沈建光：妙論房價拐點對經濟的直接影響(2)

2011-07-29 來源：0352房網編輯：喬銘

　　貨幣收緊政策仍將繼續。由于決策層認為當前的經濟增長速度和就業都處在合理水平，穩定物價和管好通脹預期仍是今年宏觀調控的首要任務。因此，在通脹明顯得到控制之前，貨幣收緊政策仍會持續。一方面，今年以來，央行已經存連續5次上調存款準備金率，并強調調準備金不存在絕對上限，因此仍存在進一步上調的可能性。另一方面，官方和市場利率上升，更將加大購房者的成本。“新國八條”將二套房首付款上提至六成，并要求貸款利率不低于基準利率的1.1倍。而近期，更有部分地區銀行將首付提高至四成，貸款利率上浮5%-10%。因此，自去年10月份開啟的新一輪加息周期，對樓市產生較為深遠的影響。

　　房地產商資金趨緊。陸續披露的上市房企4月份銷售數據顯示，萬科[簡介最新動態]、保利地產[簡介最新動態]、金地集團[簡介最新動態]等一線房企銷售面積和銷售金額或增速出現放緩或下滑，為歷史上各相關公司單月銷售數據中罕見景象。而與銷售放緩相應，當前房地產企業存貨顯著增加。截至2011年一季度，兩市136家地產上市公司的存貨金額高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比增長幅度超過40%;

　　銷售下滑，庫存增加，使得房地產商的資金更加趨緊，融資困境進一步顯現。1-4月，房地產開發企業本年資金來源同比增長17.4%，增速較前3月下降1.2個百分點。而自籌比例的占比顯著增加，前4月，自籌資金占比為37.4%，較前3月提高0.4個百分點，比年初提高3個百分點;另外，其他渠道融資同樣出現困難。由于房地產企業發債利率很高，企業的融資成本同樣較大。另外，在民間資本對房地產商的貸款利息也在不斷提升，最高的已經接近40%。

　　保障房建設保證投資不會出現大幅下滑。盡管當前商品房銷售出現下滑局面，但由于大量保障性住房的持續建設，今年投資增速不會出現大幅下滑。1-4月，全國完成房地產開發投資同比增長34.3%，增幅與前3月基本持平。而前4月全國房屋新開工面積同比增長24.4%，增速比前3月提高1個百分點。同時，1000萬套的保障房供應也將帶動相關產業發展，因此不必過于擔心調控政策會對鋼鐵、建材、工程建筑機械等上下游產業和經濟造成較大影響。

　　地方政府土地出讓收入相應減少。統計顯示，前4個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成，可見，今年地方政府依靠土地獲得的出讓金收入將會有明顯減少。

　　總體來看，由于當前一線城市的房價并未出現明顯下降，預計政府的房地產調控政策仍將繼續。而在“更加嚴厲的新一輪房地產調控政策”、“房地產稅試點逐步深入”、“貨幣收緊政策仍然持續”、“房地產商資金鏈更加趨緊”、“保障房供應充足”、以及“一線城市房價并未明顯下降”的六大重壓之下，一線城市的房價拐點為期不遠。

　　但是，由于潛在的房地產需求強勁，并且房地產作為中國經濟的重要支柱，預計全國房價下跌空間有限。筆者預計，房價下跌的幅度會位于5%-10%之間。而房價拐點越早出現，銷售額便會越早回升，政府嚴厲的調控，如限購政策等，便會越早減輕。因此，房價拐點盡早出現，并非壞事，反而有利于房地產市場和中國經濟的健康發展。

　　保障房建設保供給。今年保障性住房建設加大、保障性住房用地將單列、更將是房屋供給的有力保障。由于今年用于公租房等保障性安居工程建設共計1000萬套，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，大量的保障房建設將確保房屋市場的供應。

　　早前，國土資源部公布了2011年全國住宅用地供應計劃。供應總量21.8萬公頃，較2010年計劃供應量和實際供應量分別增加了18%和74%，其中保障性住房用地供應量7.7萬公頃，商品房用地供應量14.1萬公頃(其中中小套型商品房用地9.4萬公頃)，較上年實際供應量分別增加了213%和40%。保證土地供會有力的促進保障房建設落到實處。

　　資金來源更為廣泛。資金來源一直是能否實現保障房供應關鍵。據住房城鄉建設部介紹，今年要完成的1000萬套保障性安居工程年度投資在1.3萬億元左右。其中，8000多億元是通過社會機構投入和保障對象及其所在企業籌集，剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。根據早前預算安排，

　　2011年中央財政將投入1292.66億元用于住房保障。地方政府正在制定計劃，加大保障房的財政投入。例如，部分省(市)決定中央分配的政府性地方債券資金留省部分，全部用于保障性住房建設;部分省(市)提高土地出讓凈收益用于保障房建設的比例等;另外，北京早前提出應允許有條件的地方政府自行發行債券，北京經濟的發展狀況已經具備這樣的條件。如果地方政府的發債能夠得到推進，將緩解因土地出讓金減少造成的政府財政收入下降，并有利于保障房建設的資金投入。當然，如何喚起社會投資加入保障房建設仍是關鍵問題。而積極探索保障房運行盈利模式，是從長期來看，解決保障房資金難的關鍵。

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