第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得執(zhí)業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格證書。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與被選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)的基本情況；

　　（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；

　　（四）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

　　（五）物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修要求；

　　（六）合同的期限、變更和解除；

　　（七）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；

　　（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

　　（九）專項(xiàng)維修資金的管理使用；

　　（十）物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務(wù)合同可以約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)小區(qū)前，向業(yè)主委員會(huì)交納不少于年收費(fèi)三分之一的履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如有違約，相關(guān)費(fèi)用從其履約保證金中列支。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

　　（一）根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定相關(guān)工作制度；

　　（二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（三）選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)；

　　（四）制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備完好，環(huán)境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求提供服務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范實(shí)施管理服務(wù)；

　　（二）在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法、注意事項(xiàng)以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

　　（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

　　（四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修；

　　（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維護(hù)和出理；

　　（六）健全物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的業(yè)務(wù)賬冊(cè)；

　　（七）建立、完善和宣傳應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的處理機(jī)制、處理預(yù)案和具體處理措施；

　　（八）聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　　（九）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活、安全秩序，協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門報(bào)告；

　　（十）經(jīng)業(yè)主或使用人同意，為業(yè)主和使用人購(gòu)買物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)；

　　（十一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，提供與業(yè)主、使用人約定的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。#p#副標(biāo)題#e#

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和省、市制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定相應(yīng)等級(jí)的最高限價(jià)，并向社會(huì)公布。

　　第三十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)交預(yù)收，但預(yù)收期限不得違反物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)約定。合同未約定的，預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。

　　未按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者未經(jīng)業(yè)主、使用人委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供服務(wù)收取費(fèi)用或者服務(wù)報(bào)酬的，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付。

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主或者使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；限期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，但不得以部分業(yè)主和使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，降低其他業(yè)主和使用人的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：

　　（一）業(yè)主自用的按分戶的計(jì)量器具顯示的量值向業(yè)主收取；

　　（二）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　（三）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)等額外費(fèi)用，不得以任務(wù)理由捆綁收費(fèi)。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費(fèi)提供條件。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同期限為屆滿時(shí)，不得單方面退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

　　（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金；

　　（二）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料；

　　（三）物業(yè)管理用房；

　　（四）維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

　　（五）物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備；

　　（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損毀、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

　　第四十條 市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴受理制度，受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴并依法及時(shí)處理。

　　（未完待續(xù)）