機關等成開發商熱衷客戶房產團購暗藏權力尋租(3)

2011-05-07 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　某房地產銷售公司經理吳暢(化名)告訴記者，在房地產業內，當房地產商的自有資金不足以支撐整個項目的開發時，提前進行銷售回款往往是他們所想到的第一條解決資金之道。

　　“一般來說，在一個項目里，開發商自有資金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余資金要靠別的途徑來獲得。”吳暢說，資金來源無非三種，銀行貸款、社會渠道籌集融資和銷售回款。銀行貸款要求四證齊全，但如果真的拿到這四個證的話，都可以賣房子了，不需要貸款了。所以，要么就是得不到貸款，要么就是沒必要貸款，這一悖論令貸款渠道越來越窄，而社會融資又涉及到復雜的股權分配問題，所以以提前認購的方式進行前期回款成為常規做法。

　　“這樣做，開發商的資金有個底，對市場心理也有個底，什么人、多少人需要買這個房子，需要什么戶型，后期的定價也有了參考。”吳暢說。

　　隨著監管部門對商品房預售管理越來越嚴格，“團購”成為開發商打政策“擦邊球”的新方式。正如李家有所認為的，團購意向金只是約定買賣方式，不是一種買賣行為。

　　李家有對中國青年報記者抱怨，“這些團購協議，全是周邊單位主動找上門來要求簽的。”他稱，倫華地產對“團購”并不熱衷，因為“簽了團購協議后，要保留那么多房源給團購者，制約了銷售主動權，掌控利潤空間的主動權也不在了。”

　　吳暢認為，如果真的按前期團購價來賣，開發商犧牲的利益的確比較大。“團購價5000元不到，但一年后周邊房價都漲到了7500元，等于漲了50%，折成利息算，比銀行貸款利率高多了。”

　　這也許正是倫華地產在眾多購房者的圍攻下仍堅持收回“定價自主權”的原因。

　　一個現象是，每當有關于房產團購的消息放出時，購房者總是趨之若鶩，爭相報名。“天驕北麓”的購房者與開發商談判時，對方說，團購者明知項目證照不齊卻貪圖便宜，這事兒是“一個愿打一個愿挨”。

　　吳暢指出，團購者買房有一個很大的特點就是，不屬于剛性需求，不是一次購房，不急著住，可以等。哪怕是過了兩三年以后才交房。

　　“這兩起事件只是少數曝光的，還有大量沒有暴露的，或沒有產生不良后果的，大家都默認了，還把團購當成一種正常的事情來看，當成一種新的投資理財的方式。”吳暢說。

　　中國青年報記者曾就預售房監管問題向昆明市住房和城鄉建設局發去書面采訪函，但截至發稿時未能得到回復。根據有關法律法規，未取得商品房預售許可擅自預售商品房的應處以沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

　　但業內人士透露，并未聽到任何處理結果。記者在“天驕北麓”售樓部看到，該樓盤銷售已飄紅大半。

　　目前，部分購房者已委托北京盈科(昆明)律師事務所幫助維權，該所律師卜傳武說，民事方面只能就倫華地產收取意向金過程中存在民事欺詐的情況進行起訴。

（責任編輯：0352房網）