房地產(chǎn)市場(chǎng)凸顯重重危機(jī) 新業(yè)主產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)壓力
2011-08-06 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
最近，銀監(jiān)會(huì)的一句房?jī)r(jià)下跌五成，銀行依然可以承受在網(wǎng)上炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。引起了人們的極大關(guān)注。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，單純從房屋市價(jià)是否能夠與所欠購(gòu)房貸款和利息平衡的角度看，2010年后購(gòu)買新房和二手房的人群已經(jīng)面臨負(fù)資產(chǎn)壓力大。
銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日表示，根據(jù)壓力測(cè)試的結(jié)果顯示，最壞的情況就是房?jī)r(jià)跌掉三成、五成，銀行依然可以承受。盡管這顆“定心丸”立即遭到經(jīng)濟(jì)界人士的質(zhì)疑，不過(guò)銀行業(yè)的抗跌能力顯然非小業(yè)主們可以企及。
目前來(lái)看，短期內(nèi)資債相抵的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，2009年以后購(gòu)房的群體或多或少會(huì)面臨房?jī)r(jià)下行所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但是否斷供或拋售，張?jiān)抡J(rèn)為，不僅僅單純決定于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，更多的是由住宅的屬性以及居住成本來(lái)決定。
例如，2010年購(gòu)買新房時(shí)均價(jià)為20060元/平方米，套總價(jià)為240萬(wàn)，首付100萬(wàn)元，目前已經(jīng)還貸一年半。那么業(yè)主的資金使用成本為首付利息損失約5%即5萬(wàn)元、貸款利息支出約為貸款總額的10%即14萬(wàn)元、契稅為總價(jià)3%即7.2萬(wàn)元，總計(jì)26.2萬(wàn)元。也就是說(shuō)，在當(dāng)前新房成交均價(jià)22000元/平方米的基礎(chǔ)上上漲11%、均價(jià)為24729元/平方米，才能夠達(dá)到資債平衡。而對(duì)于2011年買房的人群，由于首付比例和貸款利率的提高，價(jià)格則需比購(gòu)買時(shí)上漲近30%才能達(dá)到平衡點(diǎn)。
“2010年新房和二手房的成交量超過(guò)28萬(wàn)套，2011年為13萬(wàn)左右，除去一次性付款、提前還款及轉(zhuǎn)手成功等情況，初步估算依然會(huì)有12至15萬(wàn)左右的購(gòu)房人面臨負(fù)資產(chǎn)壓力，但短期之內(nèi)的負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)多數(shù)人可以接受。”鏈家地產(chǎn)首席分析師解釋說(shuō)，即使購(gòu)房后房?jī)r(jià)不漲，按利率5.44%來(lái)計(jì)算，一套200萬(wàn)的住房，還款6年3個(gè)月后基本就沖抵負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)會(huì)隨著還款的進(jìn)行逐漸減弱。因此2010年購(gòu)房群體的負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)短期看還屬合理范疇，但如果長(zhǎng)期不能改善，將會(huì)衍生危機(jī)。
和“下跌五成”也能承受的銀行相比，新購(gòu)房的小業(yè)主們傷不起。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，如果當(dāng)前房?jī)r(jià)停漲或下跌，2010年后買房的大約12萬(wàn)至15萬(wàn)購(gòu)房者都要面臨負(fù)資產(chǎn)的窘?jīng)r。2011年的買房人，由于首付比例和貸款利率的提高，房?jī)r(jià)上漲近30%才能達(dá)到資債平衡點(diǎn)。
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