理性貸款購房高招可有效避免房貸危機
發布時間：2011-08-13 來源：未知 編輯：狄海霞
由于目前各大銀行已基本取消首套房貸利率優惠，連續加息后，住房公積金貸款和商業貸款之間的“利差”進一步擴大。5年期以上商業貸款利率目前為6.8%，公積金則為4.7%，兩者利差高達2.1%，公積金貸款的優勢進一步凸顯。
假設同樣貸款80萬元、20年期等額本息還款，公積金貸款將比商業住房按揭貸款少支付利息總額23萬多元。所以說，如何減少支出，理性借貸成了民眾最關注的問題，綜合多位房貸理財專家的意見，有三個招數對市民具有借鑒和實用價值：
一是及時調整還款方式和貸款內容
資金實力強的市民適當縮短還款時間，可以節省利息支出。而在還款方式上，面對銀行提供的等額本金和等額本息兩種方式，相當多的市民常常是在貸款合同上隨意劃個鉤。其實兩者差異很大，在利率不穩定的環境下，等額本金是市民的最佳選擇，其在提前還貸及節約總利息方面的優勢顯而易見。原因在于，等額本息法最開始還給銀行的本金比例較小，占用銀行資金時間較長，因此利息總額較大;而等額本金法則是還款負擔逐月遞減，總的利息支出會有所節省。同樣以50萬元、20年貸款為例，等額本息需要市民支付利息416000.7元，等額本金則只需付346466.1元，兩項相差近7萬元，如果市民提前還款則省下更多。
二是善用銀行創新房貸理財產品
深圳房貸理財市場激烈的競爭態勢，使這里成為國內房貸創新產品推出最活躍的城市之一。市民如果多方比較了解、合理選擇特色房貸產品，也能達到省息的目的。理財專家介紹，如果市民按揭購房計劃時間只有5到8年，建議選擇在授信額度內可以隨借隨還的“循環貸”產品，可以節省一定數量的利息;開立“存抵貸”賬戶，存入該賬戶的余錢可按比例折抵相應數量貸款的利息，而且不用客戶辦理還款手續，賬戶會自動按日計算存抵貸，存入金額越高，抵扣的利息也越高;“按揭信用卡”產品非常適合在同一家銀行辦理房貸和信用卡的市民，可利用信用卡消費積分抵扣部分房貸利息。
三是提前還款不宜盲動
興業銀行相關專業人士建議，去年之前按揭貸款的市民普遍享受7折利率，即使多次加息后，相比現利率仍然較劃算，因此還可按兵不動。此外，還有兩類人不適合提前還貸：一是使用等額本息還款法，且已進入還款階段中期的市民。如果在還款期的中期之后提前還款，那所償還的其實更多是本金，實際能夠節省的利息很有限。二是使用等額本金還款法，且還款期已過1/4的市民。因為在月供構成中，本金開始多于利息，如果此時提前還款，就不利于有效地節省利息，如果是進入還款期后期，那更沒必要用一筆較大數額的資金進行提前還款。
深圳建行房貸專家特別提醒市民，如果沒有可靠的投資渠道，市民不應跟風提前還款，因為目前銀行的存款準備金率已創歷史新高，接近美國銀行業最高21%的“紅線水平”，貸款額度普遍非常緊張;同時，市場上其他貸款方式的綜合貸款成本已超過30%，銀行6.8%的貸款利率并不算高。一旦提前還款，再要以合理的利率拿到貸款難度太大。
