房產(chǎn)稅，解不了房?jī)r(jià)的“熱”

　　回顧2010年中央政府對(duì)樓市的系列調(diào)控，特別自從9.27國(guó)五條之后，一線城市紛紛亮出“限購(gòu)令”，二、三線城市實(shí)行差異化信貸等政策，從理論上來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)是應(yīng)該得到一定抑制的。2009年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)作為政策導(dǎo)向，樓市成交量高漲，2010年政策由松到緊后，各地成交量普遍下滑應(yīng)屬正常現(xiàn)象。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)并沒(méi)有像預(yù)期那樣穩(wěn)定或有所回落，反而出現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。

　　以合肥為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年合肥商品住宅共成交約7.9萬(wàn)套，銷售面積約769萬(wàn)㎡，均價(jià)6166.6元/㎡，雖然成交量較09年下滑32%，但成交價(jià)格同比上漲近40%。作為二、三線城市，合肥市場(chǎng)情況并不能完全說(shuō)明市場(chǎng)問(wèn)題，但從這組數(shù)據(jù)可以看出目前中國(guó)樓市的一些現(xiàn)狀，一線城市房?jī)r(jià)高企不下，二三線城市2010年房?jī)r(jià)普遍漲幅應(yīng)在30%左右。對(duì)于2010年的宏觀調(diào)控，目前普遍得出的結(jié)論是“來(lái)勢(shì)兇猛、效果不佳”。

　　當(dāng)然，政府最終統(tǒng)計(jì)的官方數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，估計(jì)最后的“實(shí)際價(jià)格”漲幅應(yīng)該不會(huì)這么大。猶如2009年官方數(shù)據(jù)顯示全國(guó)70大城市房屋價(jià)格指數(shù)上漲9%，而實(shí)際房?jī)r(jià)上漲幅度在20-25%左右一樣。房?jī)r(jià)到底是多少?恐怕統(tǒng)計(jì)局是很難統(tǒng)計(jì)出來(lái)，因?yàn)橛?jì)算公式還沒(méi)有研究出來(lái)，普通買房老百姓可能才有真正的話語(yǔ)權(quán)。就拿合肥來(lái)說(shuō)，目前城市最偏遠(yuǎn)的區(qū)域(屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶)價(jià)格水平都在5500元/㎡，所以按照均價(jià)6200元/㎡來(lái)找房源那是少之又少，有是肯定的，位置肯定在二環(huán)外再靠外，房產(chǎn)證上的鋼印要么是肥西、肥東，要么就是長(zhǎng)豐，還有的蓋的是巢湖房產(chǎn)局的章。

　　2010年各地住宅房?jī)r(jià)上漲幅度不一，筆者并非認(rèn)為現(xiàn)在所有城市的房?jī)r(jià)都是虛高的。就拿合肥來(lái)說(shuō)，6200元/㎡的房?jī)r(jià)，按照城市建設(shè)規(guī)模和力度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及與中部省會(huì)城市相比來(lái)看，這個(gè)價(jià)格水平應(yīng)該是比較合理的。筆者所擔(dān)心的是所有數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，可能會(huì)造成調(diào)控政策與市場(chǎng)反應(yīng)的不對(duì)稱，以至于造成每次調(diào)控都覺(jué)得時(shí)機(jī)不準(zhǔn)，政策滯后、效果不佳。

　　如果2009年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最終數(shù)據(jù)是房?jī)r(jià)上漲20%，那么2010年政策調(diào)控應(yīng)該至少向前推3-5個(gè)月。4月份政策應(yīng)該在元月份出臺(tái)，9月份政策應(yīng)該在5月份出臺(tái)，真的是這樣的話，恐怕2010年房?jī)r(jià)應(yīng)該有所穩(wěn)定，部分泡沫嚴(yán)重的城市房?jī)r(jià)應(yīng)該明顯有所回落。

　　2010年10-12月份，央行連續(xù)兩次加息后，面對(duì)通脹壓力，普遍認(rèn)為2011年上半年可能出現(xiàn)連續(xù)加息的情況。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍在，市場(chǎng)需求仍剛勁，嚴(yán)厲的政策調(diào)控是不可能在2011年上半年放松的，所以更多的人關(guān)注房產(chǎn)稅的出臺(tái)。

　　房產(chǎn)稅在我國(guó)已經(jīng)醞釀已久，但當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)稅是否就是遏制房?jī)r(jià)的殺手锏?部分專家認(rèn)為，國(guó)外房產(chǎn)稅占財(cái)政收入的25-40%，而我國(guó)只有3%，如果加強(qiáng)征收房產(chǎn)稅，一方面可增加物業(yè)持有成本，抑制投資需求;另一方面可為保障性住房獲得資金補(bǔ)充，以改變目前僅僅通過(guò)土地渠道的局面。從抑制投資需求和建設(shè)保障性住房?jī)山嵌葋?lái)說(shuō)，理論上是可以起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

　　但是，國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的健全市場(chǎng)，其房產(chǎn)稅體制是經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)的不斷考驗(yàn)而進(jìn)行調(diào)整和完善的。而反觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，僅僅靠出臺(tái)體制尚未健全、尚未接受市場(chǎng)考驗(yàn)的房產(chǎn)稅，短期內(nèi)根本不可能立馬改變樓市凸顯的問(wèn)題。房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中占比從3%到20-25%之間的距離，遠(yuǎn)不是一年房?jī)r(jià)漲幅的時(shí)間跨度，需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的階段來(lái)培育和發(fā)展。也就是說(shuō)，保障性住房資金來(lái)源短期內(nèi)，仍是以土地出讓金為主，即地方政府財(cái)政收入仍將依賴于土地出讓，所以說(shuō)依托房產(chǎn)稅調(diào)控樓市價(jià)格，短期內(nèi)是不會(huì)立馬見(jiàn)效的。

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