張宏偉：全國保障性住房的四大熱點聚焦
2011-09-01 來源：張宏偉博客 編輯：宋羽欣
熱點聚焦之一：保障性住房標準不斷放寬，您的到實惠了嗎?
8月12日消息稱，據2011年出版的城市導報報道，為了進一步擴大廉租住房政策受益面，上海廉租房準入“門檻”再度放低。上海市政府昨天發(fā)布《關于調整本市廉租住房申請條件和配租標準的通知》，《通知》中將廉租房準入標準在人均月收入1100元的基礎上，放寬至1600元，調整幅度歷年最大。
與此同時，湖南、廣州、烏魯木齊、武漢、深圳、青島等地也宣稱保障性住房申請門檻進一步放寬。全國各地保障性住房、各類保障性住房標準在放寬，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從申請門檻降低上分析來看，的確可以讓更多的人群享受保障性住房的福利，但是，當前來講，保障性住房面臨的不僅僅是分配方面的問題，在保障性住房融資、盈利模式、建設進度等方面還有諸多問題尚未解決，當前大幅放寬保障性住房申請門檻，給市場的感覺，貌似受惠面更廣了，更多人可以選擇保障性住房了，而實際上保障性住房供應量短期內根本就沒有那么大，沒有辦法滿足這么多的市場需求。因此，保障性住房標準放寬不能只能老百姓“畫餅”，更應該注重保障性住房建設的實際成效，尤其是實際的市場供應量。
熱點聚焦之二：存貨量攀升，大型房企繼續(xù)高速周轉應對
數據顯示，截至8月15日，23家上市房企公布了中報。這23家房企2011年上半年的存貨達3200多億元人民幣，同比去年的2171.95億元增長50.6%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元也增長了12%。其中，招商地產與萬科2011年中期的存貨數據444.70億元和1713.66億元，僅這2家房企的存貨就占據了23家總和的60%以上。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，庫存量攀升及樓市限購進一步從嚴，將給“金九銀十”及隨后的房地產市場帶來如何影響?
首先，由于企業(yè)銷售業(yè)績指標、做上市財務報表、逆勢擴張等原因，大型房企將繼續(xù)采取高速周轉的市場策略。其次，多數大型房企具有自我調節(jié)市場供應的能力，在當前存貨量不斷增加的市場背景下，大型房企一半可以通過階段性的“策略性降價”，加速項目銷售的方式來減輕市場上庫存量較大的壓力。
熱點聚焦之三：中小戶型、精裝修成為市場成交主流，調控引導居住價值回歸
2010年以來，樓市調控的各種稅費政策頻發(fā)。樓市在經歷了三輪房地產市場調控后，市場打折呼聲不斷，隨后，大牌開發(fā)商們的相繼亮出降價大旗，進行策略性降價，標志著開發(fā)商的促銷大潮正式啟動。
不過開發(fā)商和購房者均應理性看待降價風帶來的市場變化，降價同時帶來的將是房產產品品質的考驗。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，房價大漲之后，都會有新一輪的樓市宏觀調控調節(jié)房地產市場各個環(huán)節(jié)的需求及發(fā)展，在這個過程中，伴隨的不僅僅是房價打折促銷，開發(fā)小戶型產品滿足自住購房需求，還會有整個房地產業(yè)對于房產回歸其原有的產品居住功能價值的思考。因此，一定意義上講，樓市宏觀調控就是弱化房產的投資功能價值，強化房產的以自住型需求、改善型需求為主導的實際居住價值。
目前來看，盡管"日光盤"現象一去不復返，但是樓市宏觀調控還有一段過程。調控使房產短期內作為投資品的角色大為降低，其居住價值功能的角色勢必會重新回歸。因此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，作為品牌企業(yè)和有責任的開發(fā)商，此時比直接降價更為重要的事是如何提升產品品質和服務意識，確保旗下產品的實際居住功能的價值，進而做到產品價值的提升。如引進的商業(yè)、教育、交通等配套，提升了居住功能;通過增加產品配置、做精裝修;優(yōu)化產品設計，附送更多使用面積，增加產品附加值;提高物業(yè)服務水平等。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，購房者也更應該理性看待各種主題的促銷降價炒作和開發(fā)商的承諾，正確分析由本次樓市調控帶來的"打折促銷潮"，避免為了買到便宜的房子盲目去"抄底"而忽視產品和服務質量，從而影響到日后居住。
熱點聚焦之四：攤薄單個項目的利潤率，以公司整體利潤總量增加對沖樓市調控影響
數據顯示，已經披露中報的11家房地產企業(yè)中，有8家凈利潤同比下降。在7月底前披露了上半年市場預報的58家上市企業(yè)中，也有超過65%的企業(yè)預減。萬科，招商，華僑城等龍頭房企凈利盡管有所增加，但同比增長幅度仍有不小降幅，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年凈利放緩的主要原因是：樓市常態(tài)化調控的市場背景下，大型房企采取高速周轉策略應對，攤薄單個項目的利潤率，以公司整體利潤總量增加對沖樓市調控影響的直接結果。
在這個過程中，隨著規(guī)模擴張，這些企業(yè)的管理費用等財務費用增倍，這是大型房企“逆勢擴張”策略的必然。攤薄單個項目的利潤率，以公司整體利潤總量增加應對樓市調控，本身意味著要開發(fā)更多的項目來完成公司業(yè)績指標或總的利潤目標。由于單個項目的操盤的管理及財務成本是一定的，因此，這些大型房企在逆勢擴張過程中，在財務及管理成本上會有所增加。
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