房地產(chǎn)央企在博弈編年史
2011-05-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
地方增長聯(lián)盟支持了過去十年中中國房地產(chǎn)行業(yè)的驚人增長。2003年以來，中央政府一直在為經(jīng)濟過熱而擔心，并在2006年和2007年采取了一些強硬的調(diào)控措施。在2008年第二季度，經(jīng)濟開始出現(xiàn)降溫的趨勢。但隨后，由美國房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的全球經(jīng)濟衰退，卻帶來了1998年房改以來房地產(chǎn)價格首次停止增長。之后，中央政府開始了近10年來最大的干預措施，之后刺激和調(diào)整措施實施，為我們討論中央—地方博弈提供了很好的案例。
2008年秋到2009年12月
中央地方利益一致化導致過度刺激
2008年國際金融危機發(fā)生后，中國房地產(chǎn)市場遭受的沖擊尤為嚴重。這導致了在2008年第一季度到第四季度房地產(chǎn)價格增長速度下滑了10個百分點，壓力之下，中央政府開始采取各種政策。房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府開始游說國土資源部和住建部取消在2006年和2007年實施的各種限制性政策。對于中央政府來說，最大的挑戰(zhàn)是要保持合理的高增長率。而過去最重要的增長引擎——出口，卻看來難以發(fā)揮作用。如果國內(nèi)消費并不能有效緩解疲軟，那么中央政府制定的經(jīng)濟增長目標將無法實現(xiàn)。
2008年10月，財政部、國家稅務總局、人民銀行在同一天發(fā)布專門針對房地產(chǎn)提供稅收和利率優(yōu)惠的通知。顯然，這個刺激計劃非常受房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎。投資者和既有房產(chǎn)的業(yè)主也支持這種刺激行動。
毋庸置疑的是，地方政府是另外一個重要的受益者，所以，在中央各項政策出臺之前，一些地方官員已經(jīng)考慮和采用地方的房地產(chǎn)業(yè)刺激計劃。毫不奇怪，當中央政府邁出第一步時，很多地方政府就以本地房地產(chǎn)受到特別沉重打擊為借口推出了更強的激勵計劃。
各地政策雖然本土，但核心思路卻是相同的：地方房地產(chǎn)市場疲軟，需要更強的刺激政策。市場對這些政策及刺激信號反應迅速，房價和地價在下個季度就停止下滑，并在2009年第三季度發(fā)生正向逆轉(zhuǎn)。
此時，一些信息已經(jīng)開始顯示，房地產(chǎn)業(yè)被刺激過度了，房價迅速接近或甚至超過經(jīng)濟危機前的最高水平。
2009年12月到2010年9月
中央地方利益分化和房地產(chǎn)調(diào)控
進入2009年末，房價開始失控，中央政府對房地產(chǎn)泡沫帶來社會和政治后果開始憂慮。中央政府發(fā)現(xiàn)，有必要采取一些降低和穩(wěn)定房價的政策。值得注意的是，中央政府在表態(tài)中，并沒有說房價應該降低，而只是應該抑制過快增長，這顯然反映了中央在此時基本上還希望在房價增長和社會公平之間取得平衡。
第一輪的價格調(diào)[最新消息 價格 戶型 點評]整開始于2009年12月中旬及2010年1月初。房地產(chǎn)交易營業(yè)稅的豁免期限再次提高到5年。二套房首付增加到40%，并需支付更高貸款利率。此外，還有一些針對房地產(chǎn)開發(fā)商的措施。銀行也被要求緊縮針對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸審批，政府還提高了預售許可規(guī)定。地方政府還被要求提供更多的保障性住房。省級政府領(lǐng)導被要求負起抑制高房價的責任。
相比之前的房價調(diào)控政策，這些新政策確實要更進一步。然而，基本無視這些政策措施出臺，市場的反應是進一步上漲。2010年一季度，土地價格爆炸性地增長了21%，房價也相應地增長了10.6%。壓力之下，中央政府于2010年4月中旬推出了更加嚴厲的政策，國務院發(fā)出了“堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”(國發(fā)[2010]10號)，表明了中央政府在抑制房價上的明確態(tài)度。文件指出：“住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。”顯然，在高層領(lǐng)導看來，房價已成為政治問題。但即便如此，政府也沒有表示希望房價下降，而只希望遏制過快上漲。
這一次，政府采取了更多的措施。對于90平方米以上住房的首次購買者，首付增加到了30%，二套房購買者首付達到50%，貸款利率是基準利率的110%。對三套房購買者，首付和貸款利率更高，在某些熱點市場，甚至還禁止發(fā)放第三套住房貸款。如果購房者不是本地居民，他們必須有一年以上的繳稅或繳納社保的證明，才能獲得銀行貸款。這些措施意在進一步阻止房地產(chǎn)市場上的投資和投機。除了16家主營房地產(chǎn)的中央直屬國有企業(yè)，78家央企被要求退出房地產(chǎn)市場。
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