中國房價的上漲，有很多復雜的因素。除了上文提及的一些因素外，還包括人們收入太低;中國人的置業思維;政府多年的住房保障欠賬，致使人們不得不到商品房市場去滿足居住需求;投機導致的房價非理性上漲;土地的政府壟斷;以及公共資源的分配不均。后一點很重要。房產的價值并不取決或不主要取決房子本身，而取決于自然、歷史、社會等因素。一般而言，靠近政治經濟中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務資源，而這些資源才是房產最核心的價值，并體現在房價上。

　　當然，也可以說，如果不限購，可能一線城市的漲幅比現在還大。因此，限購還是起到了一定作用。只能這樣聊以自慰。不過，與限購政策剛推出時政府和民眾對它的期望相比，心里的落差還太大。無論主管部門還是普通民眾，當時都樂觀地以為，限購政策能夠終止房價上漲的腳步，甚至房價會有深度下跌。目前很多人，包括一些所謂專家在內，對二三線城市的限購，也是如是之想法。

　　限購政策之所以未能達到預期效果，既有政策本身的問題，也有中國房地產市場的問題，但根源在于把它作為解決政治問題的房地產的手段。然而，在房地產市場，把限購作為政治手段來使用要格外小心，因為房地產是一個關聯很多方的博弈市場，而限購政策本身又具有管制交易的功用，用這樣一個政策工具來治理房價，似乎不是很合適，會導致許多不應有的后果。

　　一般來說，市場經濟條件下，作為政府管制交易的一種手段，乃是不得已而用之，因此，限購屬于短期政策范疇，短期政策當然解決短期問題，若限購長期化，普遍化，說明這一政策本身已經失效。

　　從國內外限購的實踐來看，政府若要對一種商品采取限購措施，要么是這種商品很短缺，要么是價格很高。后者嚴格說來也是市場供不應求所致。當然，也存在壟斷或囤積居奇導致價高的情況，但即便如此，在表現形式上，它也是一個數量問題，即盡管生產的產品很多，可投放市場的產品很少。所以，歸根到底，是市場可流通的商品少，買家多，才迫使政府采用行政力量去干預市場。

　　政府為何出臺限購令?主要是基于以下兩點考慮：一是急功近利;二是對行政手段其實也是對政府力量的過度迷信.

　　中國的房地產調控，很難用經濟學教科書去解釋，只能從政治的角度才可以得到合理解釋。比如限購令，就是一個典型的經濟問題政治化的解決方式。當然，如果把目前的房地產市場問題看作政治問題，用政治的或行政的手段去調控市場也無可厚非，只是，即便是政治問題，為什么就不可試著用經濟的或市場的手段去解決?

　　自2010年4月北京實行限購政策以來，迄今已有43個城市出臺限購令，包括所有的一線城市、除拉薩外的省會級城市，以及部分二級城市。最近國務院常務會議又決定，將房價上漲過快的二三線城市也納入限購范圍，住建部正在擬議名單，據說有二、三十個之多。

　　從二三線城市的房價漲幅看，似乎有必要對它們進行限購。如河北省一些地方的房價今年上半年上漲了60%。鑒于二三線城市居民的收入水平普遍比不上一線城市，房價的快速上漲對他們的影響尤大。

　　問題在于，為什么二三線城市房價上漲很快?其實，這正是房地產限購的結果。限購使得一線城市的投資客轉戰二三線城市，從而助推房價過快上漲。本來，一線城市與二三線城市在社會資源享有方面的巨大差距，使得各個城市房地產價格差距較大，進而產生“價格洼地”，吸引投資資金和消費資金向“洼地”積聚，于是，無形中提升了“洼地”區域房地產的價格。限購政策更加速了一線城市資金向二三線城市流動，導致其房價直逼一線城市，超過本土居民的承受能力。因此，從全國房地產調控的角度看，全國房價漲幅就很難簡單從當前一線城市房價上來控制住，對房價上漲較快的二三線城市出臺限購政策也就在情理之中。

　　然而，限購令能否拽住二三線城市房價快速上漲步伐?比較一下限購令實施后一線城市的房價漲幅情況，似乎不太樂觀。限購令的推行從北京看有一年多了，其他一線城市也大部分接近10個月，但最新公布的6月份全國70個大中城市房價顯示，價格同比下降的城市只有3個，漲幅超過5.0%以內的城市有39個，比5月份增加了3個。北京、上海漲幅同比超過了2%，一線城市只有杭州同比微降了0.7%，其他大部分城市漲幅都在5%以上。

　　計劃經濟就是這樣。計劃時代普遍的商品短缺導致票證盛行。但市場經濟條件下總體不存在短缺問題，當然在某個行業、某種產品、某個時刻，以及某個地方，也會有短缺發生。另外，與計劃經濟不同，市場經濟商品短缺的原因一般不是生產者沒有積極性，不愿生產產品，它更多是一種“人為”原因，即壟斷所造成的。所以，市場經濟條件下雖然也會采取行政手段解決商品短缺問題，但主要是對商品直接限價，而很少或基本不用限購，除非是在戰爭等特殊情況下;而且，即使是限購，也把它局限在一個很短很少的范圍里。#p#副標題#e#

　　這里就需要回答，為什么非到萬不得以，市場經濟下不宜采用、不必采用、也不能采用限購干預措施?換言之，限購只能是在窮盡其他一切手段后采取的最后手段。原因在于，限購關系到市場的自由交易權利問題。說穿了，限購實際上就是剝奪了一個人的市場交易資格。

　　因此，限購也是對一個社會自由與公平的損害，限購時間越長，對自由與公平的損害也就越大。

　　這是限購對社會帶來的一個顯著代價。另一代價是，限購進一步強化了目前的戶籍制度。中國市場化改革的目標之一，或者市場化改革的一個副產品，是要打破橫亙在中國大地幾十年的戶籍管理制度。不管這一制度在當初建立時有多么正當的理由，為中國工業化的發展起到了多么重要的作用，但是今天它只會起到阻礙歷史進步的作用。市場經濟需要一個統一的市場，只有資源在全國范圍內配置，才會發揮其最大效果。如果一個人僅僅因為戶籍的因素，就不能從此地自由遷移到彼地，不能購買那兒的房產，享有政府提供的公共服務，這不單單是一種經濟效率的損失，更有違基本人權，是對歷史的一種反動。限購恰恰是這樣一種政策。因為它是以現有的戶籍為前提的，北京的市民不能買天津的房子，天津的市民不能買河北的房子。這實際上就等于強化了現有的戶籍身份，是對戶籍改革的倒退。

　　上面說的是限購的代價。限購的必要性其實也是個問題。從房價收入比看，當前的房地產市場，的確存在很大泡沫，但是否因此就到了需要政府采取大范圍限購令這種非常手段的時候?這也是可爭議的。

　　市場講究的是平衡，供求雙方大體均衡價格才能保持在一個合理的、正常的水平。表面看，在房地產市場的供求中，需求遠大于供給，然而，市場并不是沒有房子可賣，市場空置的房子足夠那些無房戶每戶分一套。問題是，開發商為何不把這些房子降價出售，難道他們不需要回籠資金嗎?開發商蓋房子當然是為賣的，但既然有人不斷出高價買，他就完全用不著降價出售，除非公司出現了資金危機。所以，如果僅出開發商和購房者的博弈看，他們比的其實是誰有耐心，誰笑到最后。

　　但現在，政府加入了進來。在政府看來，既然需求特別是投機需求旺盛，若壓制不合理的需求即投機，沒人買房，開發商手中拽著的空置房自然就得降價出售。所以，政府采取的策略是，抑制需求一方。這個目的不能說不好，但卻有些想當然，因為且不說一刀切的限購壓制了很多人的剛性需求，也不說此種限購方式本身還有空子可鉆，由于反危機期間寬松的貨幣政策，致使多數有實力開發商已經備足“彈藥”，這種情況下，指望采用管制手段來抑制所謂投機需求，從而迫使開發商降價，對開發商而言威懾力不大。除非限購時間足夠長，限購力度足夠大，同時輔以嚴厲的信貸緊縮，才可有效;但假如限購變成常態化、長期化，它不僅違背了經濟規律，事實上也有違政府的限購目的，政府要使限購發揮作用，就必須不斷加碼，這就把政府搞得也很被動。前一階段，一些限購的二線城市以及個別的一線城市曾傳出限購松動的聲音，只是在民意的壓力下，中央政府強壓著限購不能放松。由此可見，地方政府并不是真心想限購的，因為在財政嚴重依賴房地產的情況下，限購受損一方也有政府在內。這也就是多數限購城市僅僅把限購的目的定在維持房價不漲不跌或小漲的原因所在。

　　既如此，政府為何還要出臺限購令?主要是基于以下兩點考慮：一是急功近利。無論從中央政府還是地方政府而言，都是這樣。在保障房缺席的情況下，基于民意壓力，政府要在短期內取得調控成果，于是不得不采取行政手段，直接干預市場，因為行政調控具有簡便、直接和見效快的特點。二是對行政手段其實也是對政府力量的過度迷信。對一個掌控著大量資源的政府來說，常常會產生一種錯覺，因為憑借政府手中的資源可以無所不能，因而，天生具有干預市場的沖動。

　　因此，在政府持續的限購、限貸等措施的打壓下，不排除一些資金實力不足的開發商遲早要面臨資金鏈斷裂的問題，從而不得不降價售房，但是，要使房價回歸到一個合理的價位，指望限購令是不可行的，否則，代價太大。對房地產的調控不能像西醫一樣一味下猛藥，而應如中醫一樣慢慢調理，但這就要求態度應堅定，同時要綜合治理。所以，必須在土地制度、供給方式、人口結構、資源配置和收入分配上進行系統的改革，做好了這些基礎性工作，市場自然會去調整與規范自己的行為，也才能最終解決好房價問題。如果沒有這些基礎性的工作，限購的時間越長，積聚的反彈力量越大，一旦限購令解禁，市場將會出現報復性反彈，最終受害的還是普通民眾。從這一角度看，房價調控實際是一個社會治理的問題，急不得。

　　市場建立的關鍵是交易雙方權利平等，能夠自由進出，自由買賣，倘若交易主體被剝奪了自由交易的權利，很難說這樣的市場是完善的。特別是，剝奪交易權利的市場主體不是一個兩個，而是一個龐大群體時，這個市場能否建立或者發展都成問題。尤其以投機導致市場泡沫為由剝奪人們的市場交易權利，更顯荒謬。

　　因為投機是出于謀取利潤最大化的考慮，而謀取利潤最大化正是商業活動的目的。哪個進入市場的人不想賺更多的錢?只不過一些人用正當的方式，一些人用壟斷的方式，一些人用違法的方式而已。因此，只要投機是在現有法律和制度下進行的，就是正當的。換言之，在市場經濟的環境下，投機和泡沫本身無罪，最多只能在道義上譴責幾句。如果一個人僅僅可能被懷疑是投機者，就被政府剝奪進入市場的資格和權利，這跟司法上的“有罪推定”沒什么兩樣。而且從實際情況看，適度的投機和泡沫，有利于市場的健康運行。