很多開發商把交房時間都選在了年底，買了期房的業主在這個時候收房確實也有煩惱，如冬季年底收房來不及裝修，不裝修不入住那么新房暖氣費應該由誰交?沒有專業經驗的普通購房者收房時應該注意哪些事項?冬季氣候寒冷、空氣干燥，各類氣味不容易散發，因此環境的好壞很難考察。對這些問題，我們搜集了一些資料，希望對年底收房驗房的網友有所幫助。

　　第一步：簽字前勿忘查證

　　購房者在收到交房通知單后，首先要在規定的時間去物業交收房產，在交收時有不少文件需要簽署，購房者千萬別因一時內容過多而隨意簽字確認。

　　首先要做的是，查看物業的“三書一證一表”，所謂“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

　　《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證。《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收的憑證。《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是國家強制要求的，開發商必須對樓盤負責的文件標記。

　　這三份文件是樓盤通過驗收、經過國家有關部門權威認可的標志，是開發商交樓的必要條件。

　　而《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾。

　　《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。

　　因此，購房者在收房前切記要求開發商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

　　要點：確認開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，是否與購房合同中約定的有出入。

　　提示：“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的證書。開發商在樓房未經驗收時就發出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關文件，根據契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質量的認可。日后容易產生法律糾紛。

　　面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也應在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本。

　　第二步：驗房時別只顧看墻壁

　　不知道從什么時候開始，“看墻壁”成為房屋驗收的首要問題。但事實上，驗房遠非只看表面那么簡單。

　　驗房最好由專業人員陪同，同步做記錄，并填寫一式四份驗房單，業主保留交房代表簽字的一份驗房單。

　　驗房專家指出，除了查看墻壁是否有裂紋、滲水，門、窗密封性，地面平整度，層高等表面問題外，水電、防水、管道等功能性部位的驗收更為重要。例如驗水電，首先是驗一下房屋的水電是否已通。這對于交房后只打算簡單裝修不更換水電的購房者尤為重要。驗電線，除了查看是否通電外，還要看電線是否符合國標質量，電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線截面面積不應低于2.5平方毫米，空調線應達到4平方毫米，否則使用空調時，電線容易過熱變軟。

　　其次，廚衛防水也是驗房非常重要的一部分，在房子交付時，一些開發商事先已經聲明沒有做防水，就需要在裝修時做。而在交付時已經做了防水的，在裝修前一定要檢驗，如果有問題還能在裝修時做出補救措施，否則裝修完才發現防水問題，工程就大了。驗收防水的辦法是，用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，然后在廁衛放水，淺淺約高2cm。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛。

　　再次，就是檢查排水/污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。觀察水是不是順利快速地排出。觀察排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，今后洗衣間和廁所的排水口可能會散發異味。

　　業主驗收完房屋后，便可與開發商或其指定的物業服務公司簽約，依據自己驗收的結果，將不同的房屋質量問題交由開發商或物業服務公司分別處理，以避免交房后出現問題互相推諉。開發商在一定期限內解決驗房中存在的問題后，并再次發出交房通知單。再次驗房，確認沒有問題后，簽署房屋交接書，領取房屋鑰匙，完成交付。

　　要點：1.房屋的質量：要觀察房屋外墻、地面有無異樣，如裂縫、下沉、凸出或凹陷等情況。

　　2.房屋的設備器具：這一部分的驗收尤其重要，因為它將直接影響入住后的正常家庭生活，所以，對包括給排水、電、空調、通訊及其他電器在內的主要設施設備等都要試用，確定其是否正常運轉。

　　3.房屋的共用設備：包括電梯、消防設備、燃氣系統、暖氣、小區環境、停車位、保安系統等的測試。

　　4.房屋的結構面積：確定是否與跟開發商事先簽訂的銷售合同中的結構、面積相一致，并應特別弄清公用面積分攤情況、使用面積與建筑面積的差額。

　　提示：先驗樓再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序。但目前開發商能讓買家先驗樓后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主收了房，發現貨不對，申訴起來也軟弱無力。這對買家來說是不公平的。為避免出現這種情況，可采取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　第三步：繳費要有明白賬

　　在收房時，還需繳納一定的費用方能完成交房手續，通常情況下包括契稅、公共維修基金、物業費及產權代辦費等雜費。

　　首先，契稅是其中最大部分，契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。上海購房契稅繳納規定為，個人購買住房屬于契稅征稅對象，應按規定繳納契稅。本市契稅稅率為3%。購買90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%計算。購買90平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減1%(家庭成員范圍包括購買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購房的，應作為兩個家庭購房。家庭唯一住房根據房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結果確認)。#p#分頁標題#e#

　　其次為公共維修基金，是依據有關法規籌集的用于新商品房(包括經濟適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。上海公共維修基金收取規定為，配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。

　　其余的便是物業費及產權代辦費等雜費。雜費通常包括，面積增加的補差款、管道天然氣開戶費、有線電視安裝費、天然氣安裝費、電話、寬帶初裝費、安防系統費等。

　　法律根據：《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

　　《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　住房保障和房屋管理局、規劃和國土資源管理局、財政局、地方稅務局《關于調整本市普通住房標準的通知》規定，同時符合下列標準的，為普通住房：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格：坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。

　　《商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立以及繳納時限的規定一般是按如下標準執行的：

　　首期維修基金的繳納：新建商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準繳納首期維修基金：

　　配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4%繳納;不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納。

　　配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。

　　發現質量問題應要求整改

　　“交鑰匙”等于交房嗎?

　　“交鑰匙”當然不等同于交房。房屋交付的標志要以房屋買賣合同的約定為準，可以是雙方簽署《房屋交接書》，也可以是“交鑰匙”，或者兩者兼具，抑或其他約定。無論何種約定，一旦實現交付標志，房屋毀損滅失的法律風險就將由購房人承擔。

　　開發商逾期交房時怎么辦?

　　遇到開發商逾期交房的情況，應先發函責令開發商盡快履行交房義務，開發商仍然未能交房的，購房人可以根據房屋買賣合同約定的情形，選擇解除合同并主張開發商賠償，或要求開發商承擔逾期交房的違約金或滯納金。所有的過程盡量以書面形式予以固定，如果開發商作出解釋或者說明的，也盡量要求開發商書面予以回復，確保整個過程保留充分有效的證據。有條件的情況下，應咨詢律師根據實際情況確定具體操作步驟。

　　房屋出現質量問題該怎么辦?

　　如果在驗房時就發現了質量問題，可拒絕簽署交接書，并書面提出異議。對于非結構性瑕疵，要求開發商予以整改，并在整改后再辦理交房手續。如果結構性瑕疵，可以要求開發商整改或者作出補償，也可以選擇解除合同。

　　在開發商交房后，如果在保修期內出現質量問題，可以要求開發商進行維修，并承擔維修期間對購房人造成的損失。如果開發商怠于維修的，可在書面要求開發商維修的合理期限屆滿后，自行安排維修并要求開發商承擔維修所需費用以及維修期間對購房人造成的損失。

　　何時能夠拿到房產證?

　　購房人何時能夠申辦產證在房屋買賣合同中應有明確約定，一般在買賣合同約定的開發商與購房人簽署《房屋交接書》后一定期限內(30日或60日等，以約定為準)，由開發商和購房人共同申辦產證，行政主管部門將在購房人遞交申辦材料后20日內完成審核，核發產證。如合同約定的期限內無法申辦小產證的，購房人可以向開發商主張違約責任。

　　請的驗房機構所出具的驗房報告是否具有法律效力?

　　從準確意義上來說：驗房只是個咨詢行為，驗房機構出具的驗房報告是一個技術咨詢報告，并不具備法律效力。但是作為專業的驗房機構(人員)，驗房公司(驗房師)的驗房結論是準確可靠的、有依據的，購房人可以據此結論與開發商做進一步交涉。但是需要提醒購房人，開發商未必會認可購房人單方委托專業機構所作出的驗房報告，在此情況下，該驗房報告未必能成為認定房屋存在質量瑕疵的依據，如果就此發生爭議，購房人可以起訴至法院，在法院主持下選定驗房機構再作驗房報告，該報告可以作為法院認定房屋質量并就此判定開發商是否需要承擔責任的依據。

　　僅三成網友會請驗房機構

　　上海又一波交房潮來臨，看著自己的辛苦積蓄換來的房子即將交付，但交房時應該注意些什么?在交房過程中可能遇到哪些問題?房屋出現問題該如何解決?對此，新浪樂居&東方早報聯合展開調查。

　　在房子交付中遇到過哪些問題的調查中，有36.7%受訪者表示在交房過程中發現小區配套與購房者表述的不符，該選項最為突出。有三成(30%)的受訪者表示在交房過程中發現房屋質量存在問題。另外，有13.3%的受訪者表示遇到過逾期未交房的問題。還有6.7%的受訪者表示存在面積與購買面積不相符的現象。只有13.3%的受訪者在交房過程中沒有遇到過任何問題。

　　對于在交房時發生問題如何解決，有超過七成(73.3%)的受訪者表示不了解該如何處理。16.7%的受訪者表示了解該如何處理相關問題。僅一成(10%)的受訪者表示等出現問題時再尋求法律幫助。

　　當問及是否會請專業的驗房機構協助檢驗房屋時，七成(70%)受訪者表示不會，僅三成(30%)受訪者愿意請專業的驗房機構來檢驗房屋質量。

　　驗房需帶的小工具：

　　1個塑料洗臉盆用于驗收下水管道(水量一定要大)

　　1個小榔頭用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

　　1把塞尺用于測裂縫的寬度#p#分頁標題#e#

　　1把5米卷尺用于測量房子的凈高(主要是收房時用)

　　1個萬用表用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

　　1個計算器用于計算數據

　　1支水筆用于簽字

　　1把掃帚用于打掃室內衛生

　　1只小凳子和一些報紙、塑料帶、包裝繩用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。

　　*正常驗收房子時間一般持續2-3個鐘頭

　　冬季驗房注意事項：

　　1.房間里的墻面如果有凝結水露現象，說明墻面的保溫層有問題。

　　2.如果是精裝修項目，冬季鋪設木地板要適當留縫，有合理的空隙可以接受。

　　3.門窗是熱交換和熱傳導最活躍、最敏感的部位，因此，門窗和玻璃將直接影響房間的保溫效果，冬季收房對檢驗門窗比較有利。

　　4.由于冬季氣溫相對較低，在一定程度上掩蓋了一些不良氣味的產生，因此，在收房過程中，除了需要打開窗戶透風來監測相應的污染源之外，還需要通過觀察和咨詢同區位住戶了解空氣污染程度。

　　5.防水是否做過以及質量是冬季收房必須重視。在做完滲水實驗后一定要將積水擦干，以免結冰。