葉檀：國稅總局對房產(chǎn)稅的公開說明
2012-09-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
國稅總局認(rèn)為，房產(chǎn)稅可在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，但是作用有限。不知道國稅總局認(rèn)為的“一定程度”到底是多大程度?是依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)得出的結(jié)論?房地產(chǎn)市場作為主要的投資市場，遵從資本與貨幣市場的規(guī)律，投資者對風(fēng)險與收益的考量是決定市場冷熱的主要因素，供求關(guān)系退居次要地位。
國稅總局對于房產(chǎn)稅作出公開說明。其要點(diǎn)有三：第一，房產(chǎn)稅擴(kuò)容方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)、辦法尚未最終確定;第二，房產(chǎn)稅可在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，但作用有限;第三，決定房價的是供求關(guān)系，調(diào)控房價、保持房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行需要財政、金融等經(jīng)濟(jì)措施與行政措施相互配合。
如此曖昧的回復(fù)不會讓爭論消失，反而會讓爭論更趨激烈。很顯然，國稅總局不愿意單獨(dú)面對巨大的壓力，而希望把相關(guān)部門拉進(jìn)這場關(guān)鍵性的改革之中。但從國稅總局對房產(chǎn)稅的回復(fù)來看，存在著認(rèn)識不清的地方。
房產(chǎn)稅在多大程度上抑制房地產(chǎn)市場，語焉不詳。從目前已經(jīng)推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海與重慶看，可以說效果確定并不算大，由于房地產(chǎn)政府較多，疊加于市場，很難做出總體的精確評估。不過，我們可以從其他市場得出相反的推論。
重慶房產(chǎn)稅主要針對高端住宅，今年1月，重慶市政府主要官員表態(tài)：重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近一年來，在政策推進(jìn)和征收手段上均達(dá)到了預(yù)期效果，97%的繳稅率收效令人滿意。從去年的數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)稅實(shí)施后，重慶主城區(qū)多數(shù)高檔商品住房項目訪客量下降30%-50%，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費(fèi)傾向。去年1月28日至11月30日，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，同比下降4.1%。
重慶與上海的房產(chǎn)稅并非廣泛的持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，而是針對特定住宅供應(yīng)的懲罰性稅收，從重慶、上海的房產(chǎn)稅輕易地得出房產(chǎn)稅無效的結(jié)論是輕率的，這無異于剪去虎爪、將老虎關(guān)入鐵籠而后嘲笑老虎的威力。
據(jù)上海稅務(wù)部門公布的數(shù)據(jù)，包括商業(yè)、辦公樓和住宅在內(nèi)，今年一季度收得房產(chǎn)稅30.6億元，上半年房產(chǎn)稅稅收入達(dá)67.3億元，2011年上半年上海房產(chǎn)稅收入約51億元，全年稅額約73.6億元，相對于2011年1500億元左右的土地收入可謂九牛一毛。同時，征收和范圍也較為狹窄，2011年度全市應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的個人住房近2萬套。截至2011年底，已有16283套住房的納稅人按規(guī)定繳納了2011年度的房產(chǎn)稅。今年一季度，上海已經(jīng)對24433套住房完成了房產(chǎn)稅征免認(rèn)定;其中應(yīng)征收房產(chǎn)稅的住房有4419套，占比約18.1%。上海房產(chǎn)稅并非普通意義上的物業(yè)稅，而是懲罰增量投資，對存量房不計征，并且征稅稅率較低，僅為0.6%。不過，從上海的住宅成交看，以剛性需求為主，說明房產(chǎn)稅對投資性的增量需求具有一定的抑制作用。
房地產(chǎn)市場遵從供求關(guān)系是個假象。正因?yàn)楣┣箨P(guān)系論肆虐房地產(chǎn)市場，各方才有了推卸責(zé)任的借口，開發(fā)商認(rèn)為供地過少，供地者認(rèn)為開發(fā)商囤地、待價而沽。正因?yàn)橥恋�、房產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，收益率上升，開發(fā)商才會囤地捂盤，供地者才會采用饑餓療法，有了6年以上可供開發(fā)的土地還要繼續(xù)囤地，只能說土地已經(jīng)變成最好的套現(xiàn)投資品種。
2008年年底，房地產(chǎn)市場供在于求，但到2009年二季度后，房地產(chǎn)市場反彈，到下半年就出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，主要原因是入市者增加，當(dāng)房地產(chǎn)市場投資收益上升到20%以上，沒有抑制政策，投資者判斷入市的風(fēng)險將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于投資收益，面對相對確定的房地產(chǎn)投資市場，投資者的行為趨于一致，大量資金入市。如果住建部、國土資源部、國稅總局繼續(xù)抱著供求關(guān)系的老黃歷不放，恐怕中國的房地產(chǎn)調(diào)控就會走入歧途。
當(dāng)然，有的經(jīng)濟(jì)區(qū)域有了物業(yè)稅，房價照樣節(jié)節(jié)上升，比如次貸危機(jī)前的美國、中國的香港地區(qū)，在房地產(chǎn)價格中，物業(yè)稅并非惟一的變量，貨幣政策與物業(yè)稅雙管齊下，才能收到效果。事實(shí)上，在房價大體穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)體，既有負(fù)責(zé)任的央行，也有明確的、公平的物業(yè)稅，如德國、加拿大。
國稅總局并不是不明白——國稅總局指出由于住房兼具消費(fèi)和投資的雙重屬性，因而在擴(kuò)圍的同時，將在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問題中將充分考慮居民基本住房需求，對基本住房需求的部分予以一定稅收優(yōu)惠——之所以揣著明白裝糊涂，是因?yàn)槠澥麦w大，遭遇的反彈力度大，并且一些地方財政岌岌可危。這時候，向社會公開信息，穩(wěn)妥推進(jìn)改革是最好的辦法，而不是攪混水，讓預(yù)期更加混亂。
房產(chǎn)稅與土地財政孰優(yōu)孰劣無需多說，很難想像一個全球第二大的經(jīng)濟(jì)體，地方政府遠(yuǎn)離正常的稅收體系，依賴賣地為生。
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