沈建光：妙論房價拐點對經濟的直接影響

2011-07-29 來源：0352房網編輯：喬銘

　　房地產稅有力打壓高端商品房需求。1月27日重慶、上海同時宣布對個人住房征收房產稅，這宣告了早已“糾結”多年的“房產稅試點”終于落地。盡管房地產稅試點推出的主要目的是調整財政稅收結構和收入分配制度，但由于其推出的時點恰與“新國八條”這一最為嚴厲的房地產調控政策相呼應，顯示了地方政府對于緩解房屋的供需矛盾，抑制投機炒房積極嘗試和鑒定決心。

　　5月18日，國家統計局公布了70個大中城市房價數據。總體來看，數據顯示當前國內主要城市房價快速上漲的勢頭正逐步得到遏制，部分地區初現房價拐點。從環比數據來看，新建商品住宅價格中9個城市出現價格下降，持平的城市有5個。環比價格漲幅均小于1.0%，有26個城市漲幅比3月份縮小。二手住宅價格下降的城市有16個，持平的城市有13個。與3月份相比，4月份環比價格下降和持平的城市增加了3個，環比漲幅均未超過1.0%。

　　同比數據來看，新建商品住宅價格中有3個城市價格下降，比3月份增加了1個;價格漲幅回落的城市有52個，比3月份增加了6個。漲幅在5%以內的城市有29個，比3月份增加了3個。二手住宅價格同比下降的城市有8個，比3月份增加了3個;價格漲幅回落的城市有45個，與3月份持平。4月同比價格漲幅在5.0%以內的城市有43個，比3月份增加了2個。

　　5月國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，史上最為嚴厲的房地產調控政策實施以來，全國大部分城市的房價已經松動，部分地區的房價拐點初現。

　　但是，由于潛在的房地產需求強勁，并且房地產作為中國經濟的重要支柱，預計全國房價下跌空間有限，預計房價下跌的幅度會位于5%-10%之間。房價拐點越早出現，銷售額便會越早回升，政府嚴厲的調控，如限購政策等，便會越早減輕。因此，房價拐點盡早出現，并非壞事，反而有利于房地產市場和中國經濟的健康發展。

　　一線城市的房價仍有上升，調控政策仍會持續。4月，北京、上海、深圳、廣州、天津的房價較3月仍有所上漲，環比漲幅分別為0.1%、0.3%、0.7%、0.7%、0.2%，這意味著房地產調控政策仍未實現“要把一些地區過高的房價降下來”的最終目標，調控政策短期內不會放松。而與上年同期相比，一線城市中，北京、上海、天津的房價上漲幅度已經明顯放緩，體現了推出期已滿一年的房地產組合調控政策，效果正在逐步顯現。

　　決策層打壓高房價決心更加堅定。本輪房地產調控力度之大史無前例。三輪房地產調控政策，無論在政府監管、金融、稅收、需求管理、房源供應等各個方面，調控力度都是“一浪高過一浪”。另外，由于采取了較為嚴厲的限購政策，特別是房價較高的一線城市北京，限購措施要求有1套房的本市戶籍家庭、持有效暫住證提供連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅證明無房非本市戶籍家庭，限購1套房，非本市戶籍居民不能提供5年社保及納稅證明的暫停房企向其售房。而此前的政策為，不能提供1年社保及納稅證明的非本市戶籍居民要求商業銀行暫停向其貸款。嚴格限制了購房者的買房條件，打擊了投資需求。4月全國房地產銷售出現明顯下滑。國家統計局的數據顯示，4月全國商品房銷售面積環比大幅減少23.6%，同比減少9.9%;而商品房銷售額環比減少20%，同比減少11.7%。

　　一線城市房屋價格過去上漲速度過快，有回調壓力。正如筆者一直強調的是，高速增長的房價向決策層的調控能力發起了最直接的挑戰。從房價收入比、租金收入比、按揭還款入息比等指標可以得出，中國城市房屋價格飆升太快，價格之高已超出預期。房價繼續上揚對中央政府來說是已經是影響政治和社會穩定的難題，中國政府不會繼續容忍房價上漲，因此房價增速過快地區的上漲趨勢不可持續。

　　從最新政府表態來看，當前決策層打壓高房價的決心仍然十分堅定，不斷推出與落實調控政策。5月1日，溫家寶總理在北京視察保障房工地時提出了三個堅定不移，其中更首次提出“要把一些地區過高的房價降下來”的目標。雖然僅僅是語句上的微妙變化，但卻顯示了政府對于當前高房價的界定以及打壓房地產泡沫的決心。而早前，發改委也發布了“一房一價”政策，即要求房地產經營者在公開房源時，實行明碼標價一套一標，不得額外加價，顯示了對于房價透明化的嚴肅要求。

　　房地產稅是住房調控政策中重要的步驟。截至4月27日，上海稅務機關共受理購房人申請辦理房產稅認定18960件，其中認定為應征稅的住房2306套，上海繳納的房產稅在20筆左右。而重慶方面，截至4月底，房產稅稅收收入70余萬元。盡管當前房地產稅征繳不多，但并非意味著房產稅出臺對樓市調控沒有效果。恰恰相反，房屋需求，特別是高端住宅的需求被打壓，才是房產稅數額有限的原因。預計伴隨著未來房地產稅試點的全面鋪開，將使得高端房投資者需求得到極大的抑制，房價泡沫難以積聚。

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