明確保障房五條常規(guī) 給力樓市調(diào)控國八條

2011-07-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：喬銘

　　2010年以來，我國出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是2011年1月出臺(tái)的“新國八條”，政策力度進(jìn)一步加大，調(diào)控手段趨于多樣化，調(diào)控對(duì)象更為明確。

　　住建部近日發(fā)出通知，要求各地在確定年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會(huì)的意見，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。根據(jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。

　　加大住房保障是政府的責(zé)任，也是利國利民的好事，然而，如果具體政策設(shè)計(jì)不當(dāng)，很有可能成為某些特權(quán)階層尋租、謀利的工具，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補(bǔ)貼，并借此而發(fā)個(gè)財(cái)產(chǎn)性收入的大財(cái)。但從歷次出臺(tái)房地產(chǎn)政策看，保障對(duì)象從來就是一筆糊涂賬。

　　但“新國五條”是以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的延伸，在調(diào)控思路上仍然以“增加保障性住房供給”和“打擊投機(jī)投資需求”為重點(diǎn)，能否從根本上疏導(dǎo)需求、增加供應(yīng)、平衡供求，政策效果有待觀察。此外，要求地方政府提出“新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”這一政策在執(zhí)行落實(shí)中阻力重重，從目前各地公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)及調(diào)控細(xì)則情況就可以看出這一點(diǎn)。

　　一、“新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”尚需進(jìn)一步明晰

　　“新國八條”要求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這一新的調(diào)控手段很有可能引發(fā)較大爭議，預(yù)計(jì)在執(zhí)行落實(shí)中存在較大阻力。

　　首先，即便政策層面認(rèn)定以國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，仍存在地方政府以“玩數(shù)字游戲”逃避責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。平均房價(jià)本就不是個(gè)準(zhǔn)確定義的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)，自然就可以用各種方式來假戲真唱了，如用外圍的低價(jià)房大量供給將少量高檔房的價(jià)格平均下去;如用大量保障性住房供給將價(jià)格平均下去;如嚴(yán)格限制高價(jià)房的銷售許可，將銷售平均價(jià)格降低;如用銷售限價(jià)方式強(qiáng)令開發(fā)商降價(jià);如用“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式供應(yīng)土地等等。目前在各城市已公布的房價(jià)控制目標(biāo)中，濟(jì)南、蘭州等城市特指“新建商品住房價(jià)格”，而上海等地則為“新建住房價(jià)格”，“新建住房價(jià)格”中會(huì)包括保障性住房，本身價(jià)格低，能拉低統(tǒng)計(jì)房價(jià)。

　　其次，關(guān)于房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存有較大爭議。相關(guān)數(shù)據(jù)每經(jīng)發(fā)布總會(huì)引起廣泛爭議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府及其他機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大出入。給定房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無法獲得完全認(rèn)可，要用新建住房價(jià)格作為考核問責(zé)的目標(biāo)，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的爭論和博弈。

　　最后，由于地方政府與房地產(chǎn)存在千絲萬縷的復(fù)雜利益聯(lián)系，并且中央是首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo)，也沒有對(duì)調(diào)控目標(biāo)提出任何數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)甚至是原則性的規(guī)定，這樣很有可能出現(xiàn)地方政府在制定調(diào)控目標(biāo)時(shí)過于謹(jǐn)慎、目標(biāo)偏低，達(dá)不到該項(xiàng)政策應(yīng)有的效果。如目前已公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市，只有北京提出“穩(wěn)中有降”，其余城市房價(jià)控制目標(biāo)均有程度不一的上漲，大部分定在10%左右，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)變成了“漲價(jià)令”。

　　二、地方政府在執(zhí)行落實(shí)中存在政策力度弱化趨勢

　　地方政府能否認(rèn)真貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策精神，是房地產(chǎn)調(diào)控能否取得預(yù)期成效的關(guān)鍵，而從目前各地貫徹實(shí)施“新國八條”的情況看，形勢并不樂觀：

　　首先，許多城市對(duì)于出臺(tái)調(diào)控細(xì)則不積極。按照“新國八條”要求，全國至少應(yīng)有36個(gè)城市在2月20日之前出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則，然而截至2月22日，出臺(tái)限購政策的城市(含地方政府規(guī)定)只有18個(gè)，這意味著全國過半城市未按規(guī)定期限出臺(tái)限購措施。尤其省會(huì)城市出臺(tái)細(xì)則普遍比較慢，重要原因是擔(dān)心政策對(duì)當(dāng)?shù)?a href='http://m.tianjieli.com.cn/' target='_blank'>房產(chǎn)市場沖擊太大，可能對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來較大影響。

　　其次，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的城市存在政策力度逐漸減弱趨勢。總體而言，一線城市限購政策較為嚴(yán)格，而二線城市，尤其是中西部地區(qū)，大多將限購范圍劃定在主城區(qū)范圍內(nèi)，有的雖然也列明“全市”，但是沒有明確區(qū)域，因此也有操作空間，各地在限購范圍、限購門檻、限購執(zhí)行期限、納稅年限和社保證明門檻等方面各有文章。石家莊版本的調(diào)控細(xì)則限定了房屋限購的范圍在市五區(qū)和高新區(qū)范圍之內(nèi)，細(xì)則同時(shí)提出限購政策有效期到2011年12月31日。成都版“限購令”限購范圍為本市主城區(qū)，沒有涉及到郊區(qū)郊縣，而且也沒有規(guī)定本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明最低年限限制。貴陽僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房價(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。天津限購細(xì)則將“新國八條”規(guī)定的提供累計(jì)五年繳稅或社保證明放寬為一年。此外，已出臺(tái)調(diào)控細(xì)則的城市均未提及新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。

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