0352房網：馮總你好，歡迎做客我們0352房網，萬通地產成功舉辦了2010新品發布會，將時尚引入了地產圈，能不能給我們談一下，當初是怎么有這樣的想法的?

　　馮侖：是這樣的，因為地產行業經過了將近20年的發展，實際上已經逐步的從粗放、簡單規模的競爭進入到產品和服務的競爭，從萬通來說，我們希望不光是一個戰略領先的企業，更多的還希望我們是一個產品創新驅動型的企業，所以我們在去年年末的時候董事會專門做了一個決定，就是每年從營業額里面拿出0.5%的資金來支持房地產研發。

　　0352房網：馮總，我在好幾個場合見到你的時候你都在振臂高呼“低碳”和綠色，但是我們大家都認為現在對于普通的老百姓來說，低碳，綠色已經成為了房地產的一種營銷手段，大家很難在自己的住宅當中感受到綠色和低碳。

　　馮侖：對，你說的不錯，我們現在就是要讓大家來感受，而且我一直在講“做好人很貴、做壞人非常便宜”，做好人為什么成本很高呢?你說的事情如果不做到的話，比如像前一段時間某些明星的“捐款門”，實際上你要做好人，就得花這個錢，你不能說捐一半留一半，如果你捐了，那就得花出去這100萬，做好人就是這個成本，你既然告訴大家你要做好人，就必須付出這個成本，這樣大家才能感受到你的誠意。

　　馮侖：現在做綠色節能建筑也是一樣的，你要做，不是把它停留在價值觀、道德層面，甚至是營銷層面，一定要把它變化真正的產品讓大家感受到，那么這就要花錢了，有多貴呢?我們今天發布的這幾個產品都是綠色三星標準的，是建設部發布的綠色最高標準，個別的是達到了美國訂立的“白金標準”在這種情況下，達到建設部的標準要多花多少錢呢?每平米要300到500塊錢，也就是說，我們今天發布的這些產品，每一平米的成本是要比平時不綠色的產品多300到500塊錢，也就是說我們花了這個錢了。第二如果要達到“白金標準”，大概每平米要多花700塊錢。

　　0352房網：但是作為一個老百姓來說，如果每平方米增加700塊錢的話，一個100平方米的房子，大概要增加7萬塊錢的成本，那可能我就不愿意花這7萬塊錢去買一個綠色的房子。

　　馮侖：你說的很好，現在關鍵就是我們要怎么樣把這個成本變成讓大家能夠接受，這是一個問題，現在國外的一些地區比如香港、美國，還有國外很多政府的一些措施，也就是說這個成本由誰來承擔?王石也經常開玩笑說，做好事有成本，但是誰來買單?我們現在第一是公司買單，公司為什么買單?因為市場就像你說的一樣，你作為消費者不愿意花這個錢，那只好由我來買單，我們作為企業來說，既然是作為創新，作為最先來倡導這件事情的人，我們愿意比同行的企業多花這個成本。你愿意做一個好人，就要多花一點成本，這個我們心里是有準備的，就是企業買單是一部分。

　　馮侖：第二個是政府要買單，政府買多少單呢?各地的政府現在都不一樣，國外和國內的也不一樣，有的是補容積率，比如我們做這種節能住宅、綠色建筑，墻就會比平時厚，外保溫要做得好，墻要做得厚，就要占使用面積，所以他把這部分多占用的使用面積，政府在容積率里面給你補回來，所以政府通過這種方式來買單了。另外一個就是在稅收上給你買單，還有一部分直接補助一些錢，也有各種各樣買單的方法。

　　馮侖：只有企業先買單，政府再買一部分單，客戶要反復消費體驗以后，才買單。客戶是最后買單的，最后的買單人是這樣一個過程，其實我們目前今年發布的新產品，百分之百是萬通買單。

　　政府不必既發結婚證又管家政

　　0352房網：所以綠色住宅被大家認可也要經過一定的時間，但是現在大家最關注的其實還是房價，我們知道政府已經推出了一系列的調控政策，有人說這次的政策感覺是政府對房地產“若即若離”，房地產有點像政府的“情人”，政府知道長期是不可能依靠它的，但是短期之內又離不開它，你覺得呢?

　　馮侖：前一段時間有一個傾向，一講“保障”，就更多的用了行政方法，用行政的方法限制市場，比如說房價政府要控制成本，又要限制售價，賣快了叫炒作，賣慢了叫捂盤，你說怎么辦?所以我老開玩笑說“如果政府管理一個市場的行為細到了像發結婚證”因為我們的市場準入就像發結婚證，如果又發結婚證，又管做愛姿勢，但是就是不管生兒子和高潮，那你想會是什么結果?那就只有兩種可能，第一是“野合”，就是到處都是違規的;第二就是“自宮”就是退出市場不做了。#p#副標題#e#

　　馮侖：我們現在的政府如果這么管的話就會抑制市場，而且導致更多的不規范，我們現在就希望政府監管的市場既發結婚證，同時給一本計劃生育的書，剩下的事你就別管了，這樣大家還愿意結婚，否則這個行業就會朝著一個更加惡質化的方向發展，所謂惡質化的發展，就是由于你政策的不恰當，導致違規的人更多。

　　房地產行業政府拿得比股東多

　　馮侖：講一個很簡單的例子，我們現在房地產行業陷入一個政府、企業和消費者之間的道德怪圈，就是大家互相埋怨，但是這個事情怎么來的?我認為至少有一條跟稅收政策有關，舉個例子，現在給房地產行業拿A股上市公司年報公開披露的報表來看，股東拿到的錢和政府收走的稅，你們猜是什么比例?假如說股東掙了1塊錢，你覺得政府應該收走多少錢的稅?

　　0352房網：3毛吧?

　　馮侖：你看，這是你們的看法，但事實上是多少?1塊4到1塊6。

　　0352房網：就比股東拿到的還要多?

　　馮侖：比股東拿的還要多。我說的這都是A股上市公司公開的信息，你去看看萬科，去年交了將近百億的稅，他的利潤是多少?六、七十個億，你去查查，因為萬科是全球最大的住宅公司，也是中國好公司里的標桿，我們也一樣，全部都是稅比利潤多很多，如果是這樣一個稅收環境，你去想，只有這些上市公司、好公司在努力交稅，相當多的公司肯定沒法兒承受這個稅負，那他可能就出現了大家說的“逃稅”，有一些違規的，這樣的話，老百姓就該說了“一方面你們暴利，一方面又少交稅”然后就開始陷入這個怪圈，政府覺得又要查房地產的稅，結果政府每年把稅務工作的重點每年還是放在房地產行業，這就形成了一個怪圈。你還認為我們股東拿1塊錢，才交3毛錢的稅，實際上我們要交1塊4，所以如果你稅務政策不恰當，會導致更多的人違規，導致更多的人違規了，你又更多的去查稅，你查稅又會給老百姓一個信號，讓他們認為這些人道德上有問題，就會更多的去進行攻擊，結果這更多的攻擊就會讓大家要么退出市場，要么撈一票就走，就是我說的，要么就是“自宮”，要么就“野合”，就是更亂。

　　馮侖：假定說我們把這個稅率做一些調整，世界上很少有這樣一個行業，政府拿的比股東拿的還多，所以我們整個政府的管理，目前來說還是在一個漸進的調控和完善、成熟的階段，就是這個“情人”是和政府的，但是政府的“情人”又比較多，人民也是政府的“情人”，就是政府要為人民服務，要關心人民的冷暖，這都是對“情人”的概念，對“愛人”對“朋友”往往有一點差別，對“朋友”是關注，但是你不一定會拿錢出來。

　　0352房網：就導致了我們現在“情人”之間的互相仇恨，老百姓現在就特仇恨你們。

　　馮侖：我們都是政府的“情人”，但是“情人”之間有時候需要溝通，現在是溝通的不好，政府有時候哪一個重，哪一個輕他要自己拿捏，我覺得最近政府已經慢慢擺正了自己的角色位置，接下來應該在一些細微的政策上，包括稅收，包括一些政府管理的尺度和深度，就“若即若離”嘛，拿捏到多少最合適?李敖有一首歌叫《只愛一點點》，政府對企業其實“只愛一點點”就可以了，“別人的愛比海深，我的愛比別人淺，我只愛一點點”大概李敖寫過這么一首歌。相當于回到一個問題“有多少愛等于幸福?”一般來說都是愛變成恨，叫做愛恨情愁，一般來說叫“愛死你”、“愛死人”，你看所有情感的悲劇故事都是愛起的，但是“恨活人”，為什么呢?你有仇敵，你就會躲著他，而且你會發奮鍛煉自己的筋骨，使自己變得很強大，所以一般都是“愛死人、恨活人”。

　　馮侖：政府如果愛企業愛太多，一定有問題，比如說政府包辦國企，那算是愛得更狠了，所以過去改革前30年，政府愛國企愛得太狠，最后把它愛死了，所以改革以后就是有點嫌棄他，就改革了，把這些國企全部改革成民營、合資，然后離政府越遠越好，你看他又活了，最近幾年又好了，政府和企業的關系，和人和人之間的關系是一樣的，所以我們希望政府只是提供公共服務，而不是提供一對一的個別服務，政府的所謂“重點扶持”這些東西，在一個階段是有效的，如果長期的政策不應該是這樣的，它是公共服務，對所有的企業都應該是一樣的“只愛一點點”愛到哪一點?就是這個企業自己能做決定的事不要政府來決定。比如我們說的“姿勢”的事情，那企業自己做決定，政府不要做決定。#p#副標題#e#

　　買不起房70%的責任在政府

　　0352房網：目前公布是數據是提出了市場份額50%的保障性住房，但是根據我們的調查，目前市場上的實際情況是不足10%，對這樣一個現象你怎么看?

　　馮侖：去年年末全國人大做過一個調查，調查的結果是各地方政府關于保障房的資金和工作的落實情況，大概只完成了26%，也就是說大部分的地方政府都沒有做到自己的承諾，而不是開發商的事，所以你一定要弄明白：保障的事不是開發商的事。有一首歌寫到“一生愛錯放你的手”，所以你們是“愛錯”房地產了，趕緊放手，去找政府，整個保障的事從3年前政府就已經攬過去了，政府攬這件事是對的，因為保障是政府的事，你看保障醫療、看病，這哪是商人的事呢?說每個人都看得起病，這不是商人的事，這是政府的事。所以總理才說“要保證300塊錢到位”，那這是政府說的，我說了沒用，我才管幾個人?所以保障的事3年前政府都反復強調了，是政府的責任，但是地方政府在過去的1年里做得不好，所以如果今天有人買不起房，我認為70%的責任在政府，30%的責任在市場監管部門和市場的從業者。

　　0352房網：你們呢?

　　馮侖：我們就是市場從業者啊，但是還有監管部門，就是市場的監管，你監管得好，和從業者規范，這30%的責任就到了，但是70%的責任在政府，因為保障的一系列政策政府制訂了很多，錢都給安排了，但是去年為什么只完成了任務的26%?假定按照前幾年政府的說法，如果完不成這個任務要“摘帽子”，那你看去年各省市領導差不多都要摘帽子。

　　保障性住房和商業住宅不會干擾

　　0352房網：如果今年一定完成50%的話，房價會不會降?

　　馮侖：這是兩個概念：商品房和保障房是兩個價格制訂的游戲規則。保障房完成，商品房的價格也可以降也可能升，就跟新加坡一樣，新加坡保障房的價格是相對穩定的，但是商品房的價格是大起大落的，所以我不能說降，也不能說升，只能說會有波動，商品房是另外一回事，這相當于什么?騎自行車是一路，開車的是一路，你非得說是騎自行車的快了，開車的一定要慢下來，這是兩回事，不聯系的。

　　馮侖：現在是這樣，買商品房的是另外一群人，基本上是“改善型”和“享受型”的，保障房的客戶是必須的，剛性的需求，所以這是兩部分人。相對來說商品房市場的消費者年齡偏大，都是35歲以上的;而保障房的消費者總的來說年齡偏小，35歲以下，這兩個人群的收入結構、職業和生涯，以及生命的階段都不一樣，保障房越多，不意味著商品房價格一定升或者一定降，它以后逐步是兩股道。

　　不懼物業稅依舊布局商業地產

　　0352房網：我在萬通的年報當中發現，你們2010年的計劃仍然是要加快商業地產的項目開發進度，但是我們知道最近的“兩會”據說稅務部門已經提交了提案，就是關于物業稅的征收，如果物業稅的征收先從商業地產開始的話，對于你們來說，是不是一個重創?

　　馮侖：不是，第一中國從研究一個稅到最后推出來，都是要經過很長時間的，我相信今年、明年實際征收的可能不大，昨天總理在網上有一句話講的非常好，就是說“分配財富是一個藝術”我們自己講“掙錢是本事，花錢是藝術”，這個牽扯到政府怎么樣來分錢的問題，現在房地產企業的利潤已經差不多有55%到60%都被政府拿走了，如果政府在這邊增(稅)，在別的地方一定要減下來，否則這個行業你難以發展，難以發展意味著整個的產業鏈條要開始重新組織，對政府來說，我相信這會是一個很慎重的事情。

　　馮侖：對于業者來說當然會很關注，現在的稅實際上已經不低了，租金已經交稅了，資產下一步如果再收稅的話，再加上現在其他的一些稅，實際上就沒有人愿意持有物業來出租了，那大家怎么辦呢?就亂賣，亂賣以后政府整個這個產業，包括社區環境就亂掉了，大家都不持有，都往外賣的時候，房價會一路下跌，那政府又麻煩了。因為你對物業稅的參照標準是根據市場來的，如果房價一路下跌，政府也收不到稅，所以這些事情就像總理講的那樣“分錢是藝術，是良心”實際上他講的“分錢是良心”“創造財富是責任，分配財富是良心”，不光是良心，還是藝術。如果只是良心，會相對的是一個道德標準，加上一個藝術，就是一個綜合平衡的方法了，所以我們相信現在的政府越來越成熟，越來越有辦法來平衡這些事：既要保障財富分配的相對合理，又要給業者創造財富以適當的空間和動力，這就是政府平衡的藝術。

　　馮侖：我們在商用不動產方面今年的確會加大力度，而且比往年要大很多，我們會按照既定的戰略在一些重要的城市發展萬通中心，我們不會受短期的一些政策和可能的議論的影響，對我們來說最重要的是堅持自己的做法，所以對于我的工作來說，最重要的就是看別人看不見的地方，算別人算不清的賬，做別人不做的事情，所以我自己有自己觀察的很多角度，我們會按照這樣的方法來算自己的賬，所以我們會堅持。#p#副標題#e#

　　海南就像老情人的閨女

　　0352房網：馮總的眼光絕對是獨到的，因為在海南火之前，你就已經再次進入海南了，2009年3月份的時候，和中體在海南的項目目前運行的情況如何?

　　馮侖：就這個項目來說，進行得非常正常。海南政府的媒體已經有披露，政府領導也對外有表達，就是這個項目是海南三亞目前的重點項目之一，而且要求我們在8月份開工，所以這是政府已經對外講了，可以看到這個項目應該是正常的進行著。

　　0352房網：18年后再回到海南，和以前到海南的感覺是一樣的嗎?

　　馮侖：我以前講過，我現在看到的海南，就像看到了老情人的閨女。

　　0352房網：已經到了下一代了?

　　馮侖：對呀，有幾分想像，有那么點聯系，但是呢…

　　網易房產：已經不是“媽”了。

　　馮侖：跟自己的感覺又有點遠，你會痛惜她、愛憐她，但是不能隨便觸摸她，因為畢竟是下一代，她有她生命的過程，但是你會依稀看到過去的影子，你會為她高興，其實是很有意思的那種感覺。

　　0352房網：還會有那種“瘋狂”的影子嗎?

　　馮侖：我看到了別人發瘋，但是我們現在變成了觀眾，這是我今年年三十去三亞的時候看到的，我看到他們都在發瘋，我變成了觀眾，但是這個觀眾是曾經發瘋過的一個觀眾，就相當于一個劇場突然發瘋了，我沒有被踩死，很幸運的跑出來了，結果換到另一個劇場以后人們又在發瘋了，我在邊上看著不敢進去，僅此而已。昨天我碰到一些三亞的人，也問問他們，最近開始慢慢恢復到理性，恢復到正常了，所以三亞這個市場的確跟當年有很多不同，有很大的市場支持，有真實的需求在支持，但是再支持也不能支持到酒店一晚上的房價賣2萬塊錢，也不能夠支持到一天漲1千塊錢，這樣一種短暫的瘋狂的泡沫，會隨著時間很快平息下來的。

　　0352房網：你不怕等到自己的項目成熟以后，海南大家都冷靜下來了?

　　馮侖：都冷靜下來了，大家都去買了，一冷靜下來就都會去買了，因為冷靜下來了，就意味著價格相對合理了，所以真正的需求還是很多的。

　　0352房網：我們知道你的老朋友張寶全，現在他的“紅樹林”單價應該是不超過3萬，在2萬6到3萬之間，等到你的項目成熟的時候，你估計會賣到多少錢?

　　馮侖：現在我的確也不知道這個價格應該定到多少，另外更重要的是，定價這件事不歸董事長管，我們公司所有定價的事都不歸我管，但是我只知道我們這個項目帶有相當強的公益內容在里面，因為我們承擔了一個國際奧委會和國家奧委會的責任，就是這個項目叫“奧林匹克灣”，也就是說要把后奧運的一些物質的東西承載在里面，所以我們在這個項目里面有奧林匹克博物館，奧林匹克大家庭，有奧林匹克青年學院，有很多公共服務類的一些設施在里面，還要幫助國際奧委會做很多活動，推廣奧林匹克精神，在這種情況下我們在這個項目上也是“追求理想、順便賺錢”，我會用這個想法讓他們考慮定價，而不會單一的牟取暴利

　　我們儲備足夠多的地

　　0352房網：我看了一下萬通的年報，發現我們資金回流的速度非常快，我們在最近拍地的時候經常能聽到潘石屹的聲音，能看到其他國企的身影，為什么就看不到萬通的身影?有這么多現金，為什么不去買一些好地回來?#p#副標題#e#

　　馮侖：這里面有兩個原因，第一是我們用了其他的一些方法已經儲備了足夠多的地，就是我們通過股東，通過關系企業組織了很大的土地儲備，我們不會讓上市公司自己去冒這個風險，也就是說我們現在追求的是“低風險、中速度、高回報”，我現在老跟公司里的人講“哥競爭的不是規模，是寂寞”為什么呢?既然是馬拉松長跑，只有開頭和結尾有鼓掌的，中間都是勻速而無聊的慢跑，我們現在是在中間，就是勻速、慢跑，不需要人鼓掌，所以對風險的控制最重要，在這個情況下，整體上他們的負債率比較低，現金比較多，還有很多其他的支持，但是我們把土地通過另外一種方法，通過關聯企業，通過股東事先預先儲備很多土地，將來我們根據市場的需要，逐步轉化為上市公司擁有的土地，這是一種方法;

　　馮侖：第二種方法就是我們根植我們內心的想法，我認為土地是無限多的，所以我們根本不著急。為什么?房地產做的是空間生意，不是做的平面生意，今天我們在這個地方蓋了很多房，你去看，從有原始社會到現在，不知道蓋了多少處房子，只要建筑技術是無限發展的，政府的容積率的控制是適當放松和提高的，每個城市的房子可以無限多的蓋。我給你講個故事：紐約在今天已經蓋了200年，GDP6萬美金，蓋了多少平方公里?30平方公里，我們今天去，他還老是有地，老讓我去看地，我說為什么?他們說整體上來說，這個城市是在不斷再生的，如果我們現在蓋一棟1000米的樓，北京這幾個樓全一合起來，這地不又都出來了嗎?所以實際上現在在中國，500米以下的樓在建筑技術上是常規技術，不是復雜技術，就像手機，現在不算是高科技了，在這種情況下只要建筑技術不斷發展，城市規劃空間在不斷放松，實際上地是多的。

　　馮侖：第二點，土地資源是經濟要素，不是自然要素。隨著價格會改變供求關系，比如說我們今天坐在這兒的這個房子變成1萬美金一平米，馬上這個樓不用你拆，我自己就拆了，這個地又來了，實際上一個城市也是這樣的。所以今天在中國嚷嚷地不夠，完全要在地上找樓，我認為是沒有遠見的，事實上在發達國家，最終一個地產商的能力，是由開發演進到運營，再由運營進入到財富管理和金融資產，這是三個階段能力的躍升，正因為這樣，我現在把精力根本不放在這里，公司也不把精力放在這兒，而是放在運營和資產的管理上。

　　馮侖：8月10日又有人說，有一個城市很有錢，地方政府一下蓋100棟寫字樓，我說很好啊，讓他們蓋，蓋完了之后我就去在這個樓里養豬，為什么?我已經看到他們這些寫字樓將來必定是空著的，那我就去把它們全都改造成農業，所以你要能看見別人看不見的地方，才能心靜，你會發現什么人心比較靜呢?是看見未來，和站在未來看現在的人比較安靜;另外一種人看宇宙，看的范圍很大的人會比較安靜，所以我們說神是安靜的，老人是安靜的，長者是安靜的，智慧的人是安靜的，必定是這樣的;小孩是浮躁的，急功近利的人是匆忙的，女人是恐懼的，不同的人都不一樣。

　　0352房網：所以現在萬通正在默默的跑著，我們希望有一天能夠在終點的時候為你們喝彩，