陳啟宗中國文物保護基金會創始人兼主席，香港恒隆集團主席。下面就對大陸樓市的看法及未來的樓市局面的一些看法我們進行了采訪。

恒隆集團主席陳啟宗
 

　　0352房網：根據資料顯示半年中內地有10億多租金收入，而香港方面有12億，那什么時候內地的租賃業務貢獻會超過香港呢?

　　陳啟宗：看我們上一年6月末的時候，內地的租金收入占比為45%，今年上升至48%。照這個速度看應該會很快超過香港的貢獻。

　　但其實這個也不是很重要，因為我們這十年新落成的物業都在內地，內地每年至少有一兩百萬尺的新樓加入，自然這些就是新加的租金，或者是說增值，不能說新加入，所以內地租金貢獻超過香港是遲早的問題，遲一年早一年不是很重要。

　　0352房網：想請問在香港買地的事，您之前說要在市場最黑暗的時候才會買地，但看到你們今年也有動靜在看南昌站地塊，那是不是感覺香港樓市已經到底了?

　　陳啟宗：其實我們是什么地都看，但什么地叫最黑暗，我給個定義好嗎?最黑暗就是所有人都離開市場，只要還有人在就不是很黑暗。而且不能忽視，這個地去年6月有6家在爭，我們都預先打定了會輸，后來地又收了回去，到9月底的時候還有另一家，就是只剩兩家在爭，這時候才感覺有些機會。不是很黑心地講，全部倒了就是黑暗來臨了，黑暗來臨的時候就是我們最高興的時刻。

　　0352房網：近期國內討論比較多的可能就是房產稅，因為很多人認為下一步調控的關鍵就是房產稅，而近期也有傳言南京、廣州可能是下一個試點的城市，您是否認同下一步調控就是從房產稅上著手，您預期短期內房產稅真的會出臺嗎?

　　陳啟宗：中國有個很特別的現象，就是市政府靠賣地過活，而其中一個原因就是他們沒有定期的稅收，所以要靠賣地，這樣就會使土地市場非常扭曲，因為市政府有誘因去賣更多的地或更貴的地。長遠來說，這是房地產包括住房價格上升的一個根本原因。要是能夠解決這個問題，使得市政府基本上不需要靠賣地過活，而是從別的方面，譬如房產稅拿到比較穩定的、定時的收入，那對整個國家應該都是好事。

　　當然，我不是這方面的專家，有沒有不良的影響我暫時還想不到，而且根據別的地方的經驗，包括香港，沒有房產稅是很特別的，有房產稅是很正常的，從這方面看，中國內地開始要有房產稅。

　　其實商業房產稅本來就有，當然這里講的是住宅，而住宅這塊要大得多，所以這一塊也最重要。其實有房產稅之類的固定收入，對市政府是好事，我相信對國家長遠的發展，包括房地產市場、土地市場的發展都是好事。#p#副標題#e#

　　0352房網：剛剛說到恒隆手上現金有19~30億左右，如果接下來要拿地，其實這個資金也算是比較少的了。現在很多發展商正在做融資發債，那恒隆有沒有這些計劃呢?另外看到恒隆財務費用方面比之前升了很多，是因為利息支出或者是整個經濟環境差了，所以開支方面也跟著受到影響嗎?

　　陳啟宗：若說發債的話，以公司目前的狀況、銀行備用的信貸，以及我們成立了一個MTM的方案是用來發債的渠道，這樣我們在整體上可以備用的資金有200多億。如果我們手頭有這么多現金和正現金數，是沒必要像其他發展商那樣發債。不過在時機適當的時候，發債其實也不算什么特別的事。

　　至于利息方面，這是和會計準則有一些關系，因為從會計準則來看，一個項目在建的時候，相關的融資利息是會資本化的，當這個項目建成開業，像沈陽、濟南那些項目要落成了，這些項目相關融資的利息就會漲。所以這個不是說我們融資成本比以往增多。其實整個市場的融資成本增加是事實，我們新融資的話肯定也是跟市場一致，但以我們公司的情況看，相信融資成本不會比其他企業高。

　　0352房網：內地經濟數據由年末開始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不錯的增長，想問一下陳先生接下來這一年預計會不會保持比較理想的增長?

　　陳啟宗：內地的租金市場，因為租賃時限都是綁定了三年、五年、七年，所以不會因為市場的變化而忽然間讓租金有很大的影響，市場好的時候也不會一下可以反映出來，要過幾個月甚至是一年的時間才能反映出來。不過無可否認的是，在談租金的過程中從整體市況可以知道市場是走向下的。

　　從最近看，內地的商業市場其實沒有很強，加上上海市場算是相對成熟的，經過了二十年的發展，所以租金的增長放緩是完全可以理解的。上海的寫字樓市場這幾年已經表現出困難，基本都是正負的波動，兩三年都沒動過，但今年反而好那么一點點，但這個不是可持續的現象，相信接著這一年上海寫字樓租金增幅平平。

　　0352房網：您可否講一講一線城市和二線城市租金的增幅情況，以及二線城市會否面對一些中國人口和改革帶來的影響?

　　陳啟宗：一線城市像北京、上海已經高增長了十多年，所以這些城市的增長放緩一點是可以理解的。原因一方面是市場成熟了，第二是競爭也增多了。

　　所謂成熟就是說，以前到上海買東西的很多都是江浙一帶的，因為在江浙買不到，或者品種不齊全，不過現在這些地方發展相當快速，所以自然很多人就不需要到上海、北京買東西了。反過來想，就是這些二線城市的市場大了，所以二線城市的增幅要更好，不過二線城市很多，當然希望我們挑的城市都是最好的。

　　這些城市的增幅是比較客觀的，因為基數低，增長得就快，由一塊變兩塊是比較容易的，由一億變兩億就比較困難了。所以種種原因加在一起，我認為恒隆選的城市是選對了的。

　　0352房網：會不會二線城市的人均收入比一線城市的增長要快?

　　#p#分頁標題#e#陳啟宗：這個就難說了，因為一線城市越來越多元化，而二三線城市的資產分配是很不同的，不會很多人很有錢，也不會很多人很窮，而在一線城市就會有這些現象。因為一線城市貧富分化拉大了，像從事金融行業的自然收入就高很多。所以從這個角度看，二線城市人均收入低，但如果選對了的話就相當不錯。

　　0352房網：您認為房地產是不是還有“最后一跌”?

　　陳啟宗：這在很大程度上取決于政府的決定，政府讓它跌不難，要它不跌也可以。像限購、限貸如果放開，樓市就可以回升，就像09年第二季度一樣，所以這很大程度取決于政府怎么看經濟。

　　0352房網：感謝您接受我們的采訪，祝您工作順利!