新晉“地王”崇文門暗示房地產(chǎn)行業(yè)中拿地策略(2)

2011-07-02 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　記者在調(diào)查中了解到，這個公司有可能是當(dāng)時參與競標(biāo)的某家開發(fā)商的“馬甲”。目的則是，一方面可以分散競標(biāo)者的注意力，減少其他企業(yè)對自己的關(guān)注，另一方面也便于隱藏自己的真實(shí)實(shí)力，尤其是在可支配資金方面。

　　比如在2010年CBD核心區(qū)6地塊招標(biāo)中，一個名為“恒中北京發(fā)展”的企業(yè)也曾經(jīng)引起各方的猜測，當(dāng)時這一企業(yè)對6幅地塊中的兩地塊都開出了“蹭底價頭皮”的報(bào)價，而這兩幅地塊的其他競爭者開出的價格都在溢價40%以上。

　　在這次的崇菜地塊中，仍然有分析人士向記者表示，這個71號買家也不能排除是開發(fā)商“馬甲”的懷疑，畢竟這一地塊價格大漲后，周圍已有的同類商業(yè)物業(yè)也將得到“恩惠”。

　　事實(shí)上，正如陳志副秘書長所言，房企在關(guān)鍵地塊的競標(biāo)中為了爭奪自身利益，會想盡各種拿地策略。

　　開發(fā)商的神秘和謹(jǐn)慎源于對“地王”的風(fēng)險(xiǎn)判斷。一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，無論是開發(fā)商還是北京市政府，對于“地王”都是“既愛又恨”，“頗有點(diǎn)知其不可為而為之的意味。”

　　但是對于這一地塊的新主人合景泰富來說，吞下這個“地王”還是有代價的。6月28日的消息稱，花旗給予合景泰富沽出評級，主要就是因?qū)ζ湓鲩L潛力及業(yè)務(wù)擴(kuò)張存疑。而瑞信也在6月29日發(fā)表報(bào)告稱，雖然該地面積較小，但公司之前并無建筑或管理商場的經(jīng)驗(yàn)，料相關(guān)投資將增加營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而對于北京市國土部門來說，上述業(yè)內(nèi)人士表示：“盡管出現(xiàn)地王地塊可能會讓北京市頂雷，但這個成交價卻在一定程度上可以讓土地市場的熱度重燃。”

　　“崇菜地塊推出的時間在6月底，而北京市早在5月份就高調(diào)表示要在下半年大規(guī)模推地，”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)向記者表示，“這可以看做是政府為下半年的推地進(jìn)行的預(yù)熱。”

　　北京的土地市場確實(shí)很長時間沒有這么興奮過了。此前，去年7月，位于崇文門東南、磁器口東北角的新景商務(wù)樓北側(cè)遺留商業(yè)金融地塊出讓，成交樓面價約為12133元/平方米。而在崇菜地塊之前，北京的“單價地王”則是早在2010年3月，中國兵裝在薊門橋拿下的東升鄉(xiāng)住宅地塊，樓面價約3萬元/平方米。

　　土地市場的長期萎靡從近期公布的數(shù)據(jù)中就可見一斑。本報(bào)記者根據(jù)北京市土地整理儲備中心成交信息統(tǒng)計(jì)，截止到6月29日，今年上半年北京共成交土地114塊，土地出讓金合計(jì)約327.5億元，同比去年減少約305億元，降幅達(dá)48.2%。

　　半年時間僅327.5億元進(jìn)賬，這對于北京財(cái)政重要來源之一的土地財(cái)政來說，無疑是個不小的打擊。

　　這很容易讓人聯(lián)想到今年5月31日北京市召集開發(fā)商參加的大規(guī)模土地推介會。在這次推介會上，北京市各區(qū)高調(diào)展示了下半年準(zhǔn)備推出的86宗地塊。而從這一數(shù)字中，可以讀出的仍是北京市土儲中心迫切推地的急切心態(tài)。

　　而這次崇文門菜市場地塊推出的時間節(jié)點(diǎn)，也讓各方不禁揣測北京市政府的“良苦用心”。

　　崇菜地塊出讓前，有業(yè)內(nèi)人士參考該區(qū)域2010年CBD出讓地塊2萬元/平方米的成交價格，預(yù)計(jì)這9幅地塊合計(jì)成交額將超過200億元。而如今，當(dāng)崇文門菜市場金融用地地塊的樓面價飆到4萬元/平方米之上時，業(yè)內(nèi)人士也紛紛將CBD地塊剩余9地塊的成交額調(diào)高至“超過250億元”。

　　多位業(yè)內(nèi)分析人士表示，住宅地產(chǎn)在調(diào)控中受抑制，開發(fā)商只有加碼商業(yè)地產(chǎn)謀取出路，而即將出讓的CBD剩余9幅地塊，作為CBD核心區(qū)最后的出讓地塊，也必然會受到市場的追捧。

　　事實(shí)上，除了崇菜地塊，7月份一開始還有兩次重磅地塊的推出，即7月6日開標(biāo)的CBD九宗地和7月29日招標(biāo)的王府井(600859,股吧)大街西側(cè)商業(yè)金融用地。由于地理位置的特殊和稀缺，這三幅用地都是被業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將創(chuàng)造新紀(jì)錄的商業(yè)用地。而將這三批土地都集中在7月份前后入市，也不能僅僅歸于“巧合”那么簡單。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，崇菜地塊成交的單價較高，由于是商業(yè)地塊，預(yù)計(jì)將對7月即將出讓的CBD核心區(qū)地塊、王府井地塊有一定的影響。

　　而事實(shí)也正是如此。崇菜地塊的拍賣價格一出來，立即讓業(yè)內(nèi)人士對將于7月6日出讓的9幅光華路CBD核心地塊充滿了遐想。

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