“在見到效果之前，調控不會收手。”央行金融研究所高級研究員梁猛接受記者采訪時表示，“問題是，效果是什么?房地產行業、樓市出現怎樣的調整和變化，才是調控期待的效果?我們缺乏量化的指標。”

　　梁猛的觀點代表了相當大一部分業內外人士的判斷，調控會持續，但這樣的調控需要改革解決本身存在的問題后，才能發揮更好的效果。

　　對于調控是否會持續，從開發商到專家，再到政府人士，幾乎都是肯定的態度;但該怎么持續，是一成不變繼續還是大刀闊斧調整后再繼續，卻有著太多不同的理解。

　　面對目前調控體系的問題，其轉型、化解爭議的空間在哪里?梁猛表示，首先在于解決量化調控目標效果的指標，同時保證數據的真實、可靠，以及相關調控政策執行的公平性。

　　梁猛指出，在判斷調控效果的指標中，核心就在于房價。其他相關的指標，都涵蓋在其中，可以通過房價這個指標得以反映，“價格能說明的東西太多了。”

　　調控什么時候會收手?回答這個問題之前，首先需要解決的是調控收手的標準問題。以目前的基本判斷，重要指標是價格回歸到合理水平，但并沒有量化，回落多少才是合理水平。“目標不明確，無疑會影響調控的過程，會出現更多的不明確和混沌狀態。”梁猛說。如GDP增長的目標等，這些是可以量化的指標，但評價調控的效果恰恰缺乏這樣的量化指標。

　　梁猛表示，房地產對GDP的影響是顯而易見的，涉及的相關行業相當廣泛。目前看來，一旦房地產行業出現大的下滑，眾多相關行業將應聲下跌，屆時相關行業產能過剩的問題、就業的問題等等，都將爆發。

　　其次是城市化，“我個人比較不太贊成以城市化為手段推動經濟發展”。梁猛直言，中國的城市化和世界上絕大多數國家相比，有著完全不同的基本面情況。中國龐大的非城市居民群體，可能并非傳統意義上的城市化能夠徹底解決的，除了大力推進城市化、讓農民進城之外，更需要通過發展農村

　　沒有量化的指標，總是不能及時知道“什么時候過頭了”。過去這么多年中，我們看到的是，房地產一調控，就會拖累一大堆產業陷入困境，到時政府又得出手救;而往往救過頭后，房地產又成為一個強大推動力使國民經濟再次走向過熱，就又得出手調控。“這恰恰是房地產甚至整體經濟的一種常態，在平衡的中軸線上下波動，周而復始。”梁猛說。

　　影響這一“中軸線波動”的關鍵則是在房地產對GDP的貢獻層面。

　　經濟和鄉鎮建設，在當地解決這一龐大工程。

　　目前，大量的農民異地移動，已經帶來了城市住房壓力、就業壓力、二代問題等一系列問題，本地化解這一城市化需求的重要性很顯然。

　　梁猛認為，現有房地產的調控政策體系，還需要“大改大調”，才能實現持續相對穩定的平衡。梁猛重點建議，可以考慮對現有的土地儲備制度進行調整改革。其次，國有企業在房地產開發市場的優先權問題也需要解決。企業有遠近，已經顯著影響到政府在調控政策執行中的公信力。

　　房地產調控一輪又一輪，政策也一再調整，梁猛表示，目前的調控政策體系，還需要更長更全面的思考和設計。“但現在的問題是，我們是否在認真做這件事兒?”

　　也有業內專家指出，房地產調控長期以來存在弊端和一些難以解決的問題，例如非市場化層面的一些矛盾，或許需要通過對某些政府部門的重新設置和職能的調整改革，才有可能從根本上化解

　　最關心調控是否會持續、持續多久的，無疑是眾多開發商們。

　　梁猛坦言，對調控開發商從來都叫得很厲害，任何時候都會拿出一堆問題來讓你解決。事實是，盡管今年市場受調控影響一直低迷，但實際上不少開發商在嚷嚷的同時，整體業績依然實現了較快的增長。

　　真正會影響大局的或許是保障房工程，即其背后的“雙軌制”住房體系。梁猛直言，地方保障房不合理、不合法甚至腐敗現象的頻繁出現，是這一制度最終實施效果的一個巨大不確定性因素，不排除這些因素最終將徹底破壞“雙軌制”的成效。#p#副標題#e#

　　當前保障房項目的盈利能力，始終將是項目開發者最關注的問題。盡管大部分各類地方國企承擔了大量地方保障房的建設任務，但作為“經濟動物”，如果項目不能賺錢，保障房的危機永遠存在。

　　“盡管目前包括發改委等有關部門已經發文，允許相關保障房開發企業可以通過發債等渠道進行融資，問題在于，這些債務最終怎么還、誰來還、一旦形成銀行壞賬怎么辦。”梁猛的擔憂，正是近期業內外人士最為關注的話題之一。“這并不是危言聳聽，以目前保障房的投資收益體系，例如大量租賃型的保障房項目，開發企業龐大的債務如何償還，銀行在這方面也極為謹慎。” 梁猛說。龐大的地方債務，依靠地方財政，難度非常大，尤其是當地方的土地財政收入在持續調控下出現大幅度萎縮的時候，保障房項目的債務急需尋求一個科學的償還機制。

　　保障房分配體系同樣是一個急需解決的問題，首先就是入圍指標的難題，始終存在爭議。例如規定月收入5000元以下可以入圍保障房，那么略高于5000元收入群體的住房，就是個問題。如何制定分配標準是一個技術難度很高的工作。