張寧：“保兌付”才是房地產(chǎn)信托大問(wèn)題
2011-10-27 來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 編輯：狄海霞
除少數(shù)公司外，降低政策風(fēng)險(xiǎn)，控制規(guī)模已經(jīng)成為了行業(yè)自覺(jué)。有理由相信，監(jiān)管層近期不會(huì)再出臺(tái)限制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)行的監(jiān)管措施。近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)日前已勒令4家信托公司暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月。這則消息也引發(fā)了外界對(duì)監(jiān)管層會(huì)否進(jìn)一步出臺(tái)政策，控制房地產(chǎn)信托規(guī)模的猜測(cè)。
從記者目前了解的情況看，這則消息既有消極的一面，也有積極的一面。積極的一面是，4家公司被罰只是個(gè)案，監(jiān)管層此次懲罰的只是“壞孩子”，而其他信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍能正常開(kāi)展。從被罰的4家公司業(yè)務(wù)開(kāi)展情況看，均為近一年來(lái)才開(kāi)始大力開(kāi)拓房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，不存在管理風(fēng)險(xiǎn)和兌付風(fēng)險(xiǎn)暴露的情況。而此前證券時(shí)報(bào)也曾報(bào)道過(guò)，監(jiān)管層要求相關(guān)信托公司“房地產(chǎn)信托每月發(fā)行規(guī)模不得超過(guò)4月底的規(guī)模”。據(jù)記者了解，4家信托公司此次被暫停業(yè)務(wù)的主要原因也正是發(fā)行規(guī)模超標(biāo)。
消極的一面則是，對(duì)房地產(chǎn)信托“穩(wěn)中有降”的監(jiān)管要求正趨于深入和具體。為控制房地產(chǎn)信托規(guī)模，監(jiān)管層2011年6月份將事后報(bào)備改為事前報(bào)備(實(shí)為事前按單審批)，近日則直接發(fā)展到叫停信托公司業(yè)務(wù)。
不過(guò)，記者認(rèn)為，從2011年年中以來(lái)的“控規(guī)模”工作已經(jīng)取得了階段性成果。事實(shí)上，自6月以來(lái)，在新規(guī)作用下，房地產(chǎn)信托總體發(fā)行規(guī)模已趨下降態(tài)勢(shì)。據(jù)記者了解，今年以來(lái)信托各項(xiàng)業(yè)務(wù)四處開(kāi)花，不少信托公司已經(jīng)提前完成年度利潤(rùn)目標(biāo)，甚至因集合信托業(yè)務(wù)占比提高且期限較長(zhǎng)的因素，信托行業(yè)在未來(lái)1~2年內(nèi)仍將維持可觀的業(yè)務(wù)收入水平。
與之相對(duì)應(yīng)的是，開(kāi)發(fā)商兌付能力正在被削弱。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院9月份監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌，價(jià)格也現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢(shì)。
在此情況下，或許業(yè)界更應(yīng)關(guān)注的是，如果有項(xiàng)目不能按時(shí)兌付怎么辦?借新還舊的現(xiàn)象究竟有多嚴(yán)重?面對(duì)兌付風(fēng)險(xiǎn)，在信托產(chǎn)品剛性?xún)陡兜拇蟊尘跋拢磐泄緫?yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任?是繼續(xù)加大信托公司對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力?還是加強(qiáng)對(duì)投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的教育，改變信托投資高收益零風(fēng)險(xiǎn)的詭異形象?
而“保兌付”卻將成為未來(lái)房地產(chǎn)信托面臨的最為嚴(yán)峻問(wèn)題。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1~2年，發(fā)行高峰卻是從2010年初延續(xù)至今。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2010年，房地產(chǎn)信托年增量超過(guò)2800億，2011年僅上半年發(fā)行就已經(jīng)達(dá)到了2000億，由此可見(jiàn)，從2011年9月開(kāi)始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，隨之而來(lái)的兌付壓力可想而知。
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