覃勇：2012將成為房地產企業的過冬之年
2011-11-22 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
萬科的降價不僅僅限于上海。在北京，萬科公司旗下金隅萬科城即11月推出三期新房源，均價比上期房源每平米低了3000元。在深圳，萬科也于本月推出均價萬元左右的精裝修房源，開盤價優惠大約1000元左右。
萬科上海郊區兩處樓盤打折降價，遮遮掩掩短信通知市民。按照短信給出的折扣，降幅接近3成。萬科目前在上海有6個在建項目，在樓市風雨飄搖時打折促銷還在"猶抱琵琶半遮面"，這似乎也可以理解，因為此前浦東的一個盤子因為價格跌幅比較明顯，竟然遭到老業主的沖擊，甚至連售樓處都被砸了，但關鍵是態度，萬科上海分公司在給記者的復函中說，將尊重市場實際情況，合理定價再來看統計測算。
作為行業龍頭老大，對于降價萬科的高層又是怎么說的呢?面對媒體的采訪，萬科總裁郁亮說得很多，簡直就是萬科樓盤打折降價肺腑宣言，可以看得出來，萬科是希望自己的降價策略能得到業內、消費者、尤其是老業主的理解和支持。作為一家對社會負責任的企業，萬科這次雖然不像08年那樣是頭一個出來降價的，但其表現依然不失行業老大的智慧和風范。在近期的一次交流會上，萬科總裁郁亮這樣表示：此輪調控是2008年調控的接續，接下來每種調控政策退出后都會有新的替代政策，他認為2010年對房地產企業將是過冬的好日子。
萬科已經進入冬天模式，在這個模式下首先就是現金為王，現金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費錢的，不能買錯地。萬科一直是國內銷量位居前列的大型房企，其降價宣言無疑具有行業風向標意義，極有可能引發類似2008年一樣的樓市降價潮，并很快會對中小房企構成沖擊。在目前庫存量日益增大，資金鏈日趨緊張的情況下，萬科、恒大、龍湖、金地等大開發商的降價促銷，會進一步擠壓中小企業的資金回籠。為了獲得銷量，緩解資金緊張，中小企業最直接的方法就是更大幅度的降價，由此可能引發樓市普遍的降價潮。
關鍵是，萬科的策略，現在已經成為諸多大型房企的共同選擇，11-12月，恒大地產、龍湖、中海、金地集團等大型房企已紛紛在京滬深等地加快銷售，積極備戰迎接即將到來2012這個地產業的"冬天"。與郁亮的表態類似，恒大地產主席許家印在10月業績發布會上表示，恒大的價格永遠是隨行就市。
在此輪調控中，恒大地產一直采取明智地打折促銷策，最近其旗下的多個項目又開始新一輪的促銷。其10月業績公告顯示，銷售額達到752億元，突破年度指標700億。而保利地產北京新房源價格已調降突破平方米2萬，單價直降3000元。龍湖大興項目也以11800元/平方米的低價入市，單價較周邊低2000-3000元。
總的來說，降價目前已成為眾多房企公認的營銷手段，2012年政策調控繼續加大，現在搶奪客戶需求就等于搶奪現金，這是房企必須采取的營銷務實之道。有行業分析師認為，年度銷售目標完成率在85%以上的企業，如恒大、招商、中海，近期都會在自己的新開盤項目中展開降價優惠活動，其目的是為明年銷售業績做準備。而銷售目標完成率在70%-85%之間的企業，如萬科、保利，年底會在重點城市重點項目實施搶收計劃。
銷售目標完成率低于70%的企業，無論是否調低年內銷售目標，還是可能無法完成年度指標，比如綠城，10月只完成還不到一半的銷售任務。雖然現在市場上有各種傳言，說綠城四處騰挪融資，但在目前資金緊縮的情況下，談何容易?那么，綠城如果還想活下去，四季度和明年上半年，也必須通過調價或者盤活項目來緩解資金鏈的緊張。樓市過冬已經成為開發商共識。
從目前的情況看，房價很明顯出現了松動，在市場持續低迷和資金緊繃的巨大壓力之下，大型房企紛紛舉出降價大旗，不僅在一線城市高調促銷，價格大戰還迅速蔓延到二三線城市。那么，是不是可以說拐點是否已經出現了呢?此前我們看到，萬科等大型房企在一線城市的降價主要還是局限于遠郊區，樓市整體下行的拐點還不明朗。
國家統計局11月18日公布的10月份70個大中城市房價指數則表明：70個大中城市中，近一半城市房地產價格下降;全國房價環比首次下跌0.14個百分點，一線城市新建商品住宅首次出現全線下跌的情況，其中，京滬穗深4個城市的新建商品房價格環比分別下跌0.1、0.3、0.2、0.1個百分點。樓市拐點已經出現。
隨著年底的日益迫近，銀行信貸緊縮力度會進一步增大，包括10月份傳出來對首套房的購房要利率上浮，而開發商庫存壓力將不斷加大，資金鏈將空前緊張，這些在一線城市會表現得更為明顯。17號，銀監會繼續喊話，表示將密切監控銀行房貸風險，跡象表明，即便在當前"適當預調微調"的前提下，樓市調控的政策儲備依然存在，所以目前的降價才剛剛開始，在政策的影響下，全國樓市整體出現20-30%的跌幅是完全可期的。
2011年10月份萬科實現銷售面積大約100萬平方米，銷售金額約為103億元，由此推算的銷售均價大約是每平方米1萬零300元，環比、同比下跌1成多，創下年內單月銷售均價最低。種種跡象表明，在這個冬季來臨的時候，作為國內房地產龍頭企業的萬科終于亮出了自己的"過冬策略"開始實施較大幅度降價。
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