任志強：房改和市場化的目的到底為什么(2)

2011-08-08 來源：觀點網編輯：宋羽欣

　　原因大約在于任何的市場競爭中都必然會有一部分失敗者，一部分剛剛參與競爭的弱勢者，一部分正在努力攀登的中途者，他們缺少了保障與過渡。

　　人們的消費和收入成正比，都會有一個隨著年齡、知識、技術、經驗的增長而逐步發展的過程。當收入提高時，消費的能力也逐步提高，這樣就形成了一個梯次消費的臺階，如住房會先租后買、先舊后新、先小后大梯次升級。這樣就要求市場發展的過程提供這種梯次消費的產品、環境，讓梯次消費成為可能的現實。

　　但中國不是一個從開始就是市場經濟的國家，中國有五十年計劃經濟住房實物分配制度的歷史，而房改一刀切的將全部住房房改并貨幣化分配之后出現了一個嚴重的斷層，即原有租賃的住房全部變成了私有住房(全國不能房改的公房租賃僅剩不到7%，而通常這個梯次消費的臺階要有20-30%的租賃住房)，私有住房中用于出租的比例僅占2-3%，并不能有效的形成租賃市場。同時二手房交易市場形成的速度緩慢、稅費極高且許多房改房無法進入市場交易。這樣就將所有的壓力和出口都集中于僅有全部城鎮家庭戶數2-3%的商品房身上，而每年1000萬戶的新增家庭面對500多萬套的商品房的戰爭又怎么能讓梯次消費的臺階有效發揮作用呢?

　　從全球情況看，沒有任何一個國家可以實現全民的住房財富擁有的目標，即使是世界上經濟最發達的美國和德國也無能力實現這種夢想，但許多國家都分別用商品市場、租賃市場和政府保障的不同方式較好的解決了公民在居住權利問題。而中國卻在試圖用擁有家庭財富的方式滿足所有家庭的住房欲望。

　　從經濟適用住房從可租可售到只租不售，從經濟適用住房減免地價、稅費的購買到兩限房的出臺;從普通商品房的定標減交易契稅到70%90平方米，數年的調控都旨在用購買的方式讓低收入家庭擁有私有住房財富。直到房價在無數次的調控中仍持續上漲，政府才充分認識到這一政策導向的錯誤，才最終將政府報告中的"居者有其屋"改為了"居者有其所"并提出了"買不起的先租"，開始實行了租賃性住房的鼓勵性建設政策，開始大規模的建設租賃性住房的市場。

　　市場經濟中，政府要做的是制定市場規劃，并對被市場淘汰者給以保障，而不是直接的參與市場中的經營活動。但在房地產市場中，政府將更多的精力用在了參與市場的經營活動中，而缺少了政府應建立的保障職能。

　　房價在《價格法》中是市場調節價，在住建部88號令中是"交易雙方協議價"。被高額征收了土地出讓金和土地增值稅的商品房本就不屬于解決低收入家庭住房問題的民生，而是替低收入家庭提供資金支持和轉移支付財力的工具，也因此才有了必須將出讓金中的10%用于保障性住房建設的規定。既然房價只是解決非低收入家庭住房條件改善的產品，政府又何須要為非保障的人群而強調對房價的管理呢?

　　其背后的原因在于政府的財政體制讓事權與財權的不對稱，讓地方政府過度的依賴于土地的收益，土地收益和房地產稅費成為政府的主要財力來源，政府從房價中獲取收益的比例過多和過高，政府不得不用遏制房價的增長來掩蓋政府從房價中謀取暴利的惡名。這大約就是政府真實的目的。

　　第一次的土地有償使用來自于《三資法》;第一次的土地出讓來自于深圳的試點;第一次全國的土地出讓來自于1991年的55號令;第一次的土地增值稅來自于1993年的調控;第一次的土地壟斷來自于"土地招拍掛";第一次的價高者得來自于"8.31"的限制令。而每一次的土地價格上漲都與土地制度的變化相關，每一次的房價上漲都伴隨著土地價格的上漲和市場嚴厲的調控，每一次調控讓生產量下降而房價上升時都帶來巨大的羊群效應，讓需求爆發性不合理增長。沒有保障和租賃市場的配合形不成梯次消費的階梯，必然就只有購房這唯一一條路了。

　　房價真的漲得很快嗎?北京1989年《人民日報》2月的報道說：商品房價1600-1900元平方米，而當時的消費品物價是多少呢?白菜2分斤、豆角1元斤。看看今天食品物價的上漲倍數遠高于房價的上漲倍數，北京今年公布的平均房價約為22000元平方米，與1989年相比漲了13倍，其中土地出讓金和土地增值稅約為70%，扣除土地出讓中的成本，因出讓和增值稅造成的房價上漲約占50%，那么實際房價僅上漲了不到7倍，其余均為政府額外的收入。

　　僅2001-2010年的十年間，土地價格上漲的指數約為房價上漲指數的一倍多，可見房價的上漲因素中土地占了主導地位。但為什么所有的調控措施中都在遏制房價而不限制地價呢?國八條中的"競地價、限房價"政策恰恰說明了政府明知土地價格的上漲在推動房價的上漲，但寧可限房價也絕不愿意限地價而減少政府的收入!

　　許多人說菜價不能與房價并列對比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰產生的正是"居者有其屋"不是"居者有其所"的邏輯錯誤。菜不能不吃，這是生存問題，同時是物價成本的基礎，否則為什么CPI中食品要占30%以上的比重呢?但房可以不買，買是財富的擁有，住是生存的權利。但是住與房價無關，而只與租賃市場和租賃價格相關。有房住不表示在無能力購房時一定要買房。

（責任編輯：0352房網）