楊紅旭：內(nèi)地房地產(chǎn)頻繁“出海”為哪般
2012-08-17 來(lái)源：楊紅旭博客 編輯：紫函
2012年五月中旬，萬(wàn)科旗下全資子公司萬(wàn)科置業(yè)與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成了收購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議，如最終交易成功，萬(wàn)科將擁有南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份。此事一出，全行業(yè)為之側(cè)目。這是萬(wàn)科第一次境外收購(gòu)股權(quán)，同時(shí)也是四大龍頭——“招保萬(wàn)金”中繼金地、招商之后第三個(gè)赴外收購(gòu)股權(quán)的企業(yè)。
盡管前兩者都以失敗告終，但并沒(méi)有影響到萬(wàn)科境外購(gòu)股的信心。其實(shí)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)赴境外投資、購(gòu)股并不是什么新鮮事：碧桂園落子馬來(lái)西亞，項(xiàng)目年底有望開(kāi)售，萬(wàn)達(dá)在俄羅斯的多個(gè)地區(qū)進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，綠地和光耀集團(tuán)則在韓國(guó)分別進(jìn)行了醫(yī)療、度假等方面的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而中坤更是遠(yuǎn)赴冰島進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
內(nèi)地房企近期頻繁進(jìn)行境外投資嘗試，其中或以收購(gòu)股權(quán)、借殼融資為動(dòng)機(jī)，像金地、招商、萬(wàn)科等;或以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作投資為直接目的，像碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地等。無(wú)論內(nèi)地房企以何種方式，出于何種目的將“觸角”伸向境外，都有著共通的深層次原因。
首先，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)政策不利。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)緊縮的政策環(huán)境下，與歷史同期水平相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)低迷。盡管各地方政府紛紛出招進(jìn)行微調(diào)，針對(duì)剛需的利率政策也有所松動(dòng)，前兩個(gè)季度過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖的跡象，但也只是某幾項(xiàng)指標(biāo)的復(fù)蘇，整體態(tài)勢(shì)依舊“不給力”。另外，從下一階段的政策預(yù)期來(lái)看，社會(huì)各階層普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)并沒(méi)有回歸合理，中央政府也無(wú)放松房地產(chǎn)調(diào)控的意向。由此可見(jiàn)，無(wú)論是當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)還是政策預(yù)期，都不利于內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。所以，近期各大房企都以去庫(kù)存為主流，以價(jià)換量加快資金的回籠進(jìn)度，同時(shí)在國(guó)內(nèi)投資開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的欲望并不是十分強(qiáng)烈，因此實(shí)力雄厚的房企出境試水，完全可以理解。
其次，去境外投資是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。像萬(wàn)科這樣的大型住宅開(kāi)發(fā)公司，20年磨一劍，在國(guó)內(nèi)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，走出去探尋國(guó)際化的發(fā)展道路，自然是企業(yè)進(jìn)一步壯大的不二法門(mén)，就像香港的新鴻基、新加坡的仁恒、美國(guó)的漢斯等，來(lái)中國(guó)大陸發(fā)展道理一樣。一方面，境外投資可以讓企業(yè)借助境外先進(jìn)的融資平臺(tái)，充分利用國(guó)際資本;另一方面，可以為企業(yè)引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，注入新的生命力。除此之外，部分大型房企境外投資，還透露出對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可持續(xù)性的擔(dān)憂和疑慮。我國(guó)正處于高速城市化的發(fā)展階段，理論上講房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)正是如日中天之時(shí)，但是由于受到不斷更替的政府政策影響，加之較為單一且受政府管制嚴(yán)重的融資渠道的局限，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遇到了一些瓶頸。
再次，部分出海房企銷售目標(biāo)明確，直指中國(guó)出境游客與投資者。從碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地等企業(yè)的境外投資行為來(lái)看，出海的房企一致比較青睞旅游資源豐富、國(guó)內(nèi)出境游客聚集的國(guó)家和地區(qū)，而且投資領(lǐng)域也不謀而合地集中在了旅游地產(chǎn)。之所以扎堆旅游地產(chǎn)，是因?yàn)槠鋮⑴c者出于幾方面的考量：其一，隨著我國(guó)居民生活水平的提高，出境旅游近年來(lái)已頗成風(fēng)氣，而富裕階層和部分貪官在國(guó)外置業(yè)也已成潮流;其二，盡管很多國(guó)家已經(jīng)取消了“購(gòu)房移民”政策，但即使得不到移民資格也可以憑所購(gòu)房產(chǎn)享受當(dāng)?shù)氐慕逃⑨t(yī)療資源，這樣的政策吸引力也是比較大的;其三，大型房企在國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)展多年，樹(shù)立了良好的品牌形象，有了比較成熟和固定的投資購(gòu)買群體，比較容易引導(dǎo)他們?nèi)ゾ惩赓?gòu)買自己的項(xiàng)目。
最后，也是最為重要的一個(gè)內(nèi)源性動(dòng)機(jī)：融資需求。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性放松的形勢(shì)下，融資難成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重大瓶頸。一方面，2011年以來(lái)樓市成交趨于低迷，雖然近期回暖，但資金回流速度無(wú)法滿足開(kāi)發(fā)商需求;另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)貸，除了保障房和普通住宅項(xiàng)目外，依然呈收緊態(tài)勢(shì)，資本市場(chǎng)基本對(duì)房企閉門(mén)謝客。在融資環(huán)境方面，大陸可謂冰天雪地，而境外卻猶如陽(yáng)春三月。比如香港資本市場(chǎng)，融資渠道暢通而且寬廣，企業(yè)不僅能從銀行獲得信貸支持，同時(shí)發(fā)行股票、債券的門(mén)檻也相對(duì)較低。截至2011年底，香港銀行體系人民幣存量已達(dá)5885億元，人民幣已成為香港除港元和美元之外的第三大貨幣，香港也因此成為境外最大的離岸人民幣資金池。如此寬松的融資環(huán)境的吸引力對(duì)于資金“饑渴”的內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)實(shí)在難以抗拒，赴港借殼融資也便順理成章。盡管萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰解釋說(shuō)此次收購(gòu)的目的在于萬(wàn)科的國(guó)際化嘗試，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為萬(wàn)科此舉透露出的是境外借殼融資的意向。
然而，出境投資也隱含著一定的法律制度風(fēng)險(xiǎn)。從法律本身來(lái)講，中外在房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度方面存在比較大的差異，盡快熟悉當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)，成為出境房企的必修功課。從政策環(huán)境來(lái)看，國(guó)內(nèi)普遍存在著中央與地方政府間的博弈，開(kāi)發(fā)商與政府間的博弈。在此環(huán)境中，即使存在著部分開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中打政策法規(guī)擦邊球的現(xiàn)象，執(zhí)法者也多不深究，比如土地閑置問(wèn)題，近些年不知出了多少文件，也沒(méi)收到效果。如在法制化程度很高的發(fā)達(dá)國(guó)家故技重施，那么隨后的法律問(wèn)題將成為企業(yè)發(fā)展的桎梏。因此，熟悉國(guó)外相關(guān)法規(guī)政策并依法行事，才能避免“水土不服”。
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