謝逸楓：大房企瘋狂搶地中小房企斷臂求生

2012-12-12 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　時間正在一步步走近2013年。從10月份開始，標桿房企陸續完成各自目標，11月多地成交量創下年內新高，12月將繼續翹尾，給復蘇的2012年整體房企業績錦上添花。據不完全統計，截至2012年12月11日，已有16家上市房企公布前11月銷售業績，多數房企同比去年業績增長，并提前完成年度銷售目標。資金充裕的房企也在大手筆購地，據統計，萬科、保利、龍湖、中海等十大房企前11月的購地金額達到1783億元，囤地面積達5645萬平方米。截至2012年12月11日，已有萬科、恒大、中海、保利、遠洋等16家房企公布前11月銷售業績，其中14家同比實現增長，11家提前完成全年銷售目標。龍頭老大萬科銷售收入達到1271.5億元，位列全國第一，并超過去年全年業績，同比增長9.8%。保利地產前11月銷售收入920.32億元，同比大漲36.1%，并超額15%提前完成全年銷售目標，有望成為繼萬科之后第二家銷售破千億的房企。

謝逸楓

　　銷售的增長，也使手中資金雄厚的房企四處攻城略地。據統計數據顯示，29家房企前11月共在全國拿地368宗，共花費約2267億元，獲得土地面積7568萬平方米。而萬科、保利、龍湖、中海等在新增土地儲備排行榜前列的十大房企，今年前11月的購地金額達到1783億元，囤地面積達到5645萬平方米。萬科以拿地金額378.21億元、拿地面積1055.74萬平方米位列排行榜首位。進入12月份，萬科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日兩天時間，萬科共斥資35億元拿下濟南、杭州地塊。此外，在香港IPO上市的旭輝地產、發債融資成功融創、方興等企業也頻頻出手土地市場。

　　據統計，11月27日至12月7日這11天內，北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州7地的地王紀錄不斷被刷新。11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價高達3.38萬元/平方米，創歷史新高。此后，截至12月7日，上海外灘黃浦區地塊以樓面價36176元/平方米刷新上海年度單價地王紀錄;深圳寶安尖崗山一宗地以可售樓面價27268元/平方米創深圳歷年土地拍賣地價新高;南京下關濱江G50地塊以高達56.2億元的總價晉升年內全國總價地王;成都武侯區永豐鄉太平村地塊以樓面價8500元/平方米，溢價率高達150%晉升單價地王;蘇州2012-G-98號地塊以總價23.2億元、樓面價8990元/平方米的價格被方興地產拿下，成為蘇州新地王;長沙芙蓉中路063號地塊以樓面價約5421.24/平方米成為長沙新單價地王。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示：“多房企前11月業績上漲提前完成全年銷售目標，主要原因有三個方面，一是今年初房企抵估市場，在制定年銷售目標調低了10%-20%。二是前三季房企采取“以價換量”的銷售策略，回收大量資金，而10月份開始則“以量換利潤”，業績不斷沖高。三是全國多個城市的調控微調與房貸政策的調整，刺激大量的市場需求與潛在購買力爆發。今年市場呈現前高后低的發展趨勢，大房企完成的銷售目標比中小房企普遍好，到了年底依然在不停的增長。因此，房企銷售業績大漲，隨著庫存量的下降，有資金也有需求購地補貨，為未來發展儲備土地。”

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓分析：“2012年，是樓市調控持續深入的一年。房地產市場業績分化愈演愈烈，龍頭企業依賴自身資金優勢“以價換量”，銷售業績大幅提升;與此同時，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉讓股權;還有一些房企“另謀出路”，尋求轉型，走向多元化經營。房產企業“圈塊地就能掙錢，賣棟樓就能發財”的集體暴利時代逐漸走向終結。如果12月未有新政出臺并保持現在的市場形勢，年底還將持續豐收。特別是保利、恒大兩家房企可能在2012年提前沖入“千億軍團”，這一局面標志著房地產資源集中化趨勢進一步加速。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓指出：“率先完成銷售任務與賣地求生對比，房企可謂冰火兩重天，用“幾家歡喜幾家愁”來概括房地產企業的銷售現狀是恰如其分。”

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為：“房地產企業分化將持續，標桿房企完成任務跑馬圈地，中小房企斷臂求生。標桿房企由于整體業績良好，資金鏈緩解，存庫下降，未來仍將成拿地主力。而一些中小開發商整體資金鏈依然緊張，賣地求生的趨勢難改。”

　　最新數據顯示，1至11月，萬科、保利、恒大分別實現1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷售額，均已超過去年三家公司的全年銷售額。據中國指數研究院及搜房網根據公開資料統計顯示，截至12月6日，萬科、保利、中海、恒大四家“千億級”實力房企拿地面積為4697.65萬平方米，購地支出總額達1040.86億元。其中，萬科斥資378.21億元增加土地儲備1055.74萬平方米，平均3582.42元/平方米;保利花費353.2億元獲得1145.65平方米，平均3082.97元/平方米;中海則以175.35億元獲得468.21萬平方米，平均3745.11元/平方米;恒大耗資134.16億元獲得2028.05萬平方米，平均661.52元/平方米。調控之下，龍頭房企依舊風光無限，但實際上不少房企的日子卻并不好過。深圳證券信息有限公司數據顯示，前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負，處于虧損狀態。

　　上市房企內部業績分化明顯，使得行業集中度不斷提升。深圳證券信息有限公司提供的數據顯示，前三季度，127家A股上市房企共實現328.20 億元凈利潤，較去年同期僅增長1.21%。其中，萬科、保利、招商等前十大房企，凈利潤高達188.26億元，同比上漲14.22%，占127家上市房企凈利潤的57.36%。而去年同期，前十大房企的凈利潤占比為50.82%。由此可見，今年前三季度，A股上市房企凈利潤前十強的集中度提升了6.54個百分點。2012年，房地產行業股權轉讓延續了2011年的火熱態勢。樓市調控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對資金趨緊問題，不得不轉讓股權“斷臂求生”。

　　11月29日，冠城大通發布公告稱，將其持有的深圳冠洋房地產有限公司100%股份，以7.33億元的價格轉讓給上海誠盈一期股權投資中心。同樣是11月29日，陽光城也發布公告稱該公司及其全資子公司福建陽光房地產開發有限公司擬將合并持有的陽光城集團武夷山置業有限公司100%股權，以人民幣7838.67萬元轉讓給福建望城投資發展有限公司。世榮兆業11月8日發布公告稱，擬轉讓其控股子公司珠海市斗門區世榮實業有限公司持有的珠海市世榮房產開發有限公司50%股權。清科研究中心數據顯示，三季度，中國房地產行業共有23起并購案例，涉及14.43億美元，占當季所有行業并購總額的22%，成為三季度并購金額最高的行業。

（責任編輯：0352房網）