黃祖斌：中國12年住宅價(jià)格大牛市已結(jié)束
2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
自從我離開原來那個(gè)資產(chǎn)管理公司以來，已經(jīng)挺長時(shí)間不關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)了。不過我估計(jì)很多人沉浸在對(duì)所謂的金九銀十的樂觀憧憬之中，并且大多數(shù)人都不會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有二次調(diào)控。過去12年，特別有了2005年和2007年兩次調(diào)控，房價(jià)每次調(diào)控都再次報(bào)復(fù)性創(chuàng)新高的經(jīng)歷之后，絕大多數(shù)人都會(huì)之前形成的趨勢(shì)沒有道理不會(huì)再延續(xù)。
只可惜這種慣性思維沒有從中國經(jīng)濟(jì)這個(gè)大局來看問題。9月29日晚上，有報(bào)道稱，新的調(diào)控政策恰恰出臺(tái)了，雖然只不過只有幾個(gè)城市的幾個(gè)樓盤再次出現(xiàn)“搶樓”現(xiàn)象。主要政策有：對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上（原先僅針對(duì)于90平方米以上住宅）。同時(shí)各銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國……
中國這樣一個(gè)發(fā)展中大國，資源緊張，人口眾多，各方面都比較落后。因此非常需要一個(gè)在世界上比較快的經(jīng)濟(jì)增長速度，這樣至少可以達(dá)到四個(gè)目的：大多數(shù)國民生活水平和收入的不斷增長;解決不斷增長的新增勞動(dòng)力的就業(yè)問題;國家財(cái)政收入的大幅增長，這樣既可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、國防建設(shè)，還能給公務(wù)員加薪，增強(qiáng)執(zhí)政能力;讓一些特權(quán)階層得到實(shí)際的物質(zhì)利益。以第一個(gè)目的來說，我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。在上世紀(jì)八十年代甚至九十年代初，電視或是電影中還經(jīng)常有這樣的情節(jié)，有人在醫(yī)院檢查得了絕癥，醫(yī)生就告訴家屬對(duì)病人封鎖消息，并囑咐病人想吃什么就做什么。可見當(dāng)時(shí)，想吃點(diǎn)魚、肉什么的，可不是想吃就吃的(可不是因?yàn)闆]有用冷酸靈牙膏而不能吃)。而現(xiàn)在，哪個(gè)醫(yī)生還說這種話，就顯得莫明其妙了。
房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，據(jù)說能帶動(dòng)60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。別的不說，就鋼鐵來說，1989年吧，鄧公發(fā)表講話，說當(dāng)時(shí)外國人估計(jì)中國一年需要1.2億噸鋼材，但中國自己的產(chǎn)量只有6000萬噸，其他的要進(jìn)口。但現(xiàn)在呢，中國的年鋼材產(chǎn)量在6億噸，超過世界排名第二至第十的9個(gè)國家的總和。最能立竿見影地促進(jìn)中國房地產(chǎn)投資建設(shè)量的增長的，就是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房價(jià)漲了，投資也會(huì)持續(xù)增加，土地價(jià)格和地方政府的收入也會(huì)增長，各個(gè)相關(guān)行業(yè)的需求也會(huì)增加。再加上中國高速增長的出口和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，中國經(jīng)濟(jì)從GDP增速上看，當(dāng)然一片欣欣向榮了。
中國經(jīng)濟(jì)的高增長是必須的，不能因?yàn)橐恍┓颗耐纯嗑褪艿接绊憽＿@就叫做“效率優(yōu)先，兼顧公平”。我想一些房奴的痛苦，一些付不起首付的中低收入者的不滿，一些炒房者加劇貧富差距，很多愚蠢的黑社會(huì)暴力介入拆遷的案例，個(gè)別父母無力為子女買房而自殺或咨詢賣腎，這些最高決策層不可能一無所知。但相對(duì)于實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上的公平，和中國經(jīng)濟(jì)較慢增速帶來的麻煩，還是前者可以犧牲。這是中國房價(jià)自從房改以來，走了持續(xù)12年大牛市的深層原因。
從數(shù)據(jù)，或是具體的基本面來看，中國住宅價(jià)格大牛市的原因簡(jiǎn)單總結(jié)為以下11個(gè)方面：
1、中國經(jīng)濟(jì)高增長，購買力增強(qiáng);
2、銀行購房貸款從無到有，十年余額增長近100倍，放大了居民的購買力;
3、中國自1998年以來的低利率，和房貸優(yōu)惠利率從基準(zhǔn)利率的90%。降為85%，再降為70%;美國房價(jià)泡沫的膨脹正是在美國將利率降至1%以后發(fā)生的;
4、富人投資需求，加劇了供不應(yīng)求的局面;
5、部分農(nóng)民工在城鎮(zhèn)安家，部分中小城市的居民和農(nóng)民工在大城市安家，增加了城鎮(zhèn)商品房的需求;
6、家庭小型化，原先一個(gè)家庭五六個(gè)人可能住一套房，目前年輕人很少結(jié)婚后與父母同住;
7、中國父母對(duì)年輕子女最堅(jiān)定不移的購房資助;
8、上一個(gè)人口高峰，導(dǎo)致約2010年前的十幾年，就業(yè)人口持續(xù)增加;上上個(gè)人口高峰的中年人，不少事業(yè)有成，手握現(xiàn)金，站在無房子女的身后撒錢;
9、房企、房產(chǎn)中介造成信息不對(duì)稱，炒作房價(jià)。看看新疆喀什今年所謂的房價(jià)大漲，有個(gè)整幢買樓的謠言是如何快速辟謠的。但這是極個(gè)別的案例，只是因?yàn)樾陆姆�(wěn)定，比新疆的房價(jià)上漲重要得多。但中國住宅市場(chǎng)從來都是迷霧重重，根本目的就是房價(jià)的上漲;
10、房改之前，中國城鎮(zhèn)住宅長期建設(shè)量都供不應(yīng)求，欠下了歷史舊賬，房改后，需求集中釋放，這在全球都是獨(dú)一無二的;
11、房改后，保障房建設(shè)幾乎就是空白。
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