盧鏗：2012年之際全國土地市場將更健康
2011-08-10 來源：中國房地產(chǎn)報 編輯：宋羽欣
不少專家對于2011年房價的走勢做出了下跌的判斷，甚至有人給出了下跌20%的具體數(shù)字。我認(rèn)為房價下跌20%的可能性不大。而且對于中國這么大的一個市場來說，在各地的市場情況差別很大的情況下，很難用一個簡單的數(shù)字來預(yù)測。
對于目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們應(yīng)該有一個正確的認(rèn)識。我認(rèn)為調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是好的，但在策略上有些考慮得不夠周全。這些政策一方面起到了一定的控制房價、保障民生的作用，但同時也帶來了一些新的問題。面對這么大的一個市場，不能用太簡單或者“一刀切”的方式來對待，如果在政策的調(diào)控效果沒有想清楚之前，太倉促地出一些政策，有時候其效果不一定能滿足出發(fā)點(diǎn)的需求。
政府有關(guān)方面應(yīng)更加審慎地看待現(xiàn)在政策的正確性、可持續(xù)性并適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一些糾偏，讓出發(fā)點(diǎn)良好的政策發(fā)揮更有效的作用。看形勢要看長遠(yuǎn)，不能只看眼下的形勢。從中國經(jīng)濟(jì)三五年及至十來年的趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)一定是穩(wěn)步向上的趨勢，中國的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和房地產(chǎn)都會是向上走的。因此，我認(rèn)為2012年中國房地產(chǎn)市場的形勢和調(diào)控政策都會更健康一些。
下跌20%可能性不大
現(xiàn)在當(dāng)一二線城市房價出現(xiàn)震蕩波動時，三四線城市就會漲得很厲害。如果進(jìn)一步對二三線城市進(jìn)行限購的話，將來四五線城市是不是房價又會出現(xiàn)大幅上漲呢?因此簡單地預(yù)測房價沒有太大的意義。我估計(jì)在某些地區(qū)、某個時候，房價可能會有10%～15%的振幅，但這是分項(xiàng)目、分城市、分區(qū)域的，不能一概而論。開發(fā)商的能力各不相同，挺得住就會挺下去，挺不下去當(dāng)然就有可能降價。
現(xiàn)在的政策效果是“有錢人不讓買，沒錢人買不起”，但就算房價降一半，該買不起的還是會買不起，所以房價是不可能降一半的。如果把目前整個市場中所有城市的情況都納入其中的話，總的趨勢肯定還是量、價都在增長的。而隨著我國工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化進(jìn)程的加快，再加上土地越來越稀有這一因素，長期來看中國的房價一定會是一個穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)，過山車一樣的大起大落，肯定也不是政府所希望看到的現(xiàn)象。而且在土地的稀缺和人們的需求這兩個矛盾作用下導(dǎo)致房價長期的趨勢是上升的時候，短期的震蕩也是沒有太大意義的。
地產(chǎn)業(yè)洗牌一直在進(jìn)行
當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“洗牌”一直在進(jìn)行，“馬太效應(yīng)”也在越來越顯現(xiàn)，對于這一市場行業(yè)競爭的理解，每個企業(yè)也是不一樣的。目前不少房企特別是中小企業(yè)面臨著巨大的資金鏈壓力，將來也肯定會有一些企業(yè)做不下去被淘汰。這是一定的，以中國房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)規(guī)模，有幾千家房地產(chǎn)企業(yè)也就差不多了，但現(xiàn)在全國有6萬多家房企，這也是不正常的。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是以前那樣有錢就能做的時代了，更多的開發(fā)商需要考慮一下創(chuàng)新的問題了。像最近美的、蘇泊爾電器等制造型企業(yè)都在大量拿地。海爾是比較早進(jìn)入房地產(chǎn)市場的制造型企業(yè)，我覺得海爾地產(chǎn)是真正在用制造業(yè)的管理思想來指導(dǎo)其房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，用海爾的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來考慮房地產(chǎn)，它是在用房地產(chǎn)整合其產(chǎn)業(yè)鏈上的一些環(huán)節(jié)，來追求品牌的一些提高，這和一些企業(yè)“改行”或選擇一些分支來做房地產(chǎn)的價值觀是不一樣的。我相信在不同的城市，根據(jù)企業(yè)不同的實(shí)力、創(chuàng)新能力等方面的情況，制造型企業(yè)今后會在一定程度上給這一市場帶來一定的沖擊，但總體來看影響不會太大，因?yàn)楫吘怪圃煨推髽I(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的數(shù)量上也并不算太多。
中國房地產(chǎn)企業(yè)低碳難成潮流
低碳、綠色建筑、環(huán)保住宅這些概念近些年來正在興起，但我認(rèn)為在當(dāng)前的政策環(huán)境下，到了明年這很難成為一種趨勢或潮流。目前的開發(fā)商可能會遇到一些困擾，比如建房的成本很高，但市場由于政策的限制房子出現(xiàn)滯銷，利潤空間變得越來越小，甚至以前很多地方推行的“精裝修”就會出現(xiàn)一定障礙，在這種情況下開發(fā)商可能更多地會考慮生存而不是技術(shù)進(jìn)步的問題。
對于今年大量建設(shè)的保障房，這是政府的一種責(zé)任，我相信今后也會進(jìn)一步推進(jìn)。但保障房的建設(shè)目前在效果上也出現(xiàn)了一些問題。保障房牽扯的因素太多，比如蓋房的錢從哪里來、誰是投資主體、怎樣甄別資格、怎樣保障工程質(zhì)量、如何做物業(yè)管理，包括怎么選地、地段選得太遠(yuǎn)沒人去住怎么辦等等，這些問題都需要今后政府相關(guān)部門好好去思考。
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