吳江：“房?jī)r(jià)十年不會(huì)逆轉(zhuǎn)”城市化靠得住嗎　

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華11日表示，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒(méi)有結(jié)束，未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌。他是在當(dāng)天的國(guó)盛證券2013年度投資策略報(bào)告會(huì)上做上述表述的。

　　放在當(dāng)下房?jī)r(jià)仍然高企，買不起房的公眾還在期待房?jī)r(jià)回歸的背景下，“房?jī)r(jià)上漲十年不會(huì)逆轉(zhuǎn)”的說(shuō)法，的確顯得刺耳不中聽(tīng)。不僅如此，既然當(dāng)下樓市調(diào)控政策仍在延續(xù)，“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒(méi)有結(jié)束，房?jī)r(jià)還要上漲十年”，唱紅房?jī)r(jià)，也多少有唱衰調(diào)控之嫌。

　　不過(guò)，對(duì)樓市調(diào)控的殷殷期待，希望房?jī)r(jià)回歸的心情，固然不難理解，但支撐房?jī)r(jià)的各種因素，的確也客觀存在。盡管房?jī)r(jià)走勢(shì)不可避免要受限于各種外部因素，但直接決定房?jī)r(jià)的，其實(shí)仍然是市場(chǎng)上的供求關(guān)系。事實(shí)上，即便是樓市調(diào)控，其目的也只是遏制投機(jī)與投資需求，而非直接干涉市場(chǎng)讓房?jī)r(jià)下降，而這也本是任何經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策所應(yīng)當(dāng)遵守的邊界。

　　可見(jiàn)，對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何，的確需要客觀的評(píng)判，而不能被情緒化所左右，更不能無(wú)視房?jī)r(jià)形成背后的市場(chǎng)因素，而一廂情愿的認(rèn)定房?jī)r(jià)高了就一定要降。對(duì)于已經(jīng)經(jīng)歷了黃金十年的房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管面臨調(diào)控與經(jīng)濟(jì)放緩的雙重壓力，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是個(gè)市場(chǎng)，未來(lái)走勢(shì)究竟如何，當(dāng)然首先還是要看供求趨勢(shì)。

　　事實(shí)上，如果說(shuō)房地產(chǎn)黃金十年得益于迅速的城市化的話，那么，這一利好的確并未消逝。雖然最新的統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)城市化率已超50%，但這并不意味著中國(guó)城市化進(jìn)程將趨緩。按照城市化率超過(guò)70%為基本完成城市化進(jìn)程的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，中國(guó)目前仍處于城市化的前期，而按照2023年達(dá)到65%城市化率，城鎮(zhèn)人口9.3億，這意味著未來(lái)10年中國(guó)將有3.5億農(nóng)民進(jìn)城變市民，平均每年要將1500萬(wàn)人進(jìn)城。而所有這些新市民，都將形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。房地產(chǎn)將迎來(lái)又一個(gè)“黃金10年”，的確并非信口開(kāi)河的“唱紅”房?jī)r(jià)，而是有著對(duì)市場(chǎng)需求及其走勢(shì)的客觀依據(jù)。

　　應(yīng)該承認(rèn)，從國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)大跌的確通常只發(fā)生在城市化率達(dá)到70%，即房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本飽和以后，而在此之前，則鮮有房?jī)r(jià)大跌的情形。不過(guò)，這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)得益于城市化的下半場(chǎng)，并繼續(xù)一路高歌，絕無(wú)回調(diào)可能呢?事實(shí)上，城市化進(jìn)程固然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀利好，但中國(guó)城市化的下半場(chǎng)，顯然不是也不該是上半場(chǎng)的重演，不僅如此，由于發(fā)展不平衡，中國(guó)的城市化率，并不能充分反應(yīng)不同城市與區(qū)域的城市化水平。例如，早在2010年，上海、北京的城市化率便已分別達(dá)到88.86%、78.71%，而江蘇全省的城市化率也在2011年超60%。既然如此，城市化的下半場(chǎng)，自然不應(yīng)該是超級(jí)城市或城市化率已接近飽和的地區(qū)唱主角，而更應(yīng)是中小城鎮(zhèn)的城市化水平的提升。那么，對(duì)于那些已經(jīng)基本完成了城市化率的超級(jí)城市與大城市而言，應(yīng)該說(shuō)已不存在太多的城市化利好，而早已超越了70%的城市化率，是否更應(yīng)說(shuō)這些地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)具備了大跌的可能了呢?

　　一言以蔽之，城市化進(jìn)程或許仍是大勢(shì)所趨，但城市化雖然是房?jī)r(jià)的利好，但高房?jī)r(jià)同樣也是對(duì)城市化的阻礙。至少，對(duì)于城市化率已趨飽和的高房?jī)r(jià)地區(qū)而言，這個(gè)所謂的利好，其實(shí)已并不存在，“房?jī)r(jià)上漲十年不會(huì)逆轉(zhuǎn)”自然也就不能建立在這樣的浮云之上。

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