張宏偉：房價連續上漲難掩“跑量”現實

2012-09-10 來源：張宏偉微博編輯：紫琳

　　根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8738元/平方米，環比7月上漲0.24%，自2012年6月止跌后連續第3個月環比上漲，其中63個城市環比上漲，37個城市環比下跌。與上月相比，本月環比下跌的城市個數增加7個，跌幅在1%以上的有5個城市;漲幅在1%以上的有10個，較上月減少12個。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，8月份全國百城房價盡管漲幅有小幅回落，但是仍為繼6月份“止跌微漲”之后出現連續三個月上漲，其主要有原因與之前兩個月大同小異，具體來講：

　　第一、房價環比上漲的城市數量占據主流，造成的全國房價在結構性上偏向向上漲，導致全國房價環比8月上漲0.24%。

　　中國指數研究院數據顯示，8月，自2012年6月止跌后連續第3個月環比上漲，其中63個城市環比上漲，37個城市環比下跌，與上月相比，本月環比下跌的城市個數增加7個，跌幅在1%以上的有5個城市，漲幅在1%以上的有10個，較上月減少12個。房價環比上漲的城市數量盡管有所下降，但是仍然占據主流。

　　第二、以一線城市為代表的重點城市房價環比在上漲，帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。

　　數據顯示，北京、上海等十大城市住宅均價為15539元/平方米，環比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續第8個月同比下跌，跌幅繼續縮小。

　　而一線城市的高端樓市放量導致區域房地產市場成交結構發生變化，從而整體上也推動均價整體上漲。這樣，也客觀上帶動全國樓市均價繼續微漲。

　　第三、無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄也是導致房價整體上止跌微漲的原因之一。

　　那么，全國百城房價連續三月上漲現象，對于當前及未來房地產市場意味著什么呢?

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，首先，全國百城房價連續三月上漲的整個市場背景來看，整個1-7月同比1-6月全國房地產投資增速仍然是下滑，開發企業拿地規模、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數還都處于同比去年同期負增長的市場局面，當前市場呈現出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，而整個市場“基本面”尚未出現完全回暖的特征。從傳導機制上來看，今年成交量的回暖尚未傳導到讓開發企業擴大再生產進一步增加房地產投資的階段，這個階段有可能會在今年年底這個階段出現。

　　因此，整體樓市尤其是開發企業資金面相對較為緊張的“基本面”并沒有改變，全國百城房價連續三月上漲當前還難說會造成房價立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場局面。

　　那么，未來房地產市場量價走勢如何?

　　從價格未來趨勢角度來看，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境并不存在，房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，當前房企的降價行為已經接近“市場底”，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”。

　　從成交量趨勢來看，由于“微調”政策的繼續，下一階段要嚴格實施差別化住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求。那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會，應該來說，現階段仍然是自住需求最佳的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量持續回升，并且將成就樓市成交量“金九銀十”。

　　那么，對于上半年已經在量上取得不錯銷售業績的房企來講，在房價出現連續三個月微漲的市場背景下，下半年如何應對房地產市場漲價與調控繼續的市場博弈現狀，是漲價還是繼續以價換量?

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，本輪樓市調控以來樓市進入下半場，2012年經濟探底與轉型的一年將是房企之間決定勝負的關鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規模與利潤率兩方面同時占據優勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產行業。

　　在規模與利潤率兩方面，規模的重要性在當前是最重要的，規模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力，在當前，當市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應該未雨綢繆，繼續采取“跑得快”的高周轉市場策略，以現金為王，以把握市場主動權，主導未來市場格局。盡管全國百城房價連續3個月上漲，但是也難掩繼續“跑量”現實。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉類型企業來看，這些企業并沒有因為上半年完成銷售業績指標而止步，而是繼續以價換量，采取跑得快的市場策略，其中，除了行業龍頭萬科，中海地產和保利地產正在全力沖擊中國房地產行業的“千億俱樂部”。

　　第二、把握好現在，沒有來得及跑的企業，在2012年剩余的4個月里還有機會進行“復活”。在這個時間段內開發企業應該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，樓市沒有加時賽，在未來市場不會給任何一個企業一個理由讓其可以重來一次。

　　第三、大型開發企業率先“跑得快”，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發企業對未來的市場預期產生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。

　　從戰略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉策略其實是將當前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。因此，從這個角度而言，大型房企主導未來市場發展格局。

　　筆者認為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業在當前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現有項目停滯不前，降低項目及企業的資金周轉率，由此有可能會喪失更多的發展機會。

（責任編輯：0352房網）