楊靜：限購政策對樓市回暖沒有實質(zhì)影響
2012-02-14 來源：證券時報 編輯：唯美
目前，中國房地產(chǎn)市場的頹勢越來越明顯。百城住宅價格指數(shù)已連續(xù)5個月環(huán)比下跌;成交量則持續(xù)萎縮，北京、上海等一線城市當(dāng)前月成交量與2009年銷量高峰時相比，萎縮了近70%;房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅也大幅下滑至個位數(shù)附近，新開工面積則已轉(zhuǎn)入同比負(fù)增長。不少人認(rèn)為，“限購”政策是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入調(diào)整期的主要原因，并將房地產(chǎn)市場回暖寄希望于“限購”政策的放松。筆者認(rèn)為，這種觀點是片面的。
首先，“限購”實施之前，有效需求釋放較為充分，有無“限購”存在已沒有本質(zhì)影響。自2010年上半年以來，房地產(chǎn)“限購政策”陸續(xù)鋪開，截至2011年10月底，全國已經(jīng)有46個城市對房產(chǎn)實施了限購令。這些城市中有北京、上海、廣州等一線城市，也包含了寧波、西寧、廈門、石家莊、紹興等二、三線城市。
從表面上看，“限購”政策的出臺壓制了住宅需求，但筆者要強調(diào)的是：“限購”政策預(yù)期實際上對民眾住宅購置行為提供了極大的刺激。從某種程度上講，這是繼2009年政府對樓市進行超強力度刺激后，房地產(chǎn)市場所受到的第二輪刺激。具體而言，在“限購”政策出臺前，人們對該政策都有明確的預(yù)期，這種預(yù)期促使人們在政策出臺前“抓緊”完成購房行為。當(dāng)“限購”政策真正出臺后，有效購買力基本上已經(jīng)釋放完畢。從這個角度看，“限購”預(yù)期對民眾有購買力的住宅需求可能產(chǎn)生了接近于“一網(wǎng)打盡”的效應(yīng)。
實際上，中國住宅市場投資性需求和改善型需求都已充分釋放，有購買力的“剛需”也釋放較為充分。一個需要高度關(guān)注的數(shù)據(jù)是，2011-2012年是中國適婚女性(20-30歲)數(shù)量由上升周期轉(zhuǎn)入下降周期的拐點。根據(jù)筆者的測算，2012年中國適婚女性數(shù)量將比2011年減少16萬人至1.1964億人，而在隨后的5年中，此人群數(shù)量減少的趨勢將有所擴大，2013年將減少116.7萬人，2017年減少數(shù)量則將擴大為300萬人，適婚女性總?cè)藬?shù)將降低至1.107億人。從中國的實際情況來看，“結(jié)婚購房”是所謂剛性需求的典型代表，未來適婚女性數(shù)量的持續(xù)下降將導(dǎo)致剛性需求對樓市買盤的推動力越來越小，對住宅開發(fā)投資也將構(gòu)成長久的制約。在當(dāng)前的高房價背景下，缺乏購買力的“剛需”則難以轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟆?/p>
在這個背景下，有沒有“限購”政策的存在，對房地產(chǎn)市場的需求其實沒有本質(zhì)的影響。如果政府取消“限購”政策，可能對樓市會有短暫的小幅刺激，但難以扭轉(zhuǎn)調(diào)整格局。
其次，巨大的庫存壓力已是懸在房地產(chǎn)市場頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”。
從供給看，中國很多城市“窄口徑”出清周期(不考慮囤積房)已很長，當(dāng)前，北京、上海、南京、深圳、廈門等13個城市的平均可售商品住宅需要20個月時間來消化，是歷史新高。從國際比較來看，美國的住宅出清周期在12個月時就已是深陷調(diào)整，當(dāng)前只有7個多月，但其房地產(chǎn)市場依舊回升乏力。如果考慮到囤積房，“寬口徑”出清周期則會更長。據(jù)相關(guān)報告，國家電網(wǎng)公司在660個城市的調(diào)查顯示，這些城市有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，按每套房住3人計算，可供近2億人居住。這說明當(dāng)前“囤積房”的數(shù)量是相當(dāng)龐大的。 考慮到龐大的在建面積，動態(tài)來看，住宅出清周期有巨大的上升壓力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國未完工的住宅面積達(dá)到了48億平方米，分別是2010年和2011年商品住宅銷售面積的5.1和4.9倍。此外，如果保障房建設(shè)按計劃有效推進，則將來保障性住房的大規(guī)模出籠還將進一步推升住宅供給。2011年保障房新開工面積為1000萬套，2012年為700萬套，從保障房建設(shè)的實際進度來看，2012年在建面積將會比較龐大。
在筆者眼中，房地產(chǎn)市場供需格局的變化意味著其基本面已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，一個供需嚴(yán)重失衡的市場陷入調(diào)整是無可爭議的。
第三，從房價收入比和租金收益率來看，樓市要避免陷入調(diào)整的難度很大。
從房價收入比、租金收益率等房地產(chǎn)市場風(fēng)險衡量度指標(biāo)來看，中國房地產(chǎn)市場也已積聚巨大的調(diào)整風(fēng)險，要想避免陷入調(diào)整的難度很大。
租金收益率衡量了房產(chǎn)投資價值的高低，從某種意義上講，該指標(biāo)的經(jīng)濟學(xué)含義與股票市盈率相類似。從調(diào)研結(jié)果來看，北京、上海等地大量樓盤的租金收益率不到2%。這意味著如果某個投資者買入一處房產(chǎn)，他需要50年的時間才能讓租金覆蓋當(dāng)初買房的成本。從大類資產(chǎn)相對價值的角度看，當(dāng)前的住宅租金收益率明顯低于1年期存款利率 (3.5%)，以及10年期國債收益率(3.48%)。
第四，從周期角度看，中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入長周期調(diào)整的可能性較大。
從其他國家房地產(chǎn)市場長周期波動的歷史經(jīng)驗來看，房價是呈現(xiàn)周期性波動的，絕對不會出現(xiàn)“只漲不跌”的神話。其他國家的歷史經(jīng)驗顯示，房地產(chǎn)市場一旦轉(zhuǎn)入調(diào)整期，時間往往較為漫長。日本樓市自1990年開始調(diào)整起，嚴(yán)格來說，調(diào)整就沒有真正結(jié)束;香港房地產(chǎn)市場1997年開始調(diào)整，持續(xù)時間也長達(dá)6年。這也再次否認(rèn)了房價“只漲不跌”的謬論。
中國上一輪房價周期的頂峰出現(xiàn)在1993-1994年，距今已經(jīng)達(dá)到了18年。參考美國的經(jīng)驗，當(dāng)前中國樓市可能到了又一輪波動周期的頂峰。從1998年房改算起，中國整體住宅價格上升期已延續(xù)12年，如前所述，美國歷史上房價上升期一般只有6-8年，10年以上較為罕見。簡言之，從時間周期來看，中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入長周期調(diào)整的可能性很大。
綜上所述，中國住宅市場轉(zhuǎn)入長周期調(diào)整背后尤其客觀必然性，并不是一個“限購”政策那么簡單。即使將來“限購”政策有所放松，中國房地產(chǎn)市場未必就能持續(xù)回暖。
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