(yīng)政策降價(jià)以換取政策寬容”。

　　但一次次絕處逢生的房產(chǎn)商有些忘乎所以。2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的時(shí)間，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都到了即將崩裂的程度。可以說(shuō)，美國(guó)的次貸危機(jī)救了他們。為了抗擊次貸危機(jī)的影響，中國(guó)開(kāi)始為期長(zhǎng)達(dá)3年的寬松貨幣政策，大量的信貸投放涌向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資容易，購(gòu)房者貸款容易，于是，調(diào)控不到一年，房企就從危機(jī)中走出，開(kāi)始另一輪輝煌的業(yè)績(jī)和神話締造的過(guò)程。

　　房?jī)r(jià)似乎不會(huì)降，或者說(shuō)，降了一定還會(huì)漲，開(kāi)發(fā)商們幾乎已經(jīng)形成共識(shí)，目前的情況是，對(duì)于政府的調(diào)控手段，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都并不理睬，關(guān)鍵在于他們手中有錢，“錢多人膽大”。

　　0352房網(wǎng)：開(kāi)發(fā)商“錢多”，是否說(shuō)明房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，居民可以通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)來(lái)抗通脹?

　　楊少鋒：房地產(chǎn)之所以暴利，關(guān)鍵在于資金杠桿的撬動(dòng)。用自己的資金拿地，施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運(yùn)營(yíng)，而商品房的預(yù)收款則提前把利潤(rùn)套現(xiàn)，使得開(kāi)發(fā)商可以用購(gòu)房者的資金來(lái)進(jìn)行擴(kuò)張。

　　但在信貸提高、開(kāi)發(fā)貸從嚴(yán)、通過(guò)銀信合作獲得新增貸款的渠道受阻、上市房企融資需審批、各種資金被嚴(yán)格控制流入房地產(chǎn)行業(yè)后，商品房預(yù)售款其實(shí)已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商唯一一筆可以自由支配的款項(xiàng)。但商品房預(yù)收款也正受到政策的監(jiān)管。如北京規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管使用，將立刻抽走一個(gè)房企將近40%的資金，房企面臨巨大的資金壓力。

　　可以預(yù)見(jiàn)，至少在未來(lái)一年之內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的政策將會(huì)越來(lái)越緊。中央政府的調(diào)控措施，將圍繞于兩個(gè)中心環(huán)節(jié)。第一是改善供求矛盾，通過(guò)限購(gòu)封殺投資和投機(jī)需求，通過(guò)加大保障性住宅以增加未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)和供應(yīng)。第二是收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，在限制銀行向房地產(chǎn)行業(yè)輸血的同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)第二融資平臺(tái)的股市和信托，也將采取前所未有的從緊政策。

　　如果不能從根本上治療造成房地產(chǎn)過(guò)熱的各種弊端，中國(guó)的房地產(chǎn)必然還是政策市，政策得力則房?jī)r(jià)降，政策放松則房?jī)r(jià)漲。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)：那么，個(gè)人如何判斷房地產(chǎn)是否有投資價(jià)值?

　　楊少鋒：你只要看對(duì)一件事，就能掌握房?jī)r(jià)的漲跌以指導(dǎo)投資：流動(dòng)性放松則通脹來(lái)，房?jī)r(jià)一定漲;流動(dòng)性緊縮房企資金鏈緊張，通縮來(lái)則房?jī)r(jià)跌。

　　開(kāi)發(fā)商從來(lái)不會(huì)因?yàn)榉孔淤u不動(dòng)而降價(jià)，只會(huì)因?yàn)槿卞X而降價(jià)。2008年，恒大在廣東推出6~7折樓盤時(shí)，他們共同面臨的一個(gè)問(wèn)題，都是資金鏈瀕臨斷裂。2011年，這一輪的宏觀調(diào)控，政府下了前所未有的決心，必須在短期之內(nèi)讓房?jī)r(jià)回落。降價(jià)，第一次成為中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)，而所有政策的核心，正是讓開(kāi)發(fā)商“缺錢”。

　　預(yù)計(jì)從2011年第三季度開(kāi)始，中國(guó)大量的房企將因?yàn)橘Y金鏈危機(jī)而瀕臨困境。這一輪的調(diào)控，不僅僅是中小開(kāi)發(fā)商可能被淘汰，一些大中型的房企甚至于上市房企，如果不能看清形勢(shì)，秉持“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營(yíng)理念，也將陷入極度危險(xiǎn)的境地。