“金九銀十”一直被視為房地產市場銷售的黃金期。再加上今年“十一”大假的來襲，更應是錦上添花的勢頭，然而全國樓市卻沒能使人如愿，表現平平還略顯低迷。

　　9月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環比上漲0.17%。這是自今年6月止跌后連續第4個月環比上漲，但漲幅繼續收窄0.07個百分點。和去年同期相比，百城房價連續第四個月出現下降，9月份的同比降幅為1.4%。而國慶黃金周期間樓市也延續了9月份以來“旺季不旺”的態勢。

　　據中原地產等中介機構的統計數據，黃金周期間全國54個城市的住宅簽約量環比大幅下降7成，簽約套數合計僅為1.6萬套。中國樓市第四季度將何去何從，地方政府和中央政府政策的博弈，或將是關鍵因素。

　　房企未采取明顯降價促銷，購房者重新陷觀望期

　　成都長假期間的樓市顯得理性低調。有140多個項目參展的秋季房交會與多數開發商之前的預期“差異不大”，平淡大于驚喜，這也與大多數機構統計的中國100個城市“雙節”期間表現幾乎一致。

　　作為一家中型房企營銷總監，劉軍也與大多數房產公司營銷人員持有相同的心態尋找剛需，可最終等到幾天的房交會結束，他們等待的結果卻是“看盤的多，買樓的少”。劉軍對樓市“雙節”期間的表現總結，“開發商沒有推出迎合之前購房者的大優惠。”

　　市場無疑已經進入新一輪的觀望狀態。

　　據中原集團研究中心監測，全國54個城市10月前7天，新房成交量較9月份同期下降75%，較去年同期微降3.7%，較2010年“十一”下降近三成。

　　從市場角度觀察，今年前幾個月樓市回暖，既與地方微調、信貸寬松等因素密切相關，也受市場預期轉向的影響。而進入九十月份后，隨著前期降價促銷樓盤被快速消化，而跟進降價樓盤減少，購房者開始產生觀望情緒，成交量自然出現下滑;另一方面，由于今年3月份以來住宅市場持續回暖，剛性需求已得到充分釋放，而投資投機性需求一直被遏制，“市場重新進入了博弈期”。

　　中原集團研究中心對北京、上海、廣州等多個城市“十一”房展會監測顯示，大部分房企并未采取明顯的降價促銷，購房者重新進入觀望期。

　　住建部對執行調控政策不力等問題實行問責

　　劉軍判斷，“盡管成交量下滑，觀望氣氛濃厚，但短期內出現明顯降價的可能性卻在降低。”

　　市場大多行業人士在上述判斷上幾乎一致的依據在于，地方政府已經開始出臺政策試圖打破樓市的低迷現狀。

　　據貴陽市政府網站10月6日刊登的消息稱，凡在貴陽購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。這一措施被市場認為認為貴陽繼續通過拉動投資性購房需求來緩解當地有限的剛需和日益增長的樓市庫存之間的矛盾。

　　據不完全統計，此輪調控截至目前，已有約50個城市試圖對中央政府的房地產嚴控措施進行微調，出臺諸如提供稅額優惠、降低銀行貸款利率、擴大公積金貸款額等措施，盡管有的地方政府措施被中途叫停，但大多數沒有破壞二套房限購的措施均被默許。

　　但樓市前幾個月快速回暖還是觸發了中央政府對放松調控可能帶來的樓市報復性反彈的擔憂。9月24日，住建部表示，適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。

　　10月前由于國土部的督察以及中央三令五申的收緊信號，部分城市地方政府也出現政策分化。日前廣州房管局正式表態對珠江新城等區域個別樓盤采取限制預售規模措施，以此控制交易節奏維穩房價。

　　易居中國研究院楊旭紅表示，“從中央和地方政府的表現來看，當前樓市的平淡期也是政策的博弈期，總體來看，當下的政策表現仍然是外緊內松，針對自住需求實行差異化的政策，整體并不會有較大松動，在這種情況下，土地市場與政策的變化將是決定四季度全國樓市走向的重要因素。”#p#副標題#e#

　　房企現兩極分化現象

　　10月9日，萬科、保利、招商以及世茂房地產同時發布公告公布9月銷售業績以及前三季度銷售總額。據統計，上述四家龍頭房企頭9月銷售金額合計為2324億元，銷售面積總計為2072萬平方米。

　　值得注意的是，世茂房地產已經提前完成全年銷售目標。今年7月初，世茂房地產曾把銷售計劃從307億元上調至350億元。即使按照上調之后的350億元全年銷售目標算，世茂房地產也提前且超額完成了新的全年銷售目標。而保利地產前9月銷售額已經達到756.28億元，其全年銷售任務是800億元，按照保利地產的銷售節奏來看，10月或將完成全年銷售目標。

　　何欣表示，“這些全國性的房企由于上半年及時采取了以價換量的銷售策略，又善于抓住市場窗口期，因此業績提前完成或者出現增長，在即將完成全年銷售任務之際又收縮了促銷空間，因此造成了市場進入觀望期。”大多數中小型房企并不具備大型房企善抓時機的條件，銷量并未顯著增加，這也造成了房企表現的兩極分化。

　　而另一方面市場的商品房庫存仍在持續增加，特別是進入9月份后新房供應開始放量。劉軍預計，“短期來看地方政府特別是中央政府的政策不可能出現大規模的松動，在供應增加、銷售趨平的狀態下，中小房企的壓力將會進一步加大，不排除在第四季度重新出現一輪促銷。”