楊紅旭：買房2012安全2013宜謹(jǐn)慎2014存風(fēng)險(xiǎn)
2012-12-20 來(lái)源：楊紅旭的博客 編輯：木木
不知不覺(jué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度就熱起來(lái)了。去年四季度和今年一季度，包括上海在內(nèi)的部分城市，售樓處被砸的慘狀還沒(méi)從人們的記憶中走遠(yuǎn)，千人排隊(duì)購(gòu)房的場(chǎng)景就卷土重來(lái)了。之前氣極敗壞、急于退房的老業(yè)主們，現(xiàn)在是什么感覺(jué)?
11月份以來(lái)，一股暖流侵襲了全國(guó)樓市。眾所周知，今年樓市的“金九銀十”成色不足，甚至當(dāng)時(shí)被很多媒體渲染得“銅鐵不如”。孰料，多數(shù)一二線城市，11月份住宅成交量再創(chuàng)年內(nèi)月度新高，上海二手房成交套數(shù)創(chuàng)了近四年第二高值。預(yù)計(jì)12月份，將成為很多城市的年度最高值。樓市暖冬，一時(shí)風(fēng)行。
隨著成交量年底大翹尾，房?jī)r(jià)的情緒HOLD不住了。去年10月至今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格曾連跌了八個(gè)月。正如10月份溫總理所言：調(diào)控初見(jiàn)成效。全面否定調(diào)控的極端態(tài)度不可取。從6月開始，房?jī)r(jià)止跌反彈，不過(guò)基本維持很小的漲幅，北京漲幅大些，其他城市，包括上海在內(nèi)，只是溫和上漲。然而，11月房?jī)r(jià)突然加速上漲。
10月份，70個(gè)城市中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有35個(gè)，下跌的有17個(gè)。而11月，上漲的城市大增至53個(gè)，下跌的城市則減為10個(gè)。如果按70個(gè)城市的平均增幅，則會(huì)發(fā)現(xiàn)，6月至10月環(huán)比增幅僅有0.1%左右，而11月漲幅擴(kuò)大至0.26%。雖然這一漲幅，相比2009年四季度的1%以上，仍然不算什么，但卻代表著，樓市正由春天向夏天過(guò)渡。
分地區(qū)來(lái)看，11月份，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。尤其是北京，上漲0.8%，位居70個(gè)城市漲幅榜老二;深圳和廣州也比較強(qiáng)勢(shì)，上漲0.6%。只有上海，受制于超過(guò)1000萬(wàn)平米的歷史偏高住宅庫(kù)存，房?jī)r(jià)漲幅只有0.2%，不僅明顯低于其他三市，還低于全國(guó)平均水平。
從下跌城市來(lái)看，房?jī)r(jià)同比跌幅排第一是溫州，下跌13.2%，今年以來(lái)溫州一蹲在跌幅榜的第一位，其后是杭州、寧波、金華。為什么以溫州為代表的浙江成為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”?主要是發(fā)生了三重危機(jī)的疊加和共振：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、民間高利貸危機(jī)、房地產(chǎn)危機(jī)。而這三者內(nèi)部密切聯(lián)系，比如部分高利貸流向了房地產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域。當(dāng)然，鄂爾多斯樓市也很慘，只是它沒(méi)有被納入到70個(gè)城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體系中去，所以不知道是否比溫州更糟糕。
上周，中國(guó)社科院發(fā)布了一份報(bào)告，對(duì)明年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)是：全國(guó)反彈，區(qū)域崩盤。雖然夸大了部分地區(qū)樓市的危機(jī)程度，但總體上說(shuō)明了一個(gè)特征：2013年全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖，但區(qū)域分化嚴(yán)重。筆者對(duì)于明年樓市的整體判斷是：震蕩上行，有驚無(wú)險(xiǎn)。樓市和房?jī)r(jià)，不可能像2009年那樣直線上升，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控始終不放松，而且嚴(yán)陣以待。
住建部部長(zhǎng)姜偉新在十八大新聞發(fā)布會(huì)上表示：調(diào)控目前還不想放松，限購(gòu)短期內(nèi)不會(huì)退出;住建部正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，適當(dāng)時(shí)候可能還會(huì)出臺(tái);中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，明確提出：要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。18日國(guó)土部召開“采取切實(shí)措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價(jià)”的新聞通氣會(huì)。這些官方表態(tài)，皆指向一點(diǎn)：2013年不允許房?jī)r(jià)大漲!
不過(guò)，也應(yīng)看到，雖然房產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，可住宅供應(yīng)卻還沒(méi)跟上來(lái)，突出表現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和房屋新開工面積，至今仍是明顯的同比負(fù)增長(zhǎng)�，F(xiàn)在建房少，明年可以預(yù)售的房子就不會(huì)多。所以，即便明年調(diào)控政策極可能升級(jí)、加碼，但在市場(chǎng)供求關(guān)系的影響下，房?jī)r(jià)不太可能很快調(diào)頭向下，再次“連跌八個(gè)月”。但2014年，房?jī)r(jià)就不一定能堅(jiān)守高位了，我對(duì)樓市短周期規(guī)律的研究表明，2014年樓市很可能持續(xù)降溫。
近日，有網(wǎng)友在我微博上跟帖調(diào)侃：“房地產(chǎn)就是個(gè)燙傷山芋,扔起來(lái),接住,再扔起來(lái),再接住。至于那些旁觀著等待山芋掉地上，撿便宜的人,你就耐心的等著吧。”在中國(guó)樓市十年內(nèi)不會(huì)崩盤的大前提下，不管短周期如何波動(dòng)，老百姓總是面臨著困惑和選擇。我的觀點(diǎn)是：2012年買房很安全，2013年買房要謹(jǐn)慎，2014年買房有風(fēng)險(xiǎn)。
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