陳寶存：中國房地產市場不會有泡沫產生

2011-12-06 來源：0352房網編輯：宋羽欣

　　陳寶存用“白銀三十年”來概括房地產未來的走勢，“房地產黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產的需求。”作為樓市春天派掌門人，無可否認的是，陳寶存是一個很好的交談對象，他對房地產看好的堅持和追尋地產真相的努力，讓人肅然起敬。和他交談，總是讓人相談甚歡。

　　0352房網：最近您有了一個新的身份——豪宅研究院副院長，您認為豪宅是未來城市發展趨勢，但據了解，今年下半年豪宅和別墅市場成交都很低落，您如何看待眼下的這些現象?

　　陳寶存：2003年，我做房企銷售副總裁，告訴我的銷售人員：住房改善升級的意思是，原來住60的，想換150，住150，想換300的，住300的，想換獨棟。所以，現在我擔任豪宅通網的總編輯，豪宅研究院的副院長。

　　1997年我有單位的福利分房，2002年自購了155平米的大房，2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身，就可以看出購房者消費心理的轉變。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是規律，所以，豪宅必然是未來城市的發展趨勢。關于豪宅的定義，主要是以價格論、品質論，低容積率，毛坯是看不出來是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。

　　目前出現豪宅和別墅賣不動的情況，也是階段性的壓力，而且一般郊區的豪宅建筑成本低，慢慢賣慢慢賺，若一下賣完了就沒得賺了。我們這個豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品質與發展，推進中國豪宅發展的進程。

　　0352房網：您堅持認為樓市沒有泡沫，以房地產市場50年的欠債為依據，可否詳細解答一下?

　　陳寶存：樓市沒有泡沫，這不光是我說的，包括很多了解房地產發展規律的人士都這么認為。房地產如果是一個球，那就是一個鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況。咱們國家從1949年開始土地改革，實際上中國所有的老百姓都有土地有房。

　　建國開始的前40年，中國基本上在做工業化，從一盤散沙的農業大國變成一個工業化國家的局面，這個時間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始，人們逐漸有錢了，而且錢越來越多，一直到1998年才開始房地產市場化的改革。改革開放1978—1998這個中間，居住是改善了很多，但相對來講，面還是比較窄。

　　比如城市的福利分房，這個根本就不是工廠能夠做到的，機關行政事業單位能夠做到的又有多少呢?1998年房地產市場化改革，但真正開始是2003年，不到十年的發展歷程，補的是50年的欠債。再就是前期有過大規模的福利分房，還有土地改革，實際上大部分老百姓都有了居住房。

　　自有居住率農村占93%多，城市88.2%，水平相對比較低的。房地產的發展是城市化大規模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現金或房子的補償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。實際上真正消費商品房市場的，通過市場渠道買房的就是富裕人群，原來給的房子太小，出現了改善性住房需求。

　　這些富裕人群為城市建設做了很大的貢獻，這部分人應該絕對是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現。

　　0352房網：在目前樓市成交慘淡的狀況下，您認為未來發展的趨勢怎樣的?

　　陳寶存：整體的中國樓市，我認為還有三十年的高速增長時期，還有“白銀三十年”。我一直有一句話，房地產黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產的需求。

　　但現在成交慘淡，這種情況是錯誤的政策壓力下的表現，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會造成未來兩年房價的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動，拆遷的成本超過增長的部分，大規模的拆遷成本和開發成本不可能下降。住宅、商業地產的發展還有很大空間，這是政府也左右不了的。

　　0352房網：您說商品房自產生之日起，就與普通人群的工資脫鉤。這個我們聽起來挺泄氣的，就沒有工薪階層的活路了嗎?

　　陳寶存：我一直都說，從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤，因為有大規模的拆遷改造、補償收入，根本就沒有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬。很多的舊城改造都算到了保障房里去，這是不對的，這種保障房實際上就是商品房。

（責任編輯：0352房網）