陳啟宗兩個招牌式地標項目恒隆廣場和港匯廣場相續建成，這兩個物業至今仍是高樓林立的上海最有魅力和人氣的兩個商用物業，并由此奠定了陳啟宗在頂級寫字樓和商用物業開發的霸主地位。我們近日采訪了這個巔峰人物，了解了他的傳奇。

恒隆集團主席陳啟宗
 

　　0352房網：近期國內討論比較多的可能就是房產稅，因為很多人認為下一步調控的關鍵就是房產稅，而近期也有傳言南京、廣州可能是下一個試點的城市，您是否認同下一步調控就是從房產稅上著手，您預期短期內房產稅真的會出臺嗎?

　　陳啟宗：中國有個很特別的現象，就是市政府靠賣地過活，而其中一個原因就是他們沒有定期的稅收，所以要靠賣地，這樣就會使土地市場非常扭曲，因為市政府有誘因去賣更多的地或更貴的地。長遠來說，這是房地產包括住房價格上升的一個根本原因。

　　當然，我不是這方面的專家，有沒有不良的影響我暫時還想不到，而且根據別的地方的經驗，包括香港，沒有房產稅是很特別的，有房產稅是很正常的，從這方面看，中國內地開始要有房產稅。

　　其實商業房產稅本來就有，當然這里講的是住宅，而住宅這塊要大得多，所以這一塊也最重要。其實有房產稅之類的固定收入，對市政府是好事，我相信對國家長遠的發展，包括房地產市場、土地市場的發展都是好事。要是能夠解決這個問題，使得市政府基本上不需要靠賣地過活，而是從別的方面。

　　0352房網：恒隆每年不算新買地的錢，建筑費都是幾十億，四年可能就要270億，這個數是不小的。那正負債的現象短時間是不會改變嗎?

　　陳啟宗：除非兩件事之一發生：香港的購房市場突然好轉，能夠滿足房地產企業，但個人估計這個事情不會發生，至少是短時間內不會發生。第二件事是忽然市場股市非常好，或者又配股了，但這個估計再過幾年也不會發生。

　　不是說股市不會好，而是我們配股的可能性不大。既然這兩件事的可能性都不大，那么接下來的一段日子，恒隆集團會繼續有正負債，從恒隆地產角度看，可能也會從正現金轉為正負債。做房地產永遠是正現金也不是那么合理，對于資金結構來說不是一件最明智的事情，轉為正負債是很正常的一件事，也可能是一件好事。

　　0352房網：剛剛說到恒隆手上現金有19~30億左右，如果接下來要拿地，其實這個資金也算是比較少的了。現在很多發展商正在做融資發債，那恒隆有沒有這些計劃呢?另外看到恒隆財務費用方面比之前升了很多，是因為利息支出或者是整個經濟環境差了，所以開支方面也跟著受到影響嗎?

　　陳啟宗：若說發債的話，以公司目前的狀況、銀行備用的信貸，以及我們成立了一個MTM的方案是用來發債的渠道，這樣我們在整體上可以備用的資金有200多億。如果我們手頭有這么多現金和正現金數，是沒必要像其他發展商那樣發債。不過在時機適當的時候，發債其實也不算什么特別的事。

　　至于利息方面，這是和會計準則有一些關系，因為從會計準則來看，一個項目在建的時候，相關的融資利息是會資本化的，當這個項目建成開業，像沈陽、濟南那些項目要落成了，這些項目相關融資的利息就會漲。所以這個不是說我們融資成本比以往增多。我們新融資的話肯定也是跟市場一致，但以我們公司的情況看，相信融資成本不會比其他企業高。#p#副標題#e#

　　0352房網：現在全球經濟都不太好，而恒隆在內地的一些地方都有項目，那會不會有影響?對上海租金方面又有影響嗎?內地經濟數據由年末開始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不錯的增長，想問一下陳先生接下來這一年預計會不會保持比較理想的增長?

　　陳啟宗：內地的租金市場，因為租賃時限都是綁定了三年、五年、七年，所以不會因為市場的變化而忽然間讓租金有很大的影響，市場好的時候也不會一下可以反映出來，要過幾個月甚至是一年的時間才能反映出來。不過無可否認的是，在談租金的過程中從整體市況可以知道市場是走向下的。

　　從最近看，內地的商業市場其實沒有很強，加上上海市場算是相對成熟的，經過了二十年的發展，所以租金的增長放緩是完全可以理解的。上海的寫字樓市場這幾年已經表現出困難，基本都是正負的波動，兩三年都沒動過，但2012年反而好那么一點點，但這個不是可持續的現象，相信接著這一年上海寫字樓租金增幅平平。

　　0352房網：希望商業地產有更好的發展前景，謝謝您接受我們的訪談。