315來臨之際 小編教您如何辨別樓盤降價真假
發布時間：2014-03-10 來源：0352房網 編輯：王紅蘭
摘要：近一段時間以來有關房價波動的新聞不絕于耳，而杭州某率先降價的項目也獲得了比較理想的回報。預期打出降價招牌的還將增加，但個中真假不是一般人能辯明的，這里結合開發過程中的漲價基因分析一下，開發商在哪些情況下打出的折扣真實性比較高。
一般而言，開發商會結合建筑成本/管理費用/財務費用/營銷費用/不可預見費用/稅收費用/樓面成本來確定自己的成本價。而項目
銷售訂價往往由營銷部門或營銷代理機構來完成，他們訂價的主要參照物是基于現售條件，結合項目可能的競爭優勢與個性特點，分景觀/朝向/套型/創新點/地段/服務品牌/物業定位/規模/新賣點等，以區域
均價為藍本加減后確定第一波試探
市場的
價格。然后通過運籌過程來識別該價格的可接受程度，作為項目正式推出的初始價格。
以初始價格為基礎，哪些基因會導致開發商漲價呢？
大約包括市政利好，公共配套，重要教育或其他與生活相關的市政設施。以
大同為例，很多
御東樓盤都是依托新建的行政設施、五醫院及一醫院等醫療設施、大同二中及實驗小學等優質教育資源、五大場館的
建設來提升項目自身價值。
不大明朗的成分是，需求存在的擴張，如大型企業基地創建或引進，學校擴容，
投資者比較注重物業形態。例如很多綜合體項目都引進大型商業類品牌，
華唐城引進朗廷酒店這一國際知名品牌，在大同也是比較罕見的，因此項目蘊含很大的升值空間。南環路一帶
紫潤芳庭引進王府井、
財富官邸引進華聯商廈等，也在很大程度上給這些項目帶來影響力。
再一個就是區域內出現領漲的樓盤并且銷售看好條件下，類似項目跟漲。
明白一些事理后我們再來談談如何判別降價真實性問題。
一：看看開發商的體量
如果該項目開發商為僅開發這一個小項目并且沒有其他項目表示，或存量項目，則該項目降價
優惠的真實性要高。例如2013年下半年大同出現了很多只拿一小塊地就開始蓋樓的項目，這類項目往往在價格定位上都比較合理，因此如果有折扣，相對比較真實一點。
二：同時推出項目的數量與分布情況
在開發商實力日益在營銷中占據重要地位的時候，如果一個開發商同時開發多個項目，則降價真實性會大為提高。這種情況下從其他項目累計的客源，通過優惠釋放到該項目，迅速轉戰其他項目，這種優惠是真實的。例如海晟集團開發有
溫莎公館、財富官邸、
御府三個項目。像溫莎公館目前只剩尾盤，
一次性付款優惠5個點；貸款優惠3個點，這就是比較真實的優惠。
三：項目本身價格有優勢并且開發商存在再開項目的條件下折扣銷售是真實的
比如目前大同不少大盤項目都開始在如廣靈、渾源等周邊縣區拿地，如果這些盤搞優惠活動的話，折扣也是比較真實的。
再來看看哪些是真戲假做
簡單枚舉，如某樓盤推出量比較大，然后在宣傳上說，可抽獎，前一百名業主免一成首付，現在預約者免費送修等，再看看其落實價，高出其同類樓盤約八百元，而其項目特色與其他樓盤并無明顯優勢。顯然，這種綜合折扣與優惠措施只是
開盤期的正常營銷手段而已。
