張寶全 ：地產市場驚現虛繁被動發展局面
2011-12-31 來源：0352房網 編輯：狄海霞
張寶全1992年投身商海，先后從事海洋運輸及房地產開發，于2002年創辦今典集團，全面執掌旗下房地產、電影、酒店、藝術四大產業集團，被公認為當今中國房地產界領袖人物之一。通過接觸，我們了解到，張總侃侃而談卻直擊市場核心，給我們深刻啟迪。
0352房網：首先不可避免地要提到近期14個城市提高了首貸房的利率，您覺得，作為地產開發商，這個政策的推出會對房地產市場銷售和后市有什么樣的影響?
張寶全：其實首套房貸利率如果不提高，中國房地產市場2011年下半年和2012年上半年將會遭遇一個低迷期是客觀的，感覺到是調控政策，實際上并不是，通過目前房貸市場，在一線城市和這次14個城市都是很相近的，房屋的使用價格和價格已經被國內評為變動比較大的。
2009年的時候，我們的價格已經超越了價值一部分，但由于中國強勁的消費需求，使得它之后不停地被托住，不會產生負面的影響。2009年危機的時候，本來房地產市場要平靜一下，要消化一下。但由于國家拉動經濟，四萬億的投入很大一部分進入地產市場，給地產市場帶來一片虛假的繁榮，就使大量的不真實或非市場化的供應和需求出現。
包括現在老百姓買房，他買房的目的已經不是居住的消費需求，存在投資;包括資本對此的追逐，就是中國地產過分的資本化和投資化，造成了中國一線城市和住房二線城市價值和價格的背離，如果這種背離不能回歸，我認為對地產市場健康正常發展也是不利的。
2011年我們遭遇的一線城市交易量、房價下降，其實也是一種回歸。我認為中國的地產商最難過的就是今年下半年和明年上半年，這是中國地產史上我認為是第一次真正遭遇這樣一種艱難。以前盡管我們出現了各種各樣的艱難，其實并不是。
政府出臺的一些宏觀調控政策和貨幣政策感覺到在起作用，把房價打下來，實際真正的不是。但政府意識到通過金融和其它手段來使市場不能再那樣去發展，所以對首貸利率的提高，根本的影響是市場本身這么多年來造成的，尤其2009年虛假供應和虛假需求使市場拖起來，形成不真實的狀態。
但中國盲目性市場依然不會有太大的虧損，因為中國地產的過度投資化和過度資本化并沒有波及到二三線城市，也就是說二三線城市基本是以居住需求為主體的產品，這樣的產品本質是對的。而且中國二三線市場很大，它把整個市場穩住了，包括很多地產商都在向二三線市場轉型。
0352房網：正如您所說，2011年下半年和2012年上半年房地產市場更多解讀為“寒冬”，我們今天的主題是創新，我們知道，2007年今典就轉型到度假地產，當時您的轉型不被人理解，您認為目前的住宅地產轉型為商業地產前景會怎么樣，您是怎么看待后市的?
張寶全：2007年正是中國房地產市場火熱的時期，可那個時候我們很糾結，作為傳統地產市場，如果沒有剛才說的后來這種特殊和意外的房價、地價的增長，它的發展態勢能看得見，算得出，或者它的前景應該是像胡同一樣越來越窄。
我們的度假地產2004年亞龍灣酒店當年就盈利，而目前中國正在全面從觀光休閑向度假休閑轉型，度假休閑已經成為我們生活中非常重要的一部分，這個市場非常巨大，我們已經做了很多的市場探索。亞龍灣酒店的推出包括運營以及給我們奠定了這樣的經驗和基礎，
那時候我們進行了選擇。如果我們選擇上市的話還得拿傳統住宅用地，因為我們前期做傳統房地產開發，如果突然變成酒店用地以后就完全是不同的東西，賣的是服務而不是一個房子。所以2007年我們還是堅決地轉向了旅游地產，到三亞的建設了美龍灣、亞龍灣、海棠灣，包括大理、麗江、青島靈山灣等中國一線度假旅游資源地。
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