買房，你被潛規則了嗎？

　　今年央視3•15晚會的主題為揭露行業潛規則，涉及行業涵蓋家電、汽車、電視購物、網絡購物等方方面面，惟獨沒有老百姓最大宗的資產——房產。這是為什么呢？難道樓市沒有潛規則？

　　從2003年起，就有讀者不斷抱怨報紙刊登的樓盤開盤信息“錯了”。一對老夫妻曾經抱著電話不肯松，一直在問記者：下個月會有哪些樓盤開盤，恨不得把所有下月開盤的樓盤都記下來；因為這個月開盤的樓盤，他們是照報紙上的樓盤廣告開盤日去的，結果現場房子早已搶購一空。不是當天他們來遲了，而是房子早在開盤三天前就開始認購，開盤就全都只剩頂樓底層、朝向戶型都不好的“邊角料”了。

　　是真的都賣光了嗎？還是先拿邊角料對外公開賣，好的房源部分給了關系戶？記者聽到了業內管這叫“銷控”。在購房人看來這對他們不公平，但在房地產業內看來，這是營銷手段，是賣房技術。

　　從用圖紙看房、到銷售小姐逼訂、到簽訂合約附加條款、貸款代理機構中介公司層層扒皮、到交付入住先交物業費……樓市有了強勢的開發商，潛規則似乎無處不在。購房人在忍受了高昂的房價之后，仍然感到處處“憋屈”：為什么別的行業把客戶視上帝之時，唯獨樓市，開發商反而更像是永不失勢的上帝呢？

　　在房價一路瘋漲的情況下，樓市更成為潛規則的重災區。

　　站在2010年，《金樓市》將立足行業發展、聚焦一年來的國內及南京地產典型問題，為您講述樓市十大潛規則及應對辦法。快報記者孫潔
金樓市 潛規則房號•跳價 　　潛規則之關系房號 　　買房首先找關系

　　2009年7月13日晚，仁恒江灣城低調通知客戶發放選房順序號。當晚上千人涌進售樓處，現場一時失控，仁恒臨時決定停止發號。而千人爭搶數百萬豪宅也引來了社會的廣泛關注。接下來的幾天時間里，仁恒江灣城隨即發布了《致歉公告》和《預售公告》，以及搖號選房細則，并在市公正處、市房產局相關部門共同監督下，進行了搖號。集中了社會的諸多關注，整個選房一直處于公眾的監督之下，甚至有人將其稱之為“最陽光的一次搖號選房”。

　　買房托關系，這早已不是什么秘密。放眼南京樓市，買房大軍中有多少關系戶自是無從統計，但從去年開始，因為身邊有幾個朋友急著買房，本人卻也不得已用起房記的身份，幫著四處托關系，由于幾位朋友的買房區位各有不同，而本人又只與為數不多的樓盤負責人稍稍熟識，因此，只好再另行托人。

　　購房者或多或少都有這樣的經歷：交完誠意金后，苦等開盤日期無果；聽說有房源推出，電話咨詢售樓處，往往被告知具體時間未定，等到售樓處現場看房時，又被告知房源基本被預定完了；開盤當天，總能在銷控表和沙盤上發現一些房源被做上標記，顯示該房源已不在此次可被挑選的范圍內……有開發商向記者坦言，有時候推出的房源并不多，但關系戶卻多達半數以上，那些排隊買房人只能在有限的房源里去碰碰運氣。
《金樓市》點評

　　樓市重現炒房號，買房首先想到托關系，從一個側面已顯示出，樓市正在對購房者提出越來越高的“要求”，手中握有房款只是必要條件，關系房號背后折射出的仍然是房地產市場的信息不透明和不夠成熟。

　　對此，南京工業大學房地產管理系副主任吳翔華也坦言，這種情況短期內很難得到改變，因為目前來說房地產市場整體上仍然是供不應求，在不違反相關法律法規的前提下，開發商賣房只是一種商業行為，可以自主決定自己的銷售行為，但關系房號有一定周期性，當市場開始轉向低迷時，關系房號就會減少甚至消失。

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　　潛規則之反價跳價
房價想漲就漲

　　“最初承諾我至少給我1%—1.5%的優惠，可現在開發商卻反悔了”，黃先生告訴記者，他看中的是位于河西時代天地廣場的房子，當他提出要買四套時，售樓員馬上表示說可以給到總價1%—1.5%的優惠，可幾天后，黃先生再來售樓處正式簽合同，售樓員卻告訴他，只有一次性付清房款，才能享受總價 1%的優惠，如果不能全額付清，每套房子只能在原來的總價上便宜3000元，這樣算起來，黃先生至少要多付出一萬多房款。“我想開發商肯定是看我一次就買四套，購房的意向很強，所以就坐地起價了，另一方面他們的房子也不多，可能也不急著賣房吧。”黃先生告訴記者。

　　收了定金，但房子漲價了，開發商不想賣了，便找出種種理由不按原房價賣房或矢口否認原承諾優惠，這種情況在去年房價迅速攀升的時候尤為常見。一位購房者向記者講述了自己去年在江北買房的經歷，這位購房者按照3200元/平方米的價格付下了2萬元的定金，卻在簽訂合同之前接到開發商的消息，稱房價整體上揚1000元/平方米。這位購房者于是就面臨了兩種選擇：要么按照4200元/平方米的價格購房；要么開發商退還2萬元定金。這位購房者在思考再三，咬咬牙還是以4200元/平方米的價格買了下來，“畢竟是用來自住的，只能買下來，但開發商的坐地漲價的做法一直讓我覺得很氣憤。”
《金樓市》點評

　　以上兩個案例都不是個案，2009年樓市迅速攀升，一些開發商已按捺不住漲價的沖動。江北某大盤營銷負責人就曾告訴記者，現在不少樓盤反價漲價的手段更隱蔽，他們更多的是取消打折和各種優惠，該負責人透露說，正是通過這種隱蔽的漲價方法，其所在樓盤的價格近期也已調過幾次了。對于開發商反價跳價的情況，江蘇崔武律師事務所主任律師崔武表示說，定金只是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，房產交易中的定金則被視為一種購房預約。其擔保性體現在法律對定金罰則的規定上，即給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金，因此盡管開發商在銷售過程中出現反價跳價的行為，只要開發商雙倍返還了定金，就不存在觸犯法律法規的問題。

　　就在去年上半年樓市逐步回暖，反價跳價的現象開始出現時，作為本地知名房企的棲霞建設發出了堅持合理定價，防止房價大起大落的倡議。棲霞建設的言論值得借鑒，開發商時刻保持清醒的頭腦，充分呵護市場就是愛護自己。

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　　　潛規則之虛假宣傳 　　賣房時承諾總是一套套的

　　“2008年買的房子，到現在快兩年了，辦不到貸款，拿不到房子，辦不了兩證，該怎么辦呢？”

　　董先生在2008年買了城南七彩星城一套89平方米的住宅。雖然國家明文規定，小產權沒有兩證(房產證和土地證)，但當時開發商承諾，確保在2008年底交房時能夠辦好兩證，并可以寫進合同。于是，董先生按照總價52萬元計算，交了5成26萬元首付。

　　“當時合同約定的是2008年底拿房辦兩證，到現在已經快兩年了。不僅兩證沒有說法，銀行也沒有放款。開發商卻一直回避業主的質疑。”迷茫中的董先生找到了《金樓市》，他告訴記者，在同一個小區，像他這樣沒有下款、沒有交房也沒有拿到兩證的業主還有200多戶。都處于無休止的等待狀態。
《金樓市》點評

　　“沒有兩證的房子，銀行是不可能下款的。此前民生銀行沒有放過一套小產權房的貸款，以后也不可能。除非能夠拿到兩證。”中國民生銀行南京分行相關負責人告訴記者，此前民生銀行可能與七彩星城有過一些合作，但在沒有取得兩證的情況下不可能放款。江蘇鐘山明鏡律師事務所蔣德軍律師也提醒，按照國家的規定，建在集體土地上的小產權房，不可以對外出售，更不能私人轉讓，所以一般是不發放兩證的。因此，即便開發商的承諾寫在了合同上，也沒有相關的法律保護，遇到承諾無法兌現的情況，只能吃一記悶棍。

　　“而董先生的情況，既然有合同在手，也并非不能挽救。此時最佳的辦法是以開發商無法兌現合同約定為名，要求開發商退房退款并承擔一定違約金。”

　　當下，相信口頭承諾的人少了，但白紙黑字也不能盡信，董先生就是一例。所以，諸如戶外大牌上的“銷售冠軍”、“品牌房企、”，銷售樓書上的“綠化比例”、“市政配套”，要細看卻也不能全信。即便開發商承諾得再好，也得多留個心眼，買房時把風險降到最低是王道。快報記者楊連雙

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　　　潛規則之質量隱憂 　　最是糾結質量關

　　姚先生2006年買了城北城市綠洲的房子，讓姚先生一家難過的是，入住四五年了，屋頂一直漏雨，而且越修越漏。

　　“我們的房子頂樓，在入住第二年發現漏水問題。就請開發上來維修。想不到的是，每修一次，漏水就更嚴重一次。最初的漏水面積只有1平方米左右，到現在，約有5平方米左右的出現漏水滲水，并且內部墻皮大面積脫落。”令姚先生糾結的是，屋頂漏了幾年，但開發商的修補方式仍沒有改變，這樣下去還會繼續漏，而且，家里的大部分裝修都已經起皮脫落了，這種損失由誰來賠償呢？

　　遭遇屋頂漏水的情況不止姚先生一家。城南某樓盤業主陸女士，家里是一套躍層房子，也是交付5年，漏了5年。后來有維修工人告訴她，維修屋頂是發生墻壁水泥大面積脫落。已經不僅是屋頂漏水問題，墻體質量也值得懷疑。
*《金樓市》點評

　　“一般房屋交付后的質量保修期是2-3年，如果在這個期限內沒有根治問題，后面的問題需要向物業管理公司尋求解決了。但是不能否認，一切資質不高、私企身份的物管公司服務并不能到位。”南京鏘鏘投資顧問有限公司總經理吳彬告訴記者，一般開發公司離場時，會將樓盤的后期維護、保修等職責移交給物業管理公司，因此，出現類似的質量問題，業主有依據向物業尋求解決，這是最直接的通道。

　　第二種解決辦法是，啟用維修基金。因為屋頂漏水也屬于公共設施范疇，這時候，可以通過業主大會產生的業主委員會，向南京市物業辦申請啟用物業維修基金，對屋頂進行徹底維修。當然這個進程要慢很多。

　　老百姓幾十年的積蓄，再背負未來20-30年的債務買一套房，圖的就是有一個家的溫馨和安省。屋頂一漏數年，的確夠糾結。因此，為了日后少折騰，多數人對頂樓繞道而行，二手房市場上，頂樓價格比次頂樓要便宜一大截。

　　但事實上，讓市民不放心的質量問題又何止屋頂漏雨一項。鋼筋標號以次充好，水泥標號不足，保溫層缺失，施工水準粗糙等問題在時下的樓市都不鮮見。此時，就需要購房者留個心眼，在簽訂買賣合同之初就學會保護自身權益。當然也希望更多的開發商能夠為業主提供品質過關的好房子。快報記者楊連雙

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　　　潛規則之“地王”曬地 　　2007年“地王”一半都還在磨蹭

　　今年年初開始，全國各大城市相繼傳出“地王”被收回的消息。北京大龍地產公司以50.5億元天價拍下的2009年北京“地王”被收回，2億元競買保證金被沒收；招商地產和香港九龍倉集團以24.1億拿下的2007年南京仙林“地王”被收回，2.3億元競買保證金被沒收……

　　“地王”相繼被收回的背后展現的則是“地王” 曬地的行業潛規則。以南京2007年先后出現的8個“地王”為例，兩年多時間過去了，目前只有兩個“地王”已開發銷售，四個“地王”至今未動工，1個“地王”被收回，1個“地王”規劃變更后準備近期上市，大部分都沒有按照正常節奏上市。回顧去年南京樓市房源緊張和房價高漲，這批“地王”曬地無疑發揮了重要 “作用”。一方面，這批“地王”的推遲上市導致供應量減少，想買房的人一房難求；另一方面，地價在曬太陽的過程中隨市場不斷上漲，房價隨之水漲船高。開發商無論多高價格拿地，都能通過拖延開發消化土地成本，謀取暴利，這一問題已成為樓市高燒的深層原因。

　　2007年江寧一“地王”誕生后，媒體紛紛預測該項目將推動江寧房價“破八”，但是誰也沒想到，兩年多后該項目報價幾乎是當年預測的兩倍。毫無疑問，想要保證市場供應平衡，抑制房價過快上漲，打擊囤地、破除“地王”曬地潛規則勢在必行。
《金樓市》點評：

　　對于閑置土地的處理辦法，國家及地方政府有明確政策：“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。”去年年底，國家又相繼出臺了多個政策：如“土地款首付提高到五成”、“在土地出讓合同中標明開工竣工時間”等，年初多個地王被收回表明了政府對于規范土地市場的決心。

　　在當前形勢下，試圖通過“地王”推動自身土地儲備增值的想法想面臨很大風險，特別是一些土地儲備雖多，但缺乏開發資金的地產商，將會面臨大量土地儲備被收回的可能。面對日漸收緊的土地政策，開發商應該調整企業的中長期發展戰略，改變在舊有政策下囤地獲利的運作方式，如果企業不自我提升，出現拿地拿“貴”了的得不償失的現象恐怕難以避免。快報記者文濤

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　　　潛規則之交付糾紛 　　交付風波此起彼伏

　　近年來，開發商在交付上的問題也是花樣百出。龍鳳玫瑰園延遲大半年沒有交付，小區的公共配套還是一片大工地；中泰國際廣場房子交了，水電氣卻遲遲不通；翠島花城二期房子交付，綠化景觀卻是臨時的。

　　更有一小區創下了近年來最罕見的一次交付門事件。按照合同約定，開發商承諾于2008年12月31日交付一期房源，但直到2009年的春節前才寄出了一期11、13兩棟業主的“收房通知”。首批收房的業主來到現場后驚呆了：大門沒裝，大部分空地仍在施工，沒有安防，沒有路燈，沒有綠化，沒有信箱，沒有正規圍墻，路沒鋪好……也就是說，整個小區只有房子主體可以交付，可是，最先一批收房的業主在房屋驗收過程中還發現了包括房門設計不合理、墻面空鼓、水電不到位等諸多問題。無奈之下，近300名業主終于作出了集體拒絕收房并向政府部門投訴的決定。
*《金樓市》點評

　　記者從多方面了解到，房屋交付容易遇到的糾紛包括多方面，首先是一般的質量問題，開發商應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第二，房屋質量不合格。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。第三，延期交付房屋，根據《解釋》第 15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。第四，配套設施遲延或者不能交付，基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋。

　　針對以上一些交付問題，從去年開始，南京已開始醞釀出臺新規規范住宅交付。據了解，正在研究的《南京房地產住宅項目交付管理暫行辦法》將要求開發商必須領到由多個部門頒布的交付通知書才能交付。通過這樣的規定，園林、教育、工商等多個部門將對小區配套中涉及的綠化、學校、商場等方面的建設進行檢查把關。快報記者費婕

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　　　　潛規則之貸款失約
貸款風險防不勝防

　　今年以來，貸款難問題一下子爆發讓很多買房的人束手無策。房子早晚肯定要買，但是買了又遲遲貸不了款，如何是好？還有，去年買的房子，貸款拖到現在還沒解決，又該怎么辦？

　　周小姐在辰龍新境界買下一套小戶型，貸款一波三折，純公積金貸款辦不了改為組合貸款，可省公積金收緊二套房貸不得不改成市公積金，結果卻又遭遇市公積金政策收緊，最終雖然客戶經理告知她的貸款手續已獲批，但何時下款仍是未知數。張小姐所買的房子，本來首付兩成，做了組合貸款，最近卻被通知首付提高到三成且七折利率不能保證。

　　購房人的遺留問題還沒解決，開發商的應對措施已頻頻現身。據稱為了應對公積金貸款難的問題，南京先后已經有不少開發商拒貸公積金，主動向購房人推薦純商業貸款。去年開盤的鳳凰和熙曾經推出給予純商業貸款的購房人4萬元的總價優惠措施。位于下關的潤開華府近期正在推出“直客式商業貸款”，選擇此種貸款房價在現有基礎上優惠1000元/平方米，而用公積金貸款則沒有任何優惠。
*《金樓市》點評

　　多年前，中國人民銀行就出臺規定，“房屋封頂后才能售房并辦理按揭”，這么做既是為了防止開發商任意挪用資金造成爛尾，也是為了保證購房人資金的安全。而在實際操作中，目前南京除了公積金貸款執行的是封頂后貸款的政策之外，普通商品房并沒有嚴格執行。這就導致辦理組合貸款的購房人商業貸款和公積金貸款不能同步進行，往往商業貸款已經辦好公積金貸款還需等待，中途萬一政策發生變化，買房人一點辦法都沒有。

　　法律界人士認為，政策波動導致的貸款難問題，購房人，銀行，開發商甚至是公積金中心都不存在過錯，所以要追究任何一方的責任都有難度。所以買房人只能在買房之前就對政策了解清楚，對自己的購買力有清晰的預估，不要盲目夸大自己的購買力，以免在貸款不到位的情況下出現無力支付房款的被動局面。快報記者費婕
我的配套誰做主？

　　幾年前，會所這個新生事物剛剛才在國內發芽，可如今卻漸漸成了樓盤必備的配套之一。“實不實用倒沒考慮太多，但新樓盤許多都比較偏僻，如果沒有這些配套，這房子能不能住？我會有些抖呵。而且一些會所夠大，功能齊全，裝修豪華，我會覺得高價買了高檔樓盤，帶親戚朋友來倍兒有面子，再考慮其他的因素，合適的話我就會買了。”近期正在四處看盤準備二次置業的翟先生說。

　　雖然大家都對會所等配套設施寄予厚望，但現實卻常常對人潑冷水。不僅車庫產權紛爭不斷，會所也常常一夜之間將羽毛球館變身餐飲店、KTV。早在 2004年，南京鐘山花園城的業主就按耐不住了，在得知開發商計劃把會所改裝成大酒店之后，200余名業主齊聚會所門前，推倒了會所里為改裝成大酒樓而搭建的一道道隔墻。

　　開發商遇到這種情況，也暗暗叫苦：我們買了高檔的健身器材，又用的豪華裝修，靠那點場地費實在是經營不下去了，只能靠提高消費或者轉換經營了。
*《金樓市》點評

　　“先要看會所的產權屬性在哪一方，如果是公共配套設施，使用的是公共分攤面積，那么會所的產權和使用權就該屬于全體業主；如果公攤面積沒有攤會所面積的，且開發商有小區會所建筑面積的獨立產權證，那就可以說開發商具有會所的產權，但使用權是否為業主所有要根據合同來定，而且會所是無償提供還是租賃，租賃價格多少也應該由合同簽訂的。”江蘇南京焯燃律師事務所主任律師虞興東表示，根據《廣告法》和《合同法》的有關規定，銷售廣告等宣傳資料可被視為合同的內容，如果會所實際使用情況與開發商宣傳不符，開發商應承擔違約責任。

　　虞律師認為政府相關法律的缺失，也是造成這一漏洞百出現象的重要原因。“如果有法律明確會所屬于附屬設施，或者規定一定面積的樓盤必須建立會所、物業管理用房等公共設施，并且寫明比如產權歸全體業主所有，房地產開發企業不得擅自處理，以及經營產生的經濟效益怎么用等問題。”

　　《金樓市》建議：作為購房人，不妨在簽訂商品房買賣合同時，寫明會所的產權、使用權的歸屬、具體用途和服務方式等寫進租售合同，并簽訂違約金，這樣有利于后期維權。如果這些方面開發商堅持不肯在合同里予以明確，那就要考慮這樣的會所一旦變身大酒店，小區物業管理會不會無法封閉管理，這樣的小區今后是否會適合生活。

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　　　　潛規則之販賣隱私 　　剛遷新居，推銷電話來勢洶洶

　　新買的房子，被窩還沒睡熱，連續不斷的裝修公司的電話倒是把耳朵吵熱了。“是誰出賣了我的隱私？”

　　剛當上房主的張小姐已連續三個晚上沒睡好覺了。“我懷疑自己患上了‘家裝公司綜合癥’，不管是吃飯還是睡覺，那些推銷家裝的電話一個接一個，可又不敢不接，萬一是客戶的電話呢？”張小姐頂著巨大的黑眼圈找到了記者。

　　聽到張小姐的這個遭遇，相信很多購房人都會會心一笑。那些裝修企業或者開發商真是神通廣大，張口就知道你姓甚名誰，而且還知道你在哪買了房子，甚至已經把業主的戶型打探得一清二楚，連電腦效果圖都做出來了！

　　據張小姐回憶，在購買商品房的過程中，能夠接觸到相關信息的單位有房地產開發商、商品房銷售公司、物業管理公司及按揭貸款銀行。但是到底是誰將業主信息透露給家裝公司的，她卻不得而知。

　　采訪中，一位家裝公司業內人士告訴記者，操作這種事情，往往是掌握部分業主信息的個人，這些個人大多是信息公司的，而這些信息公司大多是從樓盤的銷售人員處“買”到了這些資料。因為樓盤的銷售人員崗位并不穩定，銷售人員經常幾個月做完一個樓盤就要換樓盤，再加上如果和原來的公司有獎金結算上的矛盾，因此將客戶資料順手牽羊拿出去換點小錢很常見，而且往往無從懲罰。
*《金樓市》點評

　　江蘇南京焯燃律師事務所主任律師虞興東表示，個人的電話、住址等信息屬于個人隱私范疇，應該得到法律的保護，如果購房手中有確鑿的證據證明是哪個個人或者單位泄露了個人隱私，那完全可以起訴對方。但是目前起訴的難點在于“被告難以確認”，因此這也成了樓市的一種難以用法律手段解決的潛規則。虞律師說，比如張小姐的情況，究竟是房地產開發商、商品房銷售公司、物業公司、煤氣公司還是銀行把她的隱私泄露出去了很難判斷，就算做到心中有數，也很難有證據來證明。

　　記者建議，為了方便，號碼不得不留，為了落個“耳根清凈”，在與開發商售樓部簽訂購房合同時，不妨加注保密條款，約束一些個人行為。快報記者李蓓超

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　　　潛規則之規劃更改 　　規劃一改，開發商獲利翻幾番

　　小區中心花園居然要蓋房子、會所變成酒店式公寓、承諾的幼兒園莫名消失……近年來，南京樓盤進行規劃更改損害業主利益的案例頻頻發生。更嚴重的是部分開發商偷偷調高容積率，又沒有補交土地出讓金，許多購房人因此拿不到土地證。通過更改規劃開發商額外賺取了巨大的利益，廣大業主的利益卻嚴重受損。

　　2008年，江寧某樓盤在小區入口處及售樓處同時貼出關于小區規劃更改公示，公示中顯示更改規劃后不僅建筑密度變大了，而且綠化率也降低了，連容積率也增加了。更讓業主們難以接受的是，開發商將原定建設幼兒園的用地挪為它用，而將幼兒園挪移到還未取得土地權屬的意向性的用地，承諾的幼兒園莫名消失。而且規劃更改后，小區靠秦淮河畔一排不高于3層的別墅被改成一棟棟24層的高層。后經業主2個多月的抗爭，該項目的規劃更改才被迫撤銷。另外一個小區更加離譜，開發商通過更改規劃該原本規劃為會所的地方改成了16層的酒店式公寓，據業內人士保守估計，開發商通過這樣的規劃更改可以獲利近億元……南京一些小區更是發生了多起樓盤容積率更改后，不少業主拿不到土地證的案例。
*《金樓市》點評

　　南京規劃部門相關負責人表示，樓盤的規劃調整依據為《南京市城市規劃條例實施細則》。只要還沒有建設，開發商可以提出申請。但是必須符合國家有關規定，還要征得有關利益人的同意才能通過。

　　為了防止開發商偷改規劃，業主需要對樓盤動態保持關注以維護自己的權益。首先，購房者在通過售樓部沙盤觀察小區形態的同時，千萬別忘了向開發商索要一張小區詳細規劃圖。其次，在開發商進行規劃更改公示時，根據《行政許可法》等相關規定，只要是利害關系人均可提出異議，不管是一人還是多人，人越多就越代表多數人的意見，就越能夠影響到規劃部門的裁定結果。如果想要了解自己所在小區的規劃變更情況，業主可以上規劃局網站、售樓處、建設用地現場查閱。快報記者文濤