張宏偉：降息將助樓市渡過最艱難的時期
2012-07-06 來源：0352房網 編輯：紫函
7月5日，中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。
央行年內連續兩次“降息”對房地產市場影響如何?同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點，“非對稱”降息意味著市場將釋放更多的“流動性”。從效果角度來說，央行一個月內連續兩次“降息”與年內兩次“降準”形成市場疊加效應，這個疊加效應就是適當釋放市場“流動性”，“流動性”釋放將對房地產市場繼續“放量”起到刺激作用，在未來7-8月樓市成交量將保持“淡市不淡”的市場行情已基本無懸念。在價格方面，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，房價年內出現大幅反彈的可能性幾乎沒有，但是房價下跌的動力會逐步消失，這表明房價已經降到市場底部，不過房地產“市場底”的階段將在下半年這個階段逐步淡去，房地產市場最艱難的時期正在度過去。
那么，“降息”之后，對于中國房地產市場首套房需求、改善型需求、投資型需求各影響如何?應該從哪些方面解讀“降息”對于購房者、開發商、甚至整體市場的影響?
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，對于首套房置業者來講，由于“微調”政策的繼續，以及本次明確房貸利率在政策范圍內可以最低至七折，那么也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，應該來說，現階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在這個階段，首套房自住需求將繼續支撐整個房地產市場成交量回暖。
對于改善型需求以及部分投資型需求來講，2011年10月底的最后一輪接棒的投資客盡管已經虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對于近兩個月大平層市場以及單價4萬、10萬以上中高端商品住宅成交量的研究來看，改善型需求以及部分可以通過各種方式獲得“房票”的投資型需求已經開始入市，原因很簡單，盡管全國5月CPI同比增速在3%，但是，本次降息導致一年期存款利率也降至3%，這也就意味著由于本次降息導致的市場“流動性”的釋放將導致未來通脹預期明顯增加，這將使投資客重新關注作為資產保值增值的房產。因此，近期這些需求在房企降價的誘因下又重回投資市場，以相對較高性價比的方式開始入市，尋求資產的保值增值。
從總的市場成交量的角度而言，此次降息，將整體上對房地產市場繼續“放量”起到刺激作用，市場成交量回暖“不確定性”因素正在逐漸消失，未來成交量“回暖”即將成為事實。
對于房企來講，根據以上分析，房地產市場成交量的回升，并且從5月起計算，如果可以持續3-6個月，那么這將使開發企業資金面緊張的局面得到緩解。這也就意味著成交量的回暖會逐步傳導到整個房地產投資、開工面積前期擴大再生產的環節，這或將導致這些基本房地產指標數據出現增速停止下滑，大型開發企業會主動的加快開工節奏，形成新的市場供應進行銷售，再到土地市場積極拿地。從7月初土地市場的表現來看，已經看到部分大型開發企業在土地市場頻繁“抄底”的動作。
從未來房價角度來講，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為， 如果房地產市場成交量的回升，并且從5月起計算，可以持續3-6個月，那么這將使開發企業資金面緊張的局面得到緩解。整個房地產市場降價的動力會逐步消失，房價降幅隨著成交量的持續增加也會逐步收窄。但是，從政策面的走勢來看，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規模入市，這些需求也難以對于房價產生太大的影響，房價出現年內大幅反彈的可能性幾乎沒有。
如果整個市場走勢在未來3-6個月由“量增”到“量價齊升”，由于成交量的增加出現“買漲不買跌”的市場氛圍，那么整個“微調”放松的政策基調有可能在十八大召開前夕或政府換屆的這個階段出現微幅有針對性的收緊。
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