國土資源部景氣指數(shù)反轉下行結構調整亟待提速

2013-12-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波

摘要：面對越來越復雜和嚴峻的國際經(jīng)濟形勢，2013年前三季度GDP同比增長7.7%，三季度增長7.8%，宏觀經(jīng)濟初現(xiàn)回升態(tài)勢。2013年前三季度，全國國有建設用地供應45.99萬公頃，同比增加4.4%，增速自2010年呈現(xiàn)明顯回落趨勢。其中，三季度同比增長5.5%，環(huán)比增長18.1%。10月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前三季度固定資產(chǎn)投資同比增長20.2%，增速比去年同期回落0.3個百分點，自年初以來保持穩(wěn)中略降態(tài)勢。三季度CLI中地指數(shù)波動至307點，環(huán)比下降1.3%，除價格指數(shù)平穩(wěn)波動外，分指數(shù)中規(guī)模快速上升，景氣迅速下滑，預示規(guī)模帶動的宏觀經(jīng)濟增長難以持續(xù)。四季度土地市場將會延續(xù)三季度的總趨勢，全年土地供應量價增幅將會在小幅回落中趨穩(wěn)。

　　一、數(shù)據(jù)快覽

　　CLI中地指數(shù)：三季度環(huán)比下滑4點，波動至307點，同比增長14.3%。分指數(shù)有增有降：規(guī)模指數(shù)環(huán)比增長17.5%，同比增長23.4%;地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑至496點，環(huán)比下降25.1%;價格、結構、集約等成分指數(shù)平穩(wěn)波動,市場呈現(xiàn)新一輪波動態(tài)勢。

　　市場規(guī)模分指數(shù)：三季度繼續(xù)上升至397點，環(huán)比增長17.5%，同比增長23.4%。成分指標中土地出讓量環(huán)比增長13.6%，劃撥用地量環(huán)比增長22%，繼續(xù)上揚。

　　出讓價格分指數(shù)：三季度為238點。受PPI上漲8.9%的影響，環(huán)比下降5.5%，成分指標中住宅、商服、工業(yè)等用地出讓價格均保持平穩(wěn)波動態(tài)勢，其中商品住宅用地出讓價格微漲5.1%。

　　供應結構分指數(shù)：三季度為136點，環(huán)比增長5.4%。成分指標中商服用地供應下降11%，商品住宅用地供應增長5.6%，保障性住房供應下降4.7%，總體顯示平穩(wěn)態(tài)勢。

　　利用集約分指數(shù)：三季度波動至220點。環(huán)比下降12.6%。受PPI上漲因素影響，成分指標中“固定資產(chǎn)投資額∕土地供應總量”下降12.1%，“二三產(chǎn)業(yè)增加值∕土地供應總量”下降10.8%，總體顯示微降態(tài)勢。

　　地產(chǎn)景氣分指數(shù)：三季度下滑至496點，環(huán)比下降25.1%。經(jīng)價格消除后，成分指標中新增人民幣信貸增長22.7%，地產(chǎn)股價指數(shù)增長21.4%;同時房地產(chǎn)業(yè)投資總額下降31.6%，商品房銷售面積下降27.5%，顯示在經(jīng)過上半年快速增長后，全國范圍內地產(chǎn)市場結構調整力度加大，后期市場走勢動力有所消減。

　　二、CLI中地指數(shù)綜合分析

　　(一)CLI綜合指數(shù)突破300點

　　數(shù)據(jù)顯示，三季度CLI綜合指數(shù)為307點，環(huán)比下降1.3%，同比上漲14.3%，比這一輪長周期(200-300區(qū)間)起始值2009年3季度的244點增長25.9%，顯示出我國土地市場波動上升到趨勢有所放緩，CLI中地指數(shù)已經(jīng)跨越300點并將在小幅區(qū)間穩(wěn)定。

　　從分指數(shù)變動情況來看，規(guī)模指數(shù)繼續(xù)增長而景氣指數(shù)逆轉成為下降因素，顯示地產(chǎn)市場正面臨新的調整節(jié)點，市場規(guī)模導向將會進一步體現(xiàn)差異化和針對性，傳統(tǒng)依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉型。結合十八屆“三中全會”改革走勢，可以預判我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的依賴將會逐步降低，結構轉型需要把握好土地市場的調整窗口，加快重構經(jīng)濟發(fā)展的支點。

　　(二)分指數(shù)及對CLI的貢獻

　　從分指數(shù)運行情況看，受國家經(jīng)濟政策導向和土地市場的內在發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩赜绊懀径菴LI各分指數(shù)有升有降，總體趨穩(wěn)。與2季度相比，市場規(guī)模分指數(shù)環(huán)比上揚17.5個百分點，同時地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑25.1個百分點，表明近期內土地供應政策和土地市場波動之間的發(fā)展趨勢不同。出讓價格分指數(shù)略降5.5%，供應結構分指數(shù)上升5.4%，表明土地供應增長背景下全國土地出讓價格的波動趨勢。而綜合指數(shù)回調了1.3%，則說明了當前土地市場的分化狀態(tài)持續(xù)、土地市場時空分布不夠均衡，一二線城市房價、地價持續(xù)上漲而三四線城市出現(xiàn)下跌。

　　1.市場規(guī)模指數(shù)持續(xù)上升

　　三季度，市場規(guī)模分指數(shù)上升至397點，環(huán)比上升17.5%。從成分指標來看，三季度土地出讓總量增長13.6%，劃撥用地總量增長22%。數(shù)據(jù)說明，盡管不同層次、不同區(qū)域的土地供應各有不同，但2013年來全國土地供應量一直在增長。

　　市場規(guī)模分指數(shù)上揚，主要是受當前我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢和發(fā)展方式轉變影響，土地出讓和劃撥用地的增長推高了市場規(guī)模指數(shù)，顯示出政府面對宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)動態(tài)的決策動向。規(guī)模指數(shù)上升且預警燈顯示紅燈，主要是因為產(chǎn)業(yè)轉移帶來用地區(qū)域結構變化和宏觀經(jīng)濟政策適應穩(wěn)增長需要的微調，中西部地區(qū)劃撥用地量增加，東部地區(qū)土地出讓量增加，如，前三季度東部地區(qū)房地產(chǎn)用地同比增加35.6%，中部地區(qū)基礎設施用地增加38.5%。同時，土地供應量持續(xù)增加出現(xiàn)紅燈過熱預警，也是我國實體經(jīng)濟乏力、地產(chǎn)市場投資、投機經(jīng)濟過熱的側面表現(xiàn)，微觀上部分地區(qū)也存在土地資源利用效率低下的問題，土地要素在地區(qū)差別化配置、產(chǎn)業(yè)結構調整優(yōu)化以及合理流轉等方面的配置效率尚有很大的提升空間。

　　從近十年來規(guī)模指數(shù)的走勢來看，一是總體保持持續(xù)上升，這和我國經(jīng)濟發(fā)展及城市化進程密切相關;二是整體存在一至三季度存在“降—升—降”的規(guī)律性走勢。但自2009年1季度至今，已連續(xù)4次出現(xiàn)“降—升—升”的發(fā)展走勢。對照信號燈，可以發(fā)現(xiàn)自2009年1季度以來，紅黃燈顯著增多，這說明其實就全國而言，土地供應規(guī)模過度擴張，區(qū)域差別化不足、過度依賴房地產(chǎn)業(yè)、實體產(chǎn)業(yè)用地有限等情況不同程度的存在。

　　2.出讓價格指數(shù)平穩(wěn)波動

　　三季度，出讓價格分指數(shù)為238點，同比下降5.5%，繼續(xù)在合理區(qū)間波動。從指數(shù)成分指標看，商品住宅用地和商服用地等出讓價格環(huán)比分別上漲5.1%和1.7%，同時工業(yè)用地出讓價格保持不變。綜合來看，出讓價格的上漲在一定程度上是由PPI上漲帶來的。

　　住宅用地和商服用地出讓價格上漲，主要受近期政策過渡期預期不明帶來的市場需求較為集中釋放的影響。“新國五條”出臺后，市場出現(xiàn)追趕政策窗口的集中成交現(xiàn)象。二季度以來，一、二線城市的剛需和改善型需求逐漸釋放，進一步將成交量推向高位。同時，由于多數(shù)房企資金狀況普遍向好，買漲情緒也逐漸推高了地產(chǎn)市場預期。從國家統(tǒng)計局公布的9月房價指數(shù)看，新建商品住宅價格(不含保障房)同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達到14個，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州、長沙等。

（責任編輯：張曉波）