建筑面積和購房成本息息相關，建筑面積是計算商品房價格的重要數據，所以購房者需要了解建筑面積的組成以及其相應的計算方式才行。

　　之前經常有贈送面積這樣的促銷方式，例如全部陽臺只算一半面積，業主入住后可自行封閉成一個房間，相當于免費獲得了半間房的使用面積;其實這種促銷方式聽上去很劃算，實際上，如果陽臺本來就是半封閉的，這個多余面積本來就不是開發商贈送的。飄窗、露臺等的面積本身就不計算面積，因此，個別開發商以此作為促銷噱頭也自然再次給購房者打了一個馬虎眼。

　　首先我們來談談什么是建筑面積。

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。

　　再來了解一下房屋建筑面積測算的方法。

　　業主依法擁有房屋所有權的建筑面積，包括房屋的套內建筑面積和分攤的共有共用建筑面積，即建筑面積=套內建筑面積+公攤面積。房屋的產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確定。

　　套內建筑面積由以下三部分組成：

　　①套(單元)內的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和;②套內墻體面積;③陽臺建筑面積。

　　套內建筑面積=①+②+③=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

　　公攤面積的問題在第129課已經為大家講解過，本次課程就主要講講套內建筑面積的測算方法吧。

　　先從使用面積講起：

　　使用面積為套內房屋的使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算。

　　1、套內房屋的使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、貯藏室、壁柜等空間的總和。

　　2、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

　　3、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

　　4、內墻面裝飾厚度計入使用面積。

　　再來說套內墻體面積

　　套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積，套內自有墻體按水平投影的全部計算套內墻體面積。

　　了解了建筑面積的計算方式，我們再來看看房屋建筑面積的測算范圍。

　　首先看看住宅計算全部建筑面積的范圍：

　　1、單層房屋，按一層計算建筑面積;二層及二層以上房屋按各層建筑面積的總和計算。

　　2、房屋內的夾層、插層、技術層、結構轉換層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計算建筑面積。

　　3、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機房，按其外圍水平投影面積計算。斜面結構屋頂(坡屋頂)層高在2.20米及其以上的部位計算其建筑面積。

　　水箱間是指建有儲水池及機械設備的房屋，用砼建造的水箱或儲水池不為水箱間。

　　4、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

　　5、穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米及其以上的，按其水平投影面積計算。通往回廊(或夾層、躍層)的室內樓梯，不論梯位是否在回廊(或夾層、躍層)范圍內，該梯均按樓層投影計算建筑面積。

　　6、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

　　7、封閉的挑廊按其外圍水平投影面積計算。

　　8、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

　　封閉是指房屋在規劃、設計、施工等環節都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。

　　9、與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱(不論是否突出墻外)或有圍護結構的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

　　與房屋相連的有柱走廊(有兩排以上柱)，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

　　10、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

　　11、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

　　12、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

　　13、屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍水平投影面積計算。

　　15、與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

　　那么住宅中還有一些僅僅是只計算一半建筑面積的，又有那些情況呢?

　　1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

　　2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

　　3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影內上蓋水平投影面積的一半計算。

　　4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

　　接下來再看看住宅那些地方屬于不計算建筑面積的范圍

　　1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。?

　　2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

　　3、房屋之間無上蓋的架空通廊;無上蓋的陽臺、挑廊。若陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽臺、挑廊維護結構水平投影面積一半的，均視為無上蓋。#p#分頁標題#e#

　　4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

　　5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

　　6、騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側房屋的底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護結構，廊道是否與外地面有高差、是否退用地紅線、也不論廊道是否有人行道、消防通道等。

　　7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　8、與房屋室內不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。

　　9、挑樓、挑廊、檐廊和陽臺的底板在下層的投影部位。

　　10、與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。

　　11、樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用的。

　　12、房屋內的中空部分。

　　13、窗臺高于樓地面的外凸窗(不論其高度)。

　　除了以上幾種情況外，住宅在測算建筑面積時還可能會遇到一些特殊情況，下面為大家講講一些特殊情況下的建筑面積計算。

　　1、復式樓內的梯間，按自然層計算建筑面積。預留的復式樓梯間，實測時據規劃許可的設計圖紙，也應按自然層計算建筑面積。

　　2、房屋內的回形樓梯、旋轉樓梯按樓梯的投影計算建筑面積。

　　3、連接幾棟房屋及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等地下房屋應計算建筑面積。

　　4、兩戶相連的陽臺作為消防通道的仍計入各戶的套內建筑面積。

　　5、以走廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽臺，以上一層陽臺的水平投影面積折算。

　　6、陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。

　　7、對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高在2.20米及其以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。