謝逸楓:限購限價限貸政策影響市場回暖
2012-09-14 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
2012年9月9日，統計局數據顯示，1至8月房地產投資增速等關鍵指標年內首次回升。1-8月全國房地產開發投資增速同比名義增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，現首次上漲;房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)在連續14個月下降后首次回升，比7月提高0.07點;房屋新開工面積與商品房銷售額也現首次上漲。與此同時，商品房銷售面積與房地產開發企業土地購置面積跌幅也首度收窄。在經過5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產行業關鍵指標現轉向跡象。2012年9月10日，上周(9月3日-9月9日)北京新房與二手房成交量較此前一周均下跌近兩成，北京樓市在9月首周開局不利。北京樓市在9月首周開局不利。北京中原市場研究部統計數據顯示：上周北京新建住宅簽約套數為2275套，環比此前一周的2828套下降了19.6%。二手房住宅則簽約了2750套，環比此前一周的3396套下降了19%。總成交量僅5025套，環比下降了19.3%。這也是最近10周來成交量最低的一周。 此外，亞豪機構統計數據顯示，進入9月，中國鐵建的梧桐苑限價項目仍然保持高位成交，首周實現541套的銷量，占據了全部市場銷量的23.8%。而扣除這一項目的成交，金九銀十首周可謂開局慘淡。 2012年9月10日，廣州樓市“金九”首周新房成交跌兩成。2012年9月3日至9月9日，廣州十區二市新建商品房住宅網簽1869套，環比之前一周(2379套)下跌21%。全市網簽均價12633元/平，環比(13042元/平)下降3%。截止到9月9日，全市可售未售商品住宅為51103套，環比(51961套)下跌2%。據統計，上周全市成交1869套，環比之前一周下跌了21%。之前一周成交2379套，是8月成交量最大的一周，超過2000套的成交量對比迄今為止各周情況，屬于較高的成交水平。上周環比雖出現下滑，但總體維持正常水平，并未有太大波動。盡管“金九”首周成交未見亮點，但從8月創今年新高地涌進8998套預售住宅，本月成交仍值得期待。
2012年9月10日，在上周監測的54個主要城市中，新建住宅總簽約套數為54643套，相比上上周的65865套下調了近17%。值得注意的是，一線城市成交量下調更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環比下調19.6%，上海微跌，廣州下調21.4%，深圳等環比跌幅也超過2成。10日，最新數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數城市同比增幅有所減少。在監測的40個城市中，僅4城市同比漲幅超過150%，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個，重點城市中，上海、天津由漲轉跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續擴大。與此同時，數據顯示，過去一周，十大城市成交指數110.85，環比下跌26.36點，其中北京成交跌幅最大，為49.84%;其次是重慶，環比下跌34.68%。數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環比方面，在中原地產監測的54個主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。在同比漲幅縮窄的同時，環比方面，也與之前幾個月的高企不同，在進入“金九銀十”后，成交量反而呈下降趨勢。
為什么今年樓市金九首周慘淡開局?美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示：“今年樓市金九首周慘淡開局主要原因有四個方面，一是房企資金相對寬松，前8月商品房去庫存量大增。開發商取消價格折扣優惠政策，上調在售樓盤價格，以價套現的銷售策略將結束。二是購房者因性價比未達到心理價位。新的房源價格上漲影響到購房者對后市預期，觀望情緒重新燃燒。而房地產調控不放松的信號，再次影響到購房者的積極性。三是房企不急于推新售房源， 土地低供應導致存量缺口。商品房屋開工數量和新完工項目的減少，銷售業績目標部分房企已經完成。市場未來供不應求的預期，導致房企放緩銷售步伐。四是市場上產品結構供應產生變化。由于大戶型與高價房源比例超過中小戶型的低價房源，導致市場預期的“量價齊升”已經變成“價升量降”。今年樓市金九銀十最關鍵的因素是什么?美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為：“決定今年樓市金九銀十走勢的因素有四個，一是當前的調控政策與新的政策出臺預期。尤其是限購和限價及限貸等信貸政策的變化，影響到市場回暖。目前土地低供應增長導致市場供應短缺，而穩增長的背景與通脹低位及外匯下降，降息和降準預期窗口來臨，則影響購房者的心理預期。
如何看前8月全國房地產業數據?美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示：“前8月全國房地產相關數據出現全面觸底反彈，作為房地產行業重要指標的，土地購置量、全國房地產開發投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數，全部在8月首次出現反彈，意味著房地產業拐點特征明顯。但是不代表著房地產市場拐點已到，僅僅是前期探底到筑底過程之中。”
對于房地產未來價格如何走?美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓指出：“第四季度房地產業將進入觸底拐點階段，樓市“量價齊升”不會一直維持，隨著調控與成交量的變化而波動。今年上半年之后，市場已調整到成交活躍層面。在國家宏觀調控政策趨嚴的背景下，下階段調控政策仍將以“穩”為主，中央房地產調控效果非常顯著。從目前情況來看，調控加碼和加大政策調整力度并不現實，未來的調控政策依然是保持既有政策執行，對有執行偏差的政策實施整改。在此基礎上，下半年樓市整體將保持穩定，防止房價反彈的同時防止經濟過度下滑。因此，今年房價不存在報復性暴漲或大幅度上漲反彈的現象。但是房價整體呈上升趨勢，未來四個到明年房地產價格將維持5%-10%上漲的上下震蕩。”
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