商品房經濟適用房房改房 三種房產證有何異同
發布時間：2014-07-30 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：普通商品房、經濟適用房、房改房這三種產權證書在本質上是沒有區別的，都是購房者擁有房屋所有權的合法書面憑證，其財產權利受國家相應法律法規的保護和規范，但是在使用和交易方面有著一定的區分。
就
大同樓市而言，目前
市場多數交易的
房產都是商品房，有少部分是拆遷房或者是安置房，暫時是沒有產權證的。
一、商品房
商品房只是特指經政府有關部門批準，由
房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括
住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是
開發商開發
建設的供
銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定
價格出售的產權房。
完整的房屋所有權包括四個部分：房屋使用權、占有權、處置權和收益權。普通商品房的產權證書擁有全部的這四項權利，在不違反法律規定的情況下，可以自由的轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。
二、經濟適用房
經濟適用房，作為社會保障性
住房的一種形式，由
城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房，實現中低收入家庭的住房需求。在售的已購經濟適用房一般分兩種情況：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的，以房屋所有權證的發證時間為準。
經濟適用房滿五年的可以轉讓，但應按規定繳納
土地收益等價款，而且政府有優先回購權，已購的公房擁有部分產權的比如說百分之七十一的產權或是百分之四十九產權的應先辦理房產補差登記，登記為全部產權，即百分之百產權，百分之百產權的公房上市交易同
二手房交易是一樣的。”
三、房改房
房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改
優惠政策的住宅。即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標準價類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同，屬于部分產權。
成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。按照現行的規定，成本價的產權人可選擇兩種收益方式：
1.直接上市進行交易，由購買人補交
土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000元以上的部分，產權人要和原產權單位進行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80%歸個人所有，20%歸原產權單位所有；每平方米5000元以上的部分，50%歸個人，50%歸原產權單位。
2.產權人先將成本價房變為商品房然后再上市交易，具體操作是由評估部門對房屋進行評估，然后按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金，再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。這樣，成本價產權證就變成商品房產權證了，這種情況下，售房款除稅費外，收益全部歸產權人所有。
標準價的產權證說明該房屋的使用、占有權歸產權人所有，而在處置權和收益權上就受到很大的限制了，標準價的房屋也不能贈與。首先，標準價的產權證只能說明產權人對該房屋擁有部分產權，原產權單位擁有其中部分價值份額，產權人要想上市交易，原產權單位擁有優先購買權。如果原產權單位放棄優先購買權，交易后，售房款在扣除稅費后，由產權人和原產權單位按照房屋所有權份額比例進行分成。產權人也可以向原產權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部產權。特別注意的是，已經按照標準價出售的公房，原產權單位無權按照原價格收回。產權人告知原產權單位是否履行優先購買權而原產權單位不表態，并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時限的，視為單位放棄優先購買權，職工可直接上市交易。
