鄧浩志：關于房地產限售政策的諸多影響
2012-10-01 來源：鄧浩志的博客 編輯：木木
鄧浩志：地產經濟研究專家。國家建設部主管刊物，最具權威房產平面媒體《中國房地信息》市場評論員。著名品牌營銷專家，職業經理人。 現同時在國內六家地產專業媒體擁有個人專欄。為珠三角地區最具影響力樓市評論家之一。現任粵博匯理事會主席兼創會顧問成員。獲選廣州地產10年10大思想者稱號。 1999年開始涉足地產。實戰派理論家。營銷理論，策劃經驗豐富。
24日晚，廣州市國土房管部門披露高價房“限售”政策。對此情況房管局解釋，近期廣州中心區高價項目成交增多，占總成交比例走高，造成全市均價結構性上漲，而有樓盤蓄客開盤后現大量網簽，推動均價異常上漲。房管局認為，這會“造成市場不正常波動，誤導市場預期。”為使房企和市民準確判斷市場，并引導開發商在黃金周以價換量，以合理價格促銷，所以對中心城區個別異常高價住宅項目采取了限制預售規模和控制交易節奏的措施。
限售政策影響幾何，我有幾點看法供參考：
1、統計數據上可能會顯示廣州樓價下跌。若干的高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業成交的暫時隱形，最終導致數據官方統計數據上出現全市成交均價出現下跌，這個下跌是否真的下跌大家心里有數。
2、基本不會影響市場預期。雖然均價因為限售而出現下跌，但千萬不要低估現在民眾獲取信息的途徑，其實民眾對官方公布的統計數據一直就存在質疑，所以這個所謂的均價下跌不會“糾正”購買者的預期，而統計數據上的“游戲”只會讓人更進一步質疑官方數據真實性，更容易造成信息混亂，為不實留言的傳播埋下種子。
3、影響范圍較為局限。珠江新城等若干高價項目影響的只是一些超高端物業市場，而這個市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關注的樓盤，其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預期，
4、限售與限制捂盤可能相悖。為控制開發商捂盤惜售造成供不應求從而抬價，各地都有政府禁止開發商捂盤，但這次有官方主導的“捂盤”讓人感覺與前期政策存在一定程度的沖突。
5、限售端產品會不會出現階段性的供不應求?會不會助推該類型物業價格上漲?需要進一步觀察。
6、 如果真的想控制房價，應該考慮從調節地價、各種稅費等環節考慮。此前調控的手段都集中在整個行業的末端，即政策都落在開發商和消費者身上。然而樓價成本構成最多的是來自于地價，還有建筑材料成本，人工成本，稅費成本等等，若真想房價下降，其他環節費用不降不行，特別是地價，政府是否敢于、勇于將地價將是問題的關鍵。
7、行政干預過度不利行業發展。目前我們已經有太多的行政干預手段。干預的范圍太廣，干預的內容太多，限購，限外，限貸，限售，限捂……。過多的行政干預已經讓這個行業越來越不市場化，越來越有計劃經濟的意味。不市場的結果是競爭不充分，從長遠角度看，將影響這個行業的發展。
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