葉檀：房地產銷售結構巨變 中低檔產品受追捧
2013-04-26 來源：0352房網 編輯：紅蘭
摘要：房地產重大結構調整的窗口期已經到來，隨著決定性的不動產信息聯網、房產稅等政策出臺預期明確，大規模的結構調整已經到來。
最直接的變化是，敏感資金逐漸離開房地產市場，剛需接棒房地產市場。投資性需求退潮，必然倒逼房地產價格定價機制從投資品轉向消費品。
一季度房地產數據有可能給人虛假的印象，以為爆發式增長可以持續。全國商品房銷售額13992億元，增長61.3%。根據中國指數研究院的數據，百城均價連續10個月上漲至近萬元，環比漲幅突破1%，同比連續4個月上漲且漲幅持續擴大。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，百城住宅均價自2012年6月首次止跌后連續10個月環比上漲。而央行的數據顯示，房貸爆發式增長高達7103億元，占同期各項新增貸款的27%，較去年新增2436億元，增幅是去年同期的3倍。
銷售的結構已經發生巨大變化，據CRIC統計數據，中檔及中低檔產品表現搶眼，成為市場的一大亮點。與去年一季度相比，其成交金額市場占有率分別由29%、21%，上提升至36%和25%，成交面積市場占有率則從去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投資需求被限制，房企主動調整，以及城鎮化過程中新進城市人口的需求，成為市場中最亮眼的因素。只有北京等極少數城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的購買力，集中在這些核心城市。
如果剛性需求夯實房地產基礎，中國房地產可以實現軟著陸，民間中低收入階層能夠動用的購房資金成為衡量未來房價的基礎，有可能購房熱情與能力超出我們的想像。要強調的是，今年一季度尤其是三月份的數據，受到國五條個稅政策的扭曲，反映了市場的恐慌性情緒，不能做為正常數據衡量，今年二季度之后的數據能夠反應正常的市場走勢。
繼續大規模進軍房地產市場尤其是住宅地產的投資者，將成為最后所有打壓政策的接盤者。
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