二手房交易門道多教你如何鑒別房地產中介

2013-12-03 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：在二手房交易過程中，買賣雙方往往愿意選擇尋求房地產中介幫忙提供居間服務以及辦理產權交易手續，但有些不良中介卻利用群眾的信任，采取發布虛假房源信息、侵占挪用房地產交易資金、泄露出售委托人的個人信息等手段，謀取不正當利益，給買賣雙方當事人帶來了精神上和經濟上的損失。因此，選擇和鑒別合法的中介機構顯得尤為重要。

　　房地產中介哪些行為是國家明確禁止的?

　　《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為:

　　1、捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格。

　　2、對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價。

　　3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易。

　　4、泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益。

　　5、為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。

　　6、改變房屋內部結構分割出租。

　　7、侵占、挪用房地產交易資金。

　　8、承購、承租自己提供經紀服務的房屋。

　　9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務。

　　10、法律、法規禁止的其他行為。

　　房產中介機構10種違法違規行為將受到嚴查

　　2013年6月，住房城鄉建設部、國家工商總局關于集中開展房地產中介市場專項治理的通知要求，嚴肅查處房地產中介機構和經紀人員的以下違法違規行為：

　　1、發布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的行為。

　　2、誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式，獲取購房資格、規避限購的行為。

　　3、采取內部認購或雇人排隊制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行為。

　　4、協助當事人簽訂“陰陽合同”規避交易稅費的行為。

　　5、違反《商品房屋租賃管理辦法》規定，對不符合規定的房屋提供租賃經紀服務的行為，如低價收進高價租出賺取差價。

　　6、侵占、挪用房地產交易資金的行為。

　　7、未履行書面告知義務，強制提供代理服務并收取費用的行為。

　　8、泄露、出售委托人的個人信息，謀取不正當利益的行為。

　　9、未取得營業執照或未在房地產主管部門備案，擅自從事房地產經紀服務的行為。

　　10、借用冒用房地產經紀人員名義簽署房地產經紀服務合同，以及租借房地產經紀人員資格或注冊證書的行為。

　　房屋買賣謹防不良房地產中介陷阱

　　陷阱之一:“違約金”

　　在部分不良房地產中介公司經紀服務合同中，往往會設定“房地產買賣合同”的簽約期限，如果買賣雙方在約定期限內不能簽約，那么就必須承擔“違約金”，但是在格式合同中相應的條款中又故意規避了中介公司自己應盡的義務，比如對房屋是否已有產權證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區中必須告知的與居住相關的情況等。在此情況下，買賣雙方往往因發生諸多分歧而不能按期簽約，此時不良中介就會索取違約金，要求買方承擔不簽訂房屋買賣合同的違約責任，令買方叫苦不迭。

　　提醒：經紀服務合同是設立中介機構和委托人之間的權利義務關系的文書，不能對委托人設定必須簽訂買賣合同的義務，房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同，取決于雙方能否對買賣條件達成意向一致，如果中介機構設定簽訂房地產買賣合同期限的購房人有權予以拒絕。

　　陷阱之二:“意向金”、“誠意金”、“訂金”、“定金”

　　買方相中中介公司某處房源，中介公司在與買方簽訂《房地產買賣意向(誠意、訂)金協議書》中要求買方支付一定數額的意向(誠意、訂)金“以示購買誠意”，爾后將買方的意向(誠意、訂)金作為向出售人交涉的憑據，這種經營行為在許多中介公司的普遍采用。正規的中介公司會在合同條款中，明確將意向(誠意、訂)金與定金區分開來，明確意向(誠意、訂)金的處理方式(這點買方一定要看清)，明確何種情況下可退，何種情況下轉為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠意、訂)金的處理方式，模糊與定金的概念。一旦交易不成，也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者，直接給買方開據“定金收據”。

　　提醒：意向(誠意、訂)金本來是可退的，它應該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣人的。應該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產買賣意向(誠意、訂)金協議書》后，一定要看清你付給中介公司的意向(誠意、訂)金下一步的去向，到什么階段會轉為定金。對中介公司的合同條款你是否接受，如不接受，有何修改，均可與中介公司作重新約定。

　　陷阱之三:“看房確認書”

　　客戶看房，若中介堅持要消費者簽下“看房確認書”，有可能被中介用作訴訟證據。

　　提醒:中介帶客戶看房，但有的中介利用人們的不防備，以為業務人員計算工作量為由，要客戶在“看房確認書”上簽字，為以后的矛盾，埋下伏筆。以后一旦發生糾紛，就會以你已看房確認，付有定金構成所謂的證據鏈。顯然，中介是故意偷換概念，把看房確認和定房確認混為一談，為自己不退“定金”尋找理由。

　　如何防范中介陷阱?

　　1、了解政策和服務陷阱。購房前，消費者應先了解國家最新的房產調控政策和行業消費陷阱，包括稅費、信貸、購房條件，主動了解房產交易形勢，避免被不良中介忽悠和誤導。尤其是對產權等對個人有重大影響的事項，建議親自到相關部門予以確認。

　　2、買房下定金需謹慎。定金是支付給賣方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必須要求中介出示賣方委托收定的委托書，千萬不要把定金等前期費用轉進經紀人的私人賬戶。同時，約定退定條款，對“誠意金”等名目的預收款，建議約定“誠意金交易失敗可退”的條款以保障自身權益。

（責任編輯：李建霞）