張宏偉：房?jī)r(jià)市場(chǎng)底止跌微漲的三個(gè)原因
2012-07-03 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：雯倩
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年6月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，其中45個(gè)城市環(huán)比上漲，55個(gè)城市環(huán)比下跌。與5月相比，6月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少18個(gè)，跌幅在1%以上的有12個(gè)城市，較5月減少5個(gè);漲幅在1%以上的有11個(gè)，較5月增加3個(gè)。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，6月份全國(guó)房?jī)r(jià)“止跌微漲”有三方面原因：
第一、房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月有所增加，房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市(均價(jià)較高)的均價(jià)漲幅程度(造成的結(jié)果)超過(guò)房?jī)r(jià)跌幅城市(均價(jià)較低所造成的結(jié)果)，造成的全國(guó)房?jī)r(jià)在結(jié)構(gòu)性上偏向向上漲，導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比5月上漲0.05%。
從數(shù)據(jù)層面來(lái)看， 2012年6月，住宅價(jià)格環(huán)比5月上漲的45個(gè)城市中，漲幅居前十位的城市依次是：包頭、北京、德州、太原、泰州、淄博、南寧、唐山、廈門(mén)、福州，漲幅均超過(guò)1%。跌幅居前十位的城市依次是：張家港、湘潭、聊城、金華、溫州、湛江、蕪湖、淮安、桂林、湖州，前4個(gè)城市跌幅超過(guò)2%。
第二、高端樓市放量導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而整體上也推動(dòng)均價(jià)整體上漲。近期由于降價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等多方面因素，一線城市高端豪宅成交放量，從整體推動(dòng)城市房?jī)r(jià)上漲，這樣，也客觀上帶動(dòng)全國(guó)樓市均價(jià)止跌微漲。
以上海為例，同策咨詢(xún)研究中心數(shù)據(jù)顯示， 2012年4-6月由于高端樓盤(pán)降價(jià)等因素成交趨于活躍，整個(gè)商品住宅均價(jià)已經(jīng)明顯呈現(xiàn)上升的跡象，2012年6月份成交均價(jià)達(dá)到年內(nèi)新高，達(dá)24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均價(jià)也在高端市場(chǎng)放量的市場(chǎng)背景下達(dá)到22563元/平方米，并沒(méi)有出現(xiàn)下調(diào)的趨勢(shì)。因此，上海近期出臺(tái)非滬籍單身在上海購(gòu)房叫停，一定程度上是在控制高端需求過(guò)多進(jìn)入市場(chǎng)，從成交結(jié)構(gòu)上降低高端樓盤(pán)在整個(gè)市場(chǎng)成交面積或金額的比例，從而一定程度上緩解整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)上漲的壓力。
第三、無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤(pán)降幅收窄也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體上止跌微漲的原因之一。
那么，房?jī)r(jià)“止跌微漲”對(duì)于當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么呢?
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，房?jī)r(jià)“止跌微漲”的整個(gè)市場(chǎng)背景來(lái)看，2012年1-5月份甚至整個(gè)上半年，全國(guó)包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場(chǎng)交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比2011年同期負(fù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)局面，因此，整體樓市尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)較為緊張的“基本面”并沒(méi)有改變，“止跌微漲”還難說(shuō)會(huì)造成房?jī)r(jià)立即反彈或形成“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)局面。
從未來(lái)趨勢(shì)角度來(lái)講，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來(lái)看，當(dāng)前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，2012年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”。
從這個(gè)意義角度而言，購(gòu)房者應(yīng)該抓住這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”購(gòu)房，尤其是要抓住開(kāi)發(fā)商“策略性降價(jià)”的時(shí)機(jī)，抓住這個(gè)時(shí)機(jī)的窗口購(gòu)房，這樣方可節(jié)約購(gòu)房成本。
從政策總的趨勢(shì)角度而言，“微調(diào)”定向放松仍然是政策面走勢(shì)的大的趨勢(shì)，這樣的一個(gè)政策基本面還會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)進(jìn)行放量，為首套房的自住需求爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。因此，整體市場(chǎng)在7-8月傳統(tǒng)的淡季時(shí)間段應(yīng)該還會(huì)在微調(diào)的時(shí)間窗口下繼續(xù)放量，不會(huì)有改變，整個(gè)6-8月份還會(huì)延續(xù)“淡市不淡”的市場(chǎng)行情。
因此，在今后這樣的時(shí)間段，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場(chǎng)釋放剛需的“窗口期”，及時(shí)推盤(pán)跑量，而不應(yīng)該在現(xiàn)在的市場(chǎng)階段房?jī)r(jià)降幅“見(jiàn)好就收”，制造市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的氣氛。只有及時(shí)跑量回籠資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)才可以以“現(xiàn)金為王”。這樣，無(wú)論是政策面再度收緊，還是開(kāi)發(fā)企業(yè)要在土地市場(chǎng)出手拿地，都應(yīng)該是得心應(yīng)手，在未來(lái)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，才有可能處于主動(dòng)地位。
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