朱大鳴：開發(fā)商回籠資金后房價方可大降
2011-12-02 來源：鳳凰網(wǎng) 編輯：狄海霞
全國樓市千差萬別，而且處于的生命周期也不一樣，不可能所有的地方都處于陰跌階段，不過，可以預(yù)期的是，前期上漲過快的新生代城市和一線大城市，城鄉(xiāng)結(jié)合部的樓盤回調(diào)的可能性比較大。但 越來越多的消息仍在說明樓市正逐步陷入困境，一方面是土地市場變冷，另一方面，房貸業(yè)務(wù)也在切實收緊，開發(fā)商的資金鏈正在越繃越緊。這種狀況，可能是樓市陰跌的開始。
正是在這種背景下，日前，有兩個消息值得關(guān)注，一個是北京上半年宅地樓面價下調(diào)，20宗宅地出讓金合計為120.3億元，平均樓面價為4121元/平米，同比下降56%。。一個消息說，山東有些銀行受到緊縮政策的影響，收緊了貸款。即使仍可辦理，條件也日漸苛刻，單身未婚人士遭遇差別待遇，有的銀行甚至規(guī)定，具備公務(wù)員或事業(yè)單位身份才可辦理房貸。
土地市場遇冷和銀行房貸收緊，都來自于一個共同的現(xiàn)實，雖然中國的M2已經(jīng)近80萬億，數(shù)據(jù)表明，2008年10月至2011年5月底，M2由45萬億增加到76萬億，增加了31萬億，即使是這樣，當(dāng)前資金很差錢，這是為什么呢?一個合理的解釋，就是過剩的貨幣需要更多貸款來填平物價擴張的暗溝。
2011年上半年，新增信貸約4萬億元，明顯低于年初制定的信貸投放進度，市場預(yù)期，下半年可能會出現(xiàn)松動，緩解市場饑渴。問題在于，即使再多投4萬億，恐怕也不夠投機和投資性需求。既然民間高利貸盛行，證明資金確實緊張，緊張的重要原因在于，資產(chǎn)和能源以及房價價格上漲，需要更多的貨幣來填滿這種惡性循環(huán)的窟窿。價格越是上漲，需要的貨幣越多，需要的貨幣越多，價格越是上漲，這就是中國物價和貨幣形成一種強化機制的可怕作用。
中國CPI在六月份出現(xiàn)了新高，同比增幅達到6.4%的水平，這只能說明一種現(xiàn)象，在貨幣過剩的驅(qū)動下，中國物價上漲已經(jīng)使得國內(nèi)百姓的生活壓力加大，普遍感覺自己的鈔票都變毛了，更不用說房價這么高，讓手中的鈔票顯得更毛。在這種情況下，信貸松動并不一定能松動哪里去，因為信貸確實不能再放縱下去。放縱下去只能讓貨幣更加過剩，但悖論是，過剩貨幣反而需要更多新增貸款給予支持。
開發(fā)商資金緊張，早已經(jīng)不是什么新聞。但是，也并非說開發(fā)商離開了銀行，就不能活了。據(jù)銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)，當(dāng)前非銀行信貸已經(jīng)占到信貸總量的一般，很多信托基金都針對開發(fā)商，另外，此前不少開發(fā)企業(yè)在一線城市之外獲利頗豐，特別是三四線城市，還是能夠抵擋一陣子，如今他們不愿意去拿地，也是為了防止2008年被資金鏈套牢的困境再現(xiàn)。
然而，期待樓市狂風(fēng)暴雨一般的下挫，那也是不現(xiàn)實，可能性很大的是陰跌，這種陰跌不僅表現(xiàn)在緩慢下跌的情況，而且還可能不反映在數(shù)據(jù)上，在現(xiàn)實中是在下跌的，但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上可能反映不出來。以北京為例，這種降價預(yù)期已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年6月30日，北京全市的供應(yīng)項目為79個，提供的住宅套數(shù)合計為26328套，累計簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個項目中，開發(fā)商普遍選擇最終成交價低于擬售價。這就說明，樓價處于在量增價跌的階段，開發(fā)商為了防止2008年出現(xiàn)的資金鏈短缺情況，已經(jīng)開始在回籠資金。
人們期待的情況是，開發(fā)商能夠以降價來回籠資金，這是多方意愿的一件事情，不過，畢竟現(xiàn)在市場雙方都在觀望，特別是民間人士都在談?wù)摌鞘胁豢赡芙档?ldquo;信念”。這種情況如果沒有貨幣再大幅度超額供應(yīng)，那么，樓市確實可能存在非理性的預(yù)期，這個時候，樓市調(diào)整可能性就很大。
更重要的是，由于銀行不能給一些買房者貸款，那么，勢必短期影響樓市的需求方，同樣對于樓市短期量能有很大影響，畢竟，在國內(nèi)能夠一次性付款買房的客戶，所占比例還是少數(shù)。但是，也不能就此下定論，開發(fā)商斷炊了，回籠資金難了，房價就一定要降很多。
上一篇：周俊生：二三線城市房價將在調(diào)控下暗涌
下一篇：任志強：商品房仍是地產(chǎn)市場最佳保值品
·土地市場持續(xù)升溫依舊活躍 如何摁地價穩(wěn)房價？
·陳志武：投資房地產(chǎn)比投黃金更能長久產(chǎn)生價值
