賈康：保障性住房供給需要“政企合作”
2012-04-27 來源：經(jīng)濟參考報 編輯：羅慧哲
加快提供保障性住房是民生和房地產(chǎn)調(diào)控的重大事項。現(xiàn)已明確今后數(shù)年新建3600萬套保障性住房目標，具體劃分為各地的建設任務。鑒于各地經(jīng)濟適用房、“雙限房”供給方面漏洞甚多、弊病叢生、管理成本甚高而扭曲現(xiàn)象防不勝防的現(xiàn)實，除“共有產(chǎn)權”式的有利于封殺套利空間的經(jīng)濟適用房之外，我們原則上并不支持再繼續(xù)提供完全產(chǎn)權經(jīng)濟適用房，這里主要討論如何通過PPP提供廉租房和公租房。
一、關于廉租房的PPP提供模式
廉租房不可能由市場自行提供，但政府引導、拉動非政府資金參與建設仍是必要和可能的。可通過以下幾種PPP方式。
建議一：政府與投資機構合作，通過建設轉(zhuǎn)讓(BT )的模式提供廉租房
BT是Build(建設)和Transfer(轉(zhuǎn)讓)兩個英文單詞的縮寫，BT的含義是：政府公共部門通過合同約定，將擬建的項目(在這里即為政府規(guī)劃中已確定建設的廉租房)授予投資人，在規(guī)定的時間內(nèi)，由投資人按照政府要求，在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下，承擔工程的融資和建設，合同期滿后政府按照合同的約定回購該項目。
B T方式的關鍵點有三個：一是選擇的投資機構要有足夠的資金實力，同時應有較強的融資能力;因為，選擇BT方式一個重要的原因是解決廉租房建設中的資金不足問題，如果項目公司自身實力不強和其融資能力不強，就失去了選擇BT形式的意義。對于項目公司的自有資金要有一定的要求，如自有資金應當達到項目總投資額的一定比例等。自有資金比例占得越大，項目風險越小，反之風險就大。二是回購的方式選擇要合理。政府在選擇回購時，可根據(jù)資金情況來確定，如果未來資金不夠充裕可分階段來回購。三是政策支持條件應合理，符合國土開發(fā)的“頂層規(guī)劃”和適度、可操作的原則。
B T這種形式的參與主體，一方是政府公共部門，作為項目的發(fā)起人和業(yè)主，是項目的最終所有者。另一方是投資人，通常有兩種：一種是由出資人和承包商結(jié)為聯(lián)合體，組成投資人;另一種是承包商獨自成為投資人。
二、關于公租房的PPP提供模式
公租房的房租比廉租房高(但仍低于市場價格)，且征收穩(wěn)定。其建設成本，可以通過房租部分收回，如果政府再給予適當?shù)难a貼或政策優(yōu)惠條件，經(jīng)營者可以通過對其建成后的經(jīng)營管理，收回成本并獲得一定的利潤。因此，可以考慮PPP中的以下兩種具體形式：
建議一：政府與投資機構合作，采用BO T模式提供
B O T是Build(建設)、O perate(經(jīng)營)、T ransfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞的縮寫，概念上代表著一個完整的項目融資、建設和運營時段。此形式的基本思路是，由政府授權項目公司對項目進行建設和經(jīng)營管理，項目公司在經(jīng)營管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項目無償轉(zhuǎn)讓給相應的政府管理機構。B O T已在我國被廣泛應用在水務、發(fā)電、垃圾處理等多個領域中的建設項目。
B O T基本操作過程是：政府公共部門確定公共租賃房規(guī)劃與建設項目后，對該項目進行公開招標，中標單位就此項目成立項目公司，由項目公司負責對項目進行融資、建設并管理(也可委托其他公司進行管理)，經(jīng)營期過后把所有項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)交給政府相關公共部門。
在某些有必要的情況下，政府可以通過現(xiàn)金流量補貼的形式，使項目投資者達到收回投資并得到合理投資回報的水平(此時雖未能“不花錢也辦事”，但仍顯著地“少花錢多辦事)。補貼有兩種方式，一是補貼給公租房使用者，再經(jīng)房租形式由經(jīng)營者收取，二是直接補貼給經(jīng)營者。現(xiàn)金流量補貼的高低通常與經(jīng)營的期限長短成負相關，即經(jīng)營期限越長，政府現(xiàn)金補貼越小，反之越大。
建議二：與私人持有者合作
政府通過社會中介公司，收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的閑置的私人產(chǎn)權的住房，對這些私人產(chǎn)權住房給予一定的優(yōu)惠條件(如房租稅收優(yōu)惠等)，讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與他們的出租價格相比過低，政府可以通過對出租者補貼或?qū)θ胱≌哐a貼的方式來解決問題。
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