10月22日，陜西省住建廳及物價局出臺樓市新政，要求各城市“確定(開發(fā)商)合理利潤率并控制在10%左右。”超出價格區(qū)間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

　　耐人尋味的是，這一媒體眼中的“全國首個限利政策”，卻一邊倒地遭遇“執(zhí)行難”質(zhì)疑。“能否合理、合法地確定一套商品房的成本及利潤率，是政策有效實施的‘起點’。但目前，不同商品房的成本構(gòu)成差異太大，一些說不清、道不明的‘灰色成本’，更讓利潤率成為一筆政府與房企‘各說各話’的糊涂賬。”北京大學經(jīng)濟學院金融系副主任呂隨啟在接受中國青年報采訪時表示。

　　受訪房產(chǎn)界專家均認為，不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱。而在解謎過程中，“政府的角色尤為關(guān)鍵”。

　　莫衷一是的“利潤率”：從10%-55%皆有

　　如果說陜西省的“限利令”有一個引爆點，恐怕就是10%這一數(shù)字。

　　盡管陜西省建設(shè)廳房產(chǎn)監(jiān)管處處長張繼剛對媒體表示，“限利令”是對中央“一房一價、明碼標價”政策的細化，目的是希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起。但為何確定利潤率是10%?其回應(yīng)是：總體來看，陜西省多數(shù)樣本[最新消息價格戶型點評]的利潤率均在10%上下。

　　在幾乎無人反對房地產(chǎn)屬暴利行業(yè)的今天，這一數(shù)字顯得有些出人意料。

　　日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心出版的《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》權(quán)威統(tǒng)計稱，我國房地產(chǎn)行業(yè)2007年以后的年均利潤率是30%左右，已超出工業(yè)整體水平約10個百分點。國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率，接近甚至超過了50%。

　　從10%到50%，差距為何如此之大?

　　“原因首先可能在于，不同項目間的利潤率差距頗大，不具有統(tǒng)一性。”呂隨啟副主任向中國青年報記者分析，單就某個房地產(chǎn)項目的成本而言，從土地價格到設(shè)計、建安成本、銷售及管理，都具有特殊性，物價也在隨時間變動，“指望‘一刀切’不現(xiàn)實。”

　　另一種可能性的呼聲更高。即有業(yè)內(nèi)人士指出，在一些房地產(chǎn)管理部門和物價部門，基本上是以開發(fā)商報送的商品房建造成本數(shù)據(jù)為準，進行核算利潤率，并不核查上述商品房成本數(shù)據(jù)“是否真實”。

　　在呂隨啟副主任看來，上述兩點，已使“限利令”在起點上就成了一筆糊涂賬。

　　而中國青年報記者進一步檢索發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率從來都沒有“標準答案”，從10%-55%皆有。且媒體與學界統(tǒng)計的數(shù)字，與地產(chǎn)界常相距甚遠。

　　據(jù)2011年4月新華網(wǎng)報道，2009年，我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。而房地產(chǎn)利潤的合理區(qū)間，國際慣例通常是不超過5%。此外，據(jù)人民網(wǎng)報道，去年商務(wù)部專家梅新育稱，他對北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤率的估算是34.7%。全國政協(xié)委員劉明華也證實，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在30%以上。

　　另一個數(shù)字來自2011年4月證券業(yè)的統(tǒng)計，統(tǒng)計顯示，主流房企如招保萬金、首開[簡介最新動態(tài)]、萬通[簡介最新動態(tài)]等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之間，凈利率則在15%-18%之間。

　　而地產(chǎn)商的“自我估計”，則保守得多。

　　中國青年報記者檢索發(fā)現(xiàn)，2010年3月，媒體曾報道全國政協(xié)委員、廣州富力地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]總裁張力自稱，開發(fā)商的利潤只有10%。SOHO中國張欣也稱，房地產(chǎn)的利潤率只有營業(yè)額的10%。有網(wǎng)民質(zhì)疑：“若這么算，即使是凈利潤，10%也很難稱為‘暴利’了。情況真的如此嗎?”

　　“灰色支出”致房價飚紅，開發(fā)商仍嫌賺得不夠

　　撲朔迷離的利潤率，令老百姓弄清某批商品房的成本，都成了難事一樁，何談“限利”?

　　針對為何學界與開發(fā)商會如此“各說各話”，呂隨啟副主任的答案是，除計算口徑不同外，關(guān)鍵之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既難以公開，又無法測量，以致房價雖一路高企，開發(fā)商卻仍嫌賺得不夠。

　　“房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，大致有以下幾塊：以1塊錢的房價為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價格;20%-30%是稅費，稅與費合計數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收取;10%-30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動等，一般10%-20%才是利潤。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍向中國青年報記者詳解。

　　在李戰(zhàn)軍看來，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成比較清晰，“內(nèi)行只要知道土地價格和銷售價格，就可以算出成本和利潤，沒有秘密可言。”

　　但北京才良律師事務(wù)所主任、知名房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜彝醪帕梁蛥坞S啟副主任均提示，上述說法回避了成本中的“灰色支出”部分。

　　“這部分支出，據(jù)我估算約占真實成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費，合計只占70%。”呂隨啟副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公關(guān)費用，與“權(quán)錢交易”等地產(chǎn)腐敗密切相關(guān)。“這部分成本，最終會反映到房價上，但基本上很難暴露在陽光[最新消息價格戶型點評]下。因此，商品房成本報表的真實性，就要打折扣。”

　　王才亮也證實，房地產(chǎn)界遠非“有錢就能進入”，需要協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系。“像土地成本、銷售稅金、施工造價等數(shù)字，相對容易核算，但其余的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，則彈性很大，也是房地產(chǎn)業(yè)腐敗的‘高發(fā)區(qū)’。”他說，“這部分信息若不透明，就很難說成本數(shù)字準確。”

　　專家分析，真實成本難以截獲的另一原因，在于“相當一部分成本流向了政府”。

　　據(jù)媒體報道，2009年全國“兩會”期間，全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交的《我國房價何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費用支出一半流向政府》稱，全國九城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用”調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　李戰(zhàn)軍也向中國青年報記者分析，拿地成本和稅費合計起來，已約占總成本的60%-70%。因此，整個房地產(chǎn)企業(yè)的利潤“其實不高”，“比醫(yī)藥行業(yè)和石油行業(yè)低。”#p#分頁標題#e#

　　抑制房價，政府應(yīng)帶頭“曬”成本

　　如何破解上述成本之謎?首都經(jīng)貿(mào)大學法律系副教授、房地產(chǎn)法專家周序中認為，這關(guān)系到陜西“限利令”的成敗。

　　“如能借‘限利令’，做到精確地核算房地產(chǎn)成本，是一件難得的事，但須首先破除‘政商利益共同體’。”他告訴中國青年報記者。

　　有評論指出，“限利令”若出臺細則，需注意兩方面：一是政府部門所掌握的房價構(gòu)成元素應(yīng)該公開;二是對開發(fā)商的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等，引入第三方獨立評估機制。呂隨啟副主任對此表示贊同。

　　“當前情況下，可限利的空間很大，政府不應(yīng)只盯著開發(fā)商，自己應(yīng)該出更多力。”呂隨啟副主任表示，“比如，如果土地出讓金和相關(guān)稅費降下來了，至少可公開的成本能更趨合理;如果30%的‘灰色成本’也在陽光下被避免了，目前的房價‘打?qū)φ?rsquo;都沒有問題。”

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌也認同，政府僅僅限制地產(chǎn)商的利潤，不能服眾。

　　記者看到，日前國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的研究報告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》，披露了這樣一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。

　　“政府高地價是高房價的重要原因之一，控制房價首先要降低地價成本。”北京市律協(xié)房地產(chǎn)法專業(yè)委員會主任陳文向中國青年報記者表示。

　　而周序中副教授進一步分析，陜西省“限利令”即使推行，也只能作為臨時調(diào)控舉措，根本上還是應(yīng)當推動保障房建設(shè)，讓供需平衡。“畢竟，沒有法律授權(quán)政府對房價作利潤率限制，終究還是要按經(jīng)濟規(guī)律辦事。”

　　王才亮的觀點則更加直接：“房價調(diào)控的關(guān)鍵，是‘市場的歸市場，政府的歸政府’。調(diào)控既要把政府拿走的利益降下來，避免政府通過房地產(chǎn)牟利;也意味著政府承擔應(yīng)有的責任，包括減稅、限購、限貸、信息公開，也包括建設(shè)中低收入家庭也能買得到的房子。”

　　2010年4月起，“新國十條”的出臺拉開了中央政府堅定調(diào)控房價的帷幕。兩年來，已有效遏制房價過快上漲的趨勢。另一方面，據(jù)媒體報道，2010年起，我國已開始加快保障房建設(shè)。2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模為580萬套，2011年擴大至1000萬套，2012年的建設(shè)計劃是不低于700萬套。照此估算，2013年-2014年將迎來保障房入市的高峰期。

　　“商品房價格高出來的部分，政府應(yīng)該投入到保障性住房里邊。保障房的供給充足了，中低收入家庭對商品房的需求也會減少，部分商品房的價格會更趨合理，這是一種良性循環(huán)。”周序中最后說。