葉檀：小產權房合法化是遲早的事

2012-04-01 來源：新京報編輯：羅慧哲

　　小產權房能否合法爭議已久，從目前來看，如果我國的土地制度不變，小產權房沒有突破瓶頸的可能。

　　國土資源部執法局副局長郭寶平7月8日在京介紹，國土資源部關于“小產權房”的報告已上交國務院，提出初步政策：新發生的一定要嚴肅查處;歷史形成的，要由地方政府妥善處理;第三個原則就是，決不能讓開發商在小產權房中占便宜。

　　在這三項原則中，我們看不到小產權房松綁的可能，外界所謂松綁，不過是處理歷史遺留問題的另一種說法。

　　北京發改委6月的一份文件引發了人們對小產權法合法化的遐想。日前，北京市發改委發布了關于進一步推進本市第一道綠化隔離地區建設的意見。意見中明確提出，有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易。

　　由于社會上將此解讀為小產權房解禁，北京市發改委固定資產投資處相關負責人不得不澄清：上市交易的農民自住房并非一般的農民宅基地上的自建房，即小產權房，《意見》里的相關規定均是針對北京“綠化隔離地區建設”而言的。這是特殊案例，絕不意味著有關方面會放開小產權房。

　　綠隔新村中的農民自住房，經過正規審批程序建設的，擁有合法的產權證，與只由鄉鎮政府發證書，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國土房管局不予備案的農民在宅基地上自建出售的房屋有本質區別。這些新村實際上是征用農村土地、開發商開發、國土房管局備案的大產權房。

　　雖然困難重重，但小產權房解禁是遲早的事。

　　小產權房解禁意味著目前國有土地制度瓦解，征用農村集體土地為國有性質后才能開發投入市場，在土地市場，政府是主要定價者。一旦小產權房解禁，農民宅基地流入市場，農村宅基地的流轉權由市場定價，農民直接參與農村土地分配，土地利益鏈條將完全拆散重新組合。

　　據國家有關資料統計，被征土地征用費的收益分配比例為：地方政府占20%-30%，企業占40%-50%，村級組織占25%-30%，農民僅占 5%-10%。上海市社科院提供的數據表明，農村集體及農民所得到的農地征用價格大概為出讓價格的1/10，而農地出讓價格又大概是農地市場價格的 1/5。從積極意義上看，小產權房解禁讓農民進入了土地資產渠道，分享土地收益，減少城市化過程中的貧民，從整體上減少了社會成本。

　　小產權房解禁還可以促進農村土地集約化，耕地減少與土地需求的增加是中國社會的主要矛盾。而去年被批準為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區成都、重慶試圖解開這一死結，突破口就是農村宅基地的流轉和集約使用。川、渝一直在低調探索。

　　早在2011年12月份，成都已經制訂《成都市全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區實施總體方案(草案)》中規定，今后在成都試驗區內，集體建設用地將擁有與城鎮建設用地幾乎等同的地位，可以進入土地有形市場公開出讓，并可申請辦理土地使用權登記，宅基地也可在一定條件下通過房屋聯建、出租等方式流轉。重慶也將宅基地流轉、集約使用作為土地制度與新農村建設的突破口之一。

　　學界和實業界并不是一片反對之聲。中國房地產業協會副會長朱中一、中房集團董事長孟曉蘇等人都贊同小產權房，并且為之出謀劃策。

　　當然，小產權房解禁，政府不得不面臨以下難題：地方政府的土地收益如何保證?如何彌補以高價獲得土地的開發商的損失?如何彌補以高價購房的購房者的損失?

（責任編輯：0352房網）