王書城：中國商業(yè)地產的末日正在逐步到來
2012-12-11 來源：王書城的博客 編輯：木木
延續(xù)三年之久的房地產調控政策給中國的房地產業(yè)的健康發(fā)展造成了極大的傷害，這種負面的效應不僅擾亂了商品房市場，而且，危害更大的是是使得中國的商業(yè)地產進入了瘋狂的狀態(tài)。這些年來，人們關注的重點一直放在住宅市場，關于住宅市場的泡沫的爭論至今仍在繼續(xù)。其實，中國的房地產市場如果說有泡沫存在的話，這個泡沫就是商業(yè)地產，特別是集中體現(xiàn)在大型購物中心的瘋狂建設上面。
第一，中國的購物中心正在成為經濟的幽靈
據世界著名的萊坊房地產經紀公司今年對中國的購物中心開展的一項調查，幽靈購物中心綜合征正在蔓延：2012年年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。 二線城市的平均空置率為10.5%，高于去年的10.2%，而在一線城市，空置率從去年的7.9%增加至今年的8.4%。在中國兩個二線城市沈陽和成都，購物中心控制率分別為17%和16.2%;在廣州，空置率達到10.2%，而2011年年還只是剛超過4%。空置率升高的另一個重要原因是，出現(xiàn)了太多占地面積超過10萬平方米的新的大型購物中心。由于中央政府強調把促進國內消費作為經濟增長支柱，同時又對于住宅進行限購，地方政府為了發(fā)展經濟，不得不大量建設更多商業(yè)購物中心。尤其是沈陽、成都和廣州等城市，正在建設新的商業(yè)區(qū)，這意味著有建設大型購物中心的空間。
第二，建設大型購物中心已經成為一種落后的觀念
購物中心面臨的另一個問題是中國網絡購物的發(fā)展，而網絡購物會減少實體購物中心的人流。據貝恩公司的研究，2013年，中國的網絡零售額可能超過美國。今年光棍節(jié)的瘋狂網上購物標志著中國青年一代的購物習慣和偏好已經從逛實體店轉變?yōu)楣渚W上商城，購物消費習慣的革命性的轉折已經到來。由于電商的異軍突起，敲響了大型購物中心的喪鐘。80后與90后正在成為消費的主體，而網上購物正在成為他們的首選。一個新的業(yè)態(tài)興起必然會導致舊的業(yè)態(tài)的衰落。
第三，地方政府好大喜功催生大型購物中心畸形發(fā)展
當鄧小平掌握了中國的政治領導權之后，曾經不余遺力地批判1950年代的大躍進。盡管如此，中國官員們幾千年來養(yǎng)成的好大喜功的習慣并沒有任何的改變。這些年來是中國兩千多年以來最好大喜功的時期。在房地產領域，特別是在商業(yè)地產方面，羅倫斯魔咒始終徘徊，陰魂難散。在中國的二三線城市有這樣一個普遍現(xiàn)象，大面積的新城開發(fā)使得商業(yè)地產瘋狂增長，而購物中心就是其中之一。世邦魏理仕發(fā)布全球購物中心報告稱，截至今年1月，中國在建的購物中心面積占全球總在建面積的一半。按城市分，天津的在建面積排名第一，達245萬平方米。相比之下，在歐洲各大城市中，購物中心存量面積超過245萬平方米的，只有巴黎和莫斯科。同樣擁有巨大在建體量的，還有沈陽和成都，這兩座城市的購物中心在建面積分別為217萬和189萬平方米。據世邦魏理仕統(tǒng)計，中國是去年最活躍的開發(fā)市場。2011年，全球新竣工購物中心面積最大的5個城市，有4個位于中國。其中，沈陽2011年開業(yè)的6個購物中心總面積超過100萬平方米，位列首位。第二名是武漢，新開業(yè)面積為57.4萬平方米，同樣是6個購物中心。許多城市購物中心的擴張速度已經超過了消費需求。盡管有大量購物中心在建，但大部分項目位于主要城市的新興區(qū)域，而非國際零售商希望進駐的核心區(qū)域。
第四，高空置率隱藏著巨大的泡沫風險
一、二線城市的新興區(qū)域以及小城市的新購物中心過度開發(fā)，無可避免地導致部分項目出現(xiàn)了較高空置率。來自仲量聯(lián)行的報告顯示，以各地購物中心的空置率衡量，中國主要城市中表現(xiàn)最好的是杭州，僅1%，其次是無錫 1.5%，廣州/南京/上海/武漢也都在 2～ 5%之間;最差的是沈陽，空置率高達 24.3%，鄭州次之 20.7% 。居中的有西安(5.2%)，青島(6.8%)，重慶(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。由于大型購物中心的過量建設和人們購物習慣的改變，購物中心的過剩是難以避免的，其帶來的金融風險要遠遠大于住宅開發(fā)。
第五，房地產調控的重點應是限制建設大型購物中心
中央政府的有關部門對于購物中心熱的危害顯然缺乏足夠的認識和警惕。由于對商品住宅在全國范圍內實行調控，為了避免房地產業(yè)的急剎車給經濟帶來巨大的損害，因此，放任地方政府大建購物中心。現(xiàn)在，全國最著名的商業(yè)街，如上海的南京路、淮海路，北京的王府井、西單等，都已經出現(xiàn)了發(fā)展危機，那些在二三線城市建設起來的商業(yè)中心的未來命運也就可想而知了。大型購物中心熱已經到了必須降溫的時期了。
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